房地產(chǎn)開發(fā)商及市場認為國內(nèi)樓市進入了嚴冬。
中指院12月第三周監(jiān)測到的35個城市數(shù)據(jù)顯示,，29個城市樓市成交量同比下降,，10個城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州同比降幅最大為69.55%,。一,、二線重點城市的住房成交都出現(xiàn)下跌,，尤其是天津與杭州，同比跌幅都超過50%,。
對此,，中央政府調(diào)控態(tài)度堅決，地方政府在等待,，房地產(chǎn)開發(fā)商在靜觀其變,，而住房購買者在觀望。不過,，有些地方的政府軟性托市并沒有停止,，所謂的專家學者危言聳聽的言論及房地產(chǎn)開發(fā)商要求政府放松調(diào)控的期望等從來就沒停止過。
不過,，筆者更想探討的是,，為何國內(nèi)樓市“量降價滯”的局面會持續(xù)如此長時間，造成這種局面最為關(guān)鍵的原因是什么,？是政府樓市調(diào)控政策過緊而導致購買住房者不能進入,，是房地產(chǎn)開發(fā)商待價而沽還是民眾沒有支付能力進入市場？這種以投機炒作為主導的住房市場如果不轉(zhuǎn)型還有無持續(xù)性,，等等,。如果對這些問題有清楚的認識，那么當前國內(nèi)住房市場的許多問題就迎刃而解了,。
可以說,，2011年的中國房地產(chǎn)市場的主要特征就是“量降價滯”。這不僅是指全國主要城市住房銷售量下降50%以上,，也指這些城市的住房價格在銷售量快速下降的情況下其價格卻不降,，盡管10月以來，一些城市房價都在說下跌,，但總體而言，整個住房價格水平仍然頂在天花板上沒有下降多少,。而這正好說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個以投機炒作為主導的市場,，而不是以消費為主導的市場。因為,，如果住房是消費市場,，那么當住房的銷售量大幅下跌時，其價格也會隨之下跌,；住房銷售量下跌得越嚴重,，其價格下跌幅度可能會更大。而同時,，當住房價格大幅下跌時,，住房消費需求也在不斷地增加,，最后市場能自動實現(xiàn)供求平衡。
如果政府的樓市調(diào)控政策不能夠改變這個市場的性質(zhì)（即轉(zhuǎn)向住房消費為主導的市場）,，那么這個市場投機炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預期是不會改變的,。而市場預期不改變房價要快速下跌是不可能的。
至于沒有出臺更有力的調(diào)控政策來改變住房市場性質(zhì)及預期,，估計是在擔心房價下跌后對中國經(jīng)濟增長的負面影響,。大家可以看到，中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心是堅決的,，目標也十分明確,。但是，盡管中央政府看到當前以投機炒作為主導的住房市場發(fā)展不可持續(xù)性及所面臨的巨大風險,，但仍然不希望看到讓房價下跌過大所帶來的風險,，而希望讓樓市調(diào)整的風險所付出的成本最小。這是可理解的,。
不過,，也該看到，在房地產(chǎn)泡沫吹得很大時,，政府有意識地通過有效政策擠出房地產(chǎn)泡沫應(yīng)是代價最小的方式,。而且泡沫擠出越早、越快,，整個市場轉(zhuǎn)型就越容易,，所付出的代價也會越小�,？礆v史經(jīng)驗,，任何國家所吹大的房地產(chǎn)泡沫沒有不破滅的。但擠出房地產(chǎn)泡沫的方式不同,，所產(chǎn)生的結(jié)果是不一樣的,。無論如何，讓以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場向消費為主導的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型,，要付出不少代價,，或加速經(jīng)濟增長的下行，但為這種轉(zhuǎn)型所付出的代價再大,，也是整個住房市場必須承擔的,。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)無法在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)向并以此來帶動整個經(jīng)濟增長及繁榮,。
由此來看,，當前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所遇到的最大阻力，有暫時還不能通過國際通行的稅收政策來去除住房市場賺錢效應(yīng)的原因,，更重要的是,，房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量住房待價而沽,，以此來制造整個房地產(chǎn)嚴冬的緊張局面，希望以此來要挾政府及整個市場,。
但實際上,，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進入嚴冬，相當多的房地產(chǎn)企業(yè)也不存在所謂資金鏈斷裂的問題,。因為,，一般來說，在市場中,，沒有賣不出去的商品,，只有賣不出去的價格。住房市場也是如此,。沒有賣不出去的住房,，只有賣不出去的房價。如果調(diào)整住房價格,，住房市場的需求就會逐漸釋放出來,。
當前市場有一個十分離譜的說法，說什么房價再怎么下跌,，買不起的還是買不起,。實際上，這是在假定整個市場住房購買者會在同一時間,、同一價格水平,、同一支付能力下進入市場，可事實上任何市場是多層次的,，當價格下降時,，總有不同支付能力的人出不同的價格進入市場。因此,，當前住房市場的僵局是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿改變住房市場性質(zhì),，不愿讓房價調(diào)整讓住房消費者進入，希望讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場暴利永遠保持下去而不愿意降低住房價格的結(jié)果,。
因此,，筆者認為，當前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，需要對既有政策進一步完善與收緊，從根本上來確定住房市場發(fā)展之宗旨（消費與居住而不是賺錢）,，轉(zhuǎn)變住房市場性質(zhì),。如果政府對住房調(diào)控目標即房價回歸理性具有十分堅決性，并用信貸政策及稅收政策來落實,，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會放棄幻想,，整個住房市場的預期就會轉(zhuǎn)變,。在這種情況下，房價的整體向下調(diào)整便是必然,。
千萬不要為市場一些假象所迷惑,。
