根據(jù)近期公布的《2011中國(guó)養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告》，剔除1954億元的財(cái)政補(bǔ)貼后,，2010年包括上海,、江蘇在內(nèi)的14個(gè)省的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金當(dāng)期征繳收入出現(xiàn)收不抵支。可見,，完全依靠基本養(yǎng)老基金,，社會(huì)養(yǎng)老問題將變得日益突出。
中國(guó)歷來有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng),，但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的巨變,，加上年輕一代承受著的工作與生活壓力，完全依靠下一代的養(yǎng)老,，在實(shí)踐中遇到越來越大的難題,。獨(dú)生子女成長(zhǎng)后組成的家庭，需要承擔(dān)4個(gè)老人的養(yǎng)老,，還要照顧下一代,，且面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，生活成本連年上漲,，苦不堪言�,，F(xiàn)在，社會(huì)已出現(xiàn)了很多“啃老”族,，花掉父輩一生的積蓄買房買車,。由此可見，需要積極拓展新的養(yǎng)老途徑,。
以房養(yǎng)老可不失為一條有效途徑,。住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施,。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟,、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)，已有15年的歷史,。上世紀(jì)80年代,，美國(guó)因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”,，于是住房反向抵押貸款便應(yīng)運(yùn)而生,，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。
以房養(yǎng)老,，實(shí)行住房反向抵押貸款,，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他們?cè)诓毁u掉房子的同時(shí),，擁有一筆固定收入用于維持和改善生活,。同時(shí)，由于房子仍然屬于借款人所有,，他可以繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇出售和其他處置方式，獲得更高的收益,。住房反向抵押貸款可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn),，提高老年人的生活質(zhì)量，減輕年輕人的養(yǎng)老負(fù)擔(dān),。
以房養(yǎng)老,，實(shí)行住房反向抵押貸款也改變了社會(huì)養(yǎng)老的基本模式。住房反向抵押貸款讓老年人不必每天再為自己的投資操心,，只需與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦妥有關(guān)手續(xù),，便可一勞永逸，使今后的退休生活更加豐富,、更加寬裕,。因此，國(guó)人觀念亟待轉(zhuǎn)變,。長(zhǎng)期以來,，一些傳統(tǒng)的觀念在國(guó)人心中根深蒂固，特別是對(duì)于老人來說,，將自己居住了很多年的房產(chǎn)抵押出去而不是留給子女的現(xiàn)實(shí),，讓很多人無法接受；對(duì)于子女一方,，一部分人可能因?yàn)樯倭死^承的遺產(chǎn)以及因?yàn)榈狡诮鹑跈C(jī)構(gòu)將房產(chǎn)收回而無法紀(jì)念父輩而反對(duì)接受這一服務(wù),。另一部分人認(rèn)為留下作紀(jì)念的意義要大于抵押給金融機(jī)構(gòu)按月獲得收入的意義。
目前,，我國(guó)商業(yè)銀行全面推出住房反向抵押貸款還存在一定困難,。如商業(yè)銀行對(duì)此類貸款風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)準(zhǔn)備不足，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展滯后,，居民觀念有待轉(zhuǎn)變，相關(guān)法律法規(guī)存在障礙等,。建議選取條件成熟的城市和商業(yè)銀行作試點(diǎn),。試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展程度較高、房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)展良好,、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展較成熟,、銀保聯(lián)手開辦獲批、當(dāng)?shù)赝顿Y消費(fèi)生活觀念領(lǐng)先,、房屋產(chǎn)權(quán)情況較明確,、相關(guān)法律法規(guī)環(huán)境較完善成熟以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管環(huán)境良好等條件，同時(shí)當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門應(yīng)給予商業(yè)銀行一定的優(yōu)惠政策,。試點(diǎn)的商業(yè)銀行必須在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì),，風(fēng)險(xiǎn)控制要相對(duì)較好,，并且有一定的可用資金規(guī)模。
由于商業(yè)銀行的盈虧主要取決于借款人的壽命長(zhǎng)短,，商業(yè)銀行應(yīng)利用保險(xiǎn)公司精算技術(shù),，來合理確定借款人的預(yù)期壽命。如果借款人實(shí)際壽命較預(yù)期壽命長(zhǎng),，那么,，商業(yè)銀行就有可能虧損。為解決此類問題,，借款人在初始就應(yīng)向與商業(yè)銀行聯(lián)合開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司投保,，這樣，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，商業(yè)銀行就可獲得保險(xiǎn)公司的賠款,。
由于商業(yè)銀行的收益主要取決于借款人去世后房產(chǎn)的價(jià)值，商業(yè)銀行必須對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)期的走勢(shì)有深入的了解,，對(duì)房產(chǎn)未來的價(jià)值和存在的風(fēng)險(xiǎn)有較為準(zhǔn)確的評(píng)估,。另一方面，在這一過程中,，可能會(huì)出現(xiàn)諸如借款人提前去世,、提前還款索回房屋、壽命較預(yù)期延長(zhǎng)等問題,，商業(yè)銀行應(yīng)逐步完善應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
總而言之,，住房反向抵押貸款的實(shí)施，還需要在金融監(jiān)管政策和技術(shù)上提供支持,，政府需要引導(dǎo),，商業(yè)銀行需要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并大力推進(jìn),，從無到有,，從小到大，使之成為我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老的重要途徑之一,。
