近期國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào),。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多,，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系,，房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注,，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤(pán)并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際社會(huì)唱空中國(guó)的言論也不時(shí)出現(xiàn),。我們認(rèn)為,，分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要從中國(guó)的特殊國(guó)情出發(fā),。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn),，也不宜過(guò)度夸大。堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整,，并不必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸,，我國(guó)也有條件避免硬著陸發(fā)生。
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一,、海外房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的基本規(guī)律 |
在1890—2007年長(zhǎng)達(dá)120年的歷史中,，美國(guó)房市崩盤(pán)僅發(fā)生過(guò)兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束，房地產(chǎn)整體疲弱,；第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整,。第一次硬著陸沒(méi)有給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇,。第二次調(diào)整則成為危機(jī)肇始的源頭,，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)生了重大沖擊,。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響,。只是第三次調(diào)整,，引起了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)硬著陸。
同樣是調(diào)整,，為什么有些是硬著陸,，有些不是？又為什么有些對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊,，有些則不然,？要回答上述問(wèn)題,，需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的基本規(guī)律�,；仡櫤Ｍ鈳�(lái)重大沖擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：
首先，引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整,，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力時(shí)期,。所謂成熟階段，指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求,。從一手房和二手房交易量比例來(lái)看,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟的歐美國(guó)家，二手房是交易的主體,，占交易總量的80%以上,。
另一方面,一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足時(shí)期之后,往往采用擴(kuò)張性貨幣政策來(lái)刺激需求,進(jìn)而使得資產(chǎn)市場(chǎng)（特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)）脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)面快速上漲形成泡沫。當(dāng)維持泡沫的條件無(wú)法持續(xù)時(shí),，市場(chǎng)就會(huì)崩潰,。除了德國(guó)以外,美國(guó)、日本,、英國(guó),、愛(ài)爾蘭等在進(jìn)入“后工業(yè)時(shí)代”以后，都曾因未能確立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力而過(guò)度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動(dòng),，從而為以后的危機(jī)埋下了伏筆,。
其次，房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn),，是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì),、金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。當(dāng)房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后,，房地產(chǎn)往往作為抵押品推動(dòng)信用擴(kuò)張,，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，并容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過(guò)度繁榮,。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑,。
第三,，引入了過(guò)高的杠桿率，使風(fēng)險(xiǎn)急劇上升,。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實(shí)現(xiàn)的,。美國(guó)次貸危機(jī)的起源，是金融機(jī)構(gòu)給不具備購(gòu)房能力的人放貸,，并通過(guò)資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟(jì)整體負(fù)債率急劇上升,，最終資不抵債,。日本在20世紀(jì)80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機(jī)活動(dòng)之中,。銀行,、證券公司則推波助瀾，使得資產(chǎn)泡沫借助貸款,、股票,、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進(jìn)入去杠桿過(guò)程,，風(fēng)險(xiǎn)便開(kāi)始暴露,。
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二、現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特征 |
與西方國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)相比,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下四個(gè)方面的差異,，不能簡(jiǎn)單比照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史來(lái)推測(cè)中國(guó)房市走勢(shì)。
1.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬發(fā)展中市場(chǎng),，存在剛性需求
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)末起步,，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場(chǎng)成熟度看,，北京,、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場(chǎng)還有距離,，其他城市則相差更遠(yuǎn),。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來(lái)20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國(guó)際平均水平,，每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口,。過(guò)去10年中，我國(guó)人均收入年均增長(zhǎng)12%,，預(yù)計(jì)未來(lái)也將保持較高的增速,。大量以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的基本條件,。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)性調(diào)整,，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。
2.中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)尚不完善,，存在調(diào)整空間
住房是兼具社會(huì)和商品屬性的特殊產(chǎn)品,。出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國(guó)家都通過(guò)不同形式向民眾提供保障性住房,，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求,。但到目前為止，我國(guó)的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷,，保障房覆蓋率不超過(guò)10%,，遠(yuǎn)不能滿足中,、低收入群體的必要需求�,！笆濉逼陂g,，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20％左右,。住房保障體系的建設(shè),，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用。
3.房地產(chǎn)杠桿率低,，風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)
盡管我國(guó)房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性,，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國(guó)家高得多,，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右,。我國(guó)老百姓對(duì)住房看得很重，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的大量“止贖”,。而且中國(guó)人不喜歡大量負(fù)債,，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年,，住戶貸款/GDP只有28%,，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國(guó)的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%,。我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款,、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%,，比美國(guó)低了60個(gè)百分點(diǎn),，按揭貸款證券化率為零。另一方面,，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以新房為主,，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%,，加上建筑業(yè)增加值合計(jì)占比更是高達(dá)12.22%,。
