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隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議的落錘定音,，“促進(jìn)房價合理回歸”已取代“抑制房價過快上漲”，成為2012年房地產(chǎn)調(diào)控的最核心的關(guān)鍵詞,。
在2011年的最后幾天,，農(nóng)行拋出的一份報告宣稱：房價合理回歸意味著：一線城市房價應(yīng)該下降10%-25%；二線城市的房價應(yīng)下降5%-15%,。根據(jù)這份報告來推測,，2012年的樓市調(diào)控可以松綁了，因為眾多一二線城市樓盤價格的降幅都已在三分之一以上,。
但恰恰就是在樓市一片“降”聲中,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸,。顯然,，農(nóng)行報告的說法與調(diào)控的預(yù)期并不吻合。那么房價究竟下降多少才是“合理水平”,？
房價的合理與否,，從來都是和各地居民的收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對而言的。房價收入比也是國際通用的衡量標(biāo)準(zhǔn),。世界銀行和聯(lián)合國人居中心認(rèn)為,，房價收入比在3－6之間為“合理”；一旦數(shù)值超過6,，就屬“房地產(chǎn)泡沫區(qū)”,；而超過7時，更會被公認(rèn)為“全球房價最難承受地區(qū)”,。
有專家稱：房價收入比從來不適用于中國的房市,。此言大謬。早在1998年房改的“頂層設(shè)計”中,，就對房價和“個人承受能力”進(jìn)行了具體的規(guī)定，即：在停止住房實物分配后,，如果一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房（注：當(dāng)時的供房主體）,，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補(bǔ)貼”,。也就是說,，1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入,，就可以買得到一套60平米的住房,。這也是最早的“中國特色的房價收入比”,。
但是，在房價多年暴漲累積出的高房價的今天,，不要說房價收入比4,，就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調(diào)控的目標(biāo)，顯然也是不現(xiàn)實的,。目前,，中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右（一些一線及重點城市甚至超過20）。
房價的合理回歸,，一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費,，解決市民的住房問題；另一方面,，又要能保證“傷筋動骨”的房價大降,，不會對房市及整個經(jīng)濟(jì)層面產(chǎn)生大的負(fù)面效應(yīng)。
綜合權(quán)衡,，最現(xiàn)實并最有可能操作房價調(diào)控的“合理目標(biāo)”,，房價收入比應(yīng)該設(shè)定在7-9之間（高出國際公認(rèn)的合理水平50%以內(nèi)）。而且后者這些“高位值”,，應(yīng)該還是全國城市的平均水平,。一些房價高居不下的一二線熱點城市，在實際操作中還可能允許有個別“突破”,。據(jù)此測算,，全國城市的房價，平均要下降四成以上,，才能達(dá)到上述的房價回歸的理想目標(biāo),。房價下降四成，是否會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響,？眾所周知,，房價大跌，經(jīng)濟(jì)安全上影響最大的就是銀行業(yè),。而時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)：銀行業(yè)可承受房價下跌四成,，風(fēng)險總體可控。表明房價下降對經(jīng)濟(jì)影響有限,。
當(dāng)然,，房價下降四成僅是理想目標(biāo)，這個目標(biāo)是不是調(diào)控的目標(biāo),，能否實現(xiàn)這個目標(biāo),，則要考慮多重因素，其中,，最重要的因素便是調(diào)控的決心,。
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