綜合上述情況，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo),，并不會(huì)像美國(guó)那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場(chǎng)的塌陷,。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持地方必要財(cái)政收入的措施,，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過(guò)程,，也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯,，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間,。
4.房?jī)r(jià)回落是政府主動(dòng)調(diào)控所致，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)
2010年以來(lái),，為促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展,，政府采取了一系列調(diào)控措施，抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,，削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性,。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果,，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)自我惡化,、發(fā)展乏力所造成。針對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度,。
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三、我國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的宏觀有利條件 |
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,，會(huì)否引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和宏觀波動(dòng),，關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率水平和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對(duì)調(diào)整帶來(lái)的短期流動(dòng)性和償付能力沖擊的能力,。從宏觀上看,，我國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的有利條件。
1.經(jīng)濟(jì)具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力
作為發(fā)展中國(guó)家,，我國(guó)由城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化、市場(chǎng)化和全球化帶來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力尚未完全發(fā)揮,，仍能支撐必要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。更重要的是，我國(guó)還存在巨大的制度改進(jìn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整空間,，13億人口的內(nèi)需市場(chǎng)還沒(méi)有被充分激發(fā)出來(lái),。因此，盡管未來(lái)我國(guó)的潛在增長(zhǎng)速度相對(duì)過(guò)去30年將有所下降,，但仍具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力,。
2.金融體系抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升
近些年，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理,、基礎(chǔ)制度建設(shè)等方面已有長(zhǎng)足進(jìn)步,。2011年三季度，中資銀行加權(quán)資本充足率達(dá)12.3%,，撥備覆蓋率達(dá)270.7%,，核心資本和撥備總額超過(guò)6萬(wàn)億元。同10年前相比，我國(guó)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已大幅提升,，房?jī)r(jià)的適度波動(dòng)不會(huì)影響金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行,。此外，我國(guó)的資本項(xiàng)目管制尚未放開(kāi),，境外資金流動(dòng)在很大程度上受到限制,，對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)的影響力有限。
3.政府擁有充足的提供最終流動(dòng)性的能力
我國(guó)目前擁有3萬(wàn)多億美元的外匯儲(chǔ)備,，約16萬(wàn)億元的存款準(zhǔn)備,，近2萬(wàn)億元的央行票據(jù)。商業(yè)銀行擁有超過(guò)4萬(wàn)億元的國(guó)債,。中央銀行具備足夠的政策調(diào)控能力和運(yùn)作空間,，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整可能引發(fā)的流動(dòng)性沖擊。
4.具有較充實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，我國(guó)財(cái)政收入總量連年增長(zhǎng),，2011年將達(dá)到10萬(wàn)億元。同時(shí)我國(guó)無(wú)論是赤字水平還是負(fù)債率,，均遠(yuǎn)低于國(guó)際警戒線,，財(cái)政安全性高于西方國(guó)家。此外,，中央和地方政府擁有數(shù)十萬(wàn)億的國(guó)有資產(chǎn),，可在必要時(shí)用來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政的不足。
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四,、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整,，避免硬著陸的政策思考 |
當(dāng)下許多城市的房?jī)r(jià)已顯著超過(guò)普通老百姓的購(gòu)買力，推高了社會(huì)的生活,、商務(wù)成本,，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不可動(dòng)搖,。但由于這個(gè)市場(chǎng)具有自己的運(yùn)行邏輯,，政策應(yīng)對(duì)不當(dāng)又容易造成硬著陸。對(duì)此應(yīng)保持充分的警惕,，做好充足的政策準(zhǔn)備,。
1.利用規(guī)范民間借貸的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)性調(diào)整,，才能更加健康發(fā)展,。但受多種因素影響，目前市場(chǎng)在一定程度上仍處于囚徒困境之中,，需要一個(gè)外部力量來(lái)打破僵局,。近期民間借貸市場(chǎng)的調(diào)整提供了一個(gè)契機(jī)：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動(dòng)性不得不拋售房地產(chǎn),，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn),，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力,，也需要加快銷售回籠資金。因此,，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī),，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整,，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。
2.以“鼓勵(lì)消費(fèi),、抑制投機(jī)”為目標(biāo),，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式
根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”方針，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上,，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段,。如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房,。與此同時(shí)增加投機(jī)的成本,，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮,。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí),，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率,。通過(guò)政策調(diào)整,，給市場(chǎng)發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策信號(hào),。
3.創(chuàng)新保障房建設(shè)機(jī)制,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，將不可避免地帶來(lái)開(kāi)發(fā)商的重新洗牌,。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),、重組給市場(chǎng)帶來(lái)非理性壓力，當(dāng)購(gòu)買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時(shí),，可由政府收購(gòu)部分爛尾樓和過(guò)度降價(jià)的商品房作為保障房使用,。2008年金融危機(jī)期間，韓國(guó)就曾使用這個(gè)工具,，很好地解決了房?jī)r(jià)下跌和保障房缺失的矛盾,。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo),，將重點(diǎn)放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上,。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)超預(yù)期調(diào)整，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程的平穩(wěn)進(jìn)行,，又可推動(dòng)保障房體系建設(shè),。
總之，我國(guó)既有宏觀條件,，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn),。盡管如此，仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，及時(shí),、合理應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，著力避免多個(gè)因素共振引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),。
