近期,，頻見房地產(chǎn)調(diào)控從嚴的消息。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確：明年堅持調(diào)控不動搖,，促使房價合理回歸,。媒體報道住建部要求原本暫定年底到期的少數(shù)城市延續(xù)限購政策，部分城市宣傳明年繼續(xù)限購,。但另一方面,，貨幣開始轉(zhuǎn)向，重要標志是三年來央行首次下調(diào)存款準備金率,。年內(nèi)政策已無懸念,，明年樓市政策走向卻存變數(shù)。
一個大前提是,，業(yè)內(nèi)人士須清醒的認識到：即便未來兩年會松綁,，也不可能再現(xiàn)2008年那么猛的救市行動。2008年四季度,，受國際金融危機影響,，國內(nèi)經(jīng)濟快速下滑，樓市更是出現(xiàn)量價齊跌的慘淡景象,，于是中央和地方政府采取各種手段救市,，主要是四萬億一攬子經(jīng)濟刺激計劃,，其中包括9000億的安居工程投資，另外是放松住房信貸和購房稅收優(yōu)惠,。當前形勢與2008年明顯不同,，經(jīng)濟只是穩(wěn)中有落，通脹雖已下拐,，仍處偏高位,，宏觀經(jīng)濟政策剛剛開始放松,。即便考慮到明年經(jīng)濟形勢更加不樂觀，經(jīng)濟政策和樓市政策放松的程度也將遠遜于2008年,。
不要奢望“08式餡餅”，但也不必被當前政策嚇昏頭,。客觀上講,，房地產(chǎn)政策已經(jīng)見底,。雖然政府一再強調(diào)絲毫不能放松，但也沒見追加什么新政策,。反倒是,，7月12日的國務(wù)院會議要求：房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，遺撼的是至今僅有臺州,、衢州,、珠海三地遵命，而且其措施非常寬松,。
另外,，在中央嚴令各地不得放松調(diào)控的背景下，仍有地方政府以各種方式,、或明或暗,、或直接或間接的松動政策。最典型的是10月11日佛山市發(fā)布文件,，明確放松限購政策,，富有戲劇性的是當晚即宣布暫緩執(zhí)行,。11月成都房管局曾一度允許開發(fā)商和中介機構(gòu)先對限購對象進行售房,，可暫時不登記備案，一周后同樣被迫叫停,。另外還有一些地方行為卻并沒有被干預(yù),。比如：8月,，馬鞍山推出了一項為期一年的補貼政策，對當?shù)胤蠗l件的兩類購房者可享受市財政給予所納契稅100%的補助,；10月,，南京、常州等放松公積金貸款的政策,；11月，北京,、武漢等地調(diào)整普通住宅標準,，以便讓更多購房者享受到稅收優(yōu)惠；諸多地方放寬土地出讓金繳納期限等,。
自今年2月以來,，很多城市商品住宅成交量持續(xù)低迷，尤其是一二線城市,，市場化的商品住宅成交量同比去年平均下滑一二成,。10月份，全國70個城市房價出現(xiàn)整體性的下行拐點,。筆者認為,，政策保持現(xiàn)有力度，市場就會繼續(xù)調(diào)整,，房價也將會持續(xù)下滑,，所以不可再追加緊縮政策，以免調(diào)控過頭,。隨著房價持續(xù)下跌,，調(diào)控效果趨于顯著，明年適當時候,，政策應(yīng)進行適度調(diào)整,。
首先，房貸政策應(yīng)考慮對自住需求者適度放松,。今年以來,，影響住宅需求最大的政策是房貸緊縮，不僅三套限貸,，二套門檻提高,，連首套住房貸亦不斷提高門檻，再加上經(jīng)過五次加息之后,，貸款利率水平明顯提高,，導致很多自住需求被迫推遲購房。商業(yè)銀行唯利是圖，在信貸指標較少情況下,，不愿發(fā)放房貸,。部分商業(yè)銀行，對于首套住房,，要求首付四至五成,，利率較基準利率上浮10%左右，首套住房與民生聯(lián)系密切,，這有悖國家差異化房貸政策方針,。
其次，限購政策應(yīng)考慮退出時間及方式,。限購政策,，是典型的行政干預(yù)手段，事實已證明效果確實不錯,。然而,，它注定只能是一種權(quán)宜之策，一旦效果顯現(xiàn),，就應(yīng)考慮放松或退出,，免得助長負面效果。實際上,，去年以來多個國家文件中,，屢屢明確“在一定時期內(nèi)”實行限購，從未說過永不退出,。很多人有意,、無意誤讀了政策，當前主流輿論是限購不能退出,，實際上在一定程度上“綁架”了政策,。這對于政策相機調(diào)整非常不利。按照當前房價下跌的態(tài)勢,，明年年中前后,，應(yīng)允許地方政府對限購政策作合理調(diào)整。與此同時,，明年應(yīng)進一步擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍,，這既是對房地產(chǎn)稅收制度的完善，也是長期抑制投資投機需求的工具,，同時也為部分城市限購政策的退出尋找“臺階”,。
再次，部分城市
“一刀切”式限價有失簡單粗暴,。今年1月,，新國八條出規(guī)定：2011年各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,。這是國家調(diào)控房價的重要手段，直接讓地方政府明確指標,，完不成則被約談和問責,。這是一種行政干預(yù)手段,，與限購令一樣屬于臨時之策,，長期來看，不能僅拿某一房價數(shù)據(jù)考核,，而應(yīng)以房價收入比這種更加科學的指標加以約束,。但既然有此政策，地方政府應(yīng)提前引導企業(yè)和市場,，若完成難度較大,，可以參考韶關(guān)廊坊、煙臺,、秦皇島,、丹東等做法。比如,，韶關(guān)從9月18日起,，首次申請預(yù)售許可證的商品房項目，申請預(yù)售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的,，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證,。不應(yīng)像中山和珠海的限價令，屬于“一刀切”,，比如
中山限價令：自發(fā)文之日起至2011年12月31日止,，單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，暫緩銷售,。11月12日,，胡錦濤主席在亞太經(jīng)合組織工商領(lǐng)導人峰會上表示：深化經(jīng)濟體制改革，改善商業(yè)投資環(huán)境,，深化行政審批制度改革,，減少政府對微觀經(jīng)濟活動的干預(yù)。但愿,，在今后的房地產(chǎn)調(diào)控中,，各級政府能減少微觀干預(yù)，尤其是對于商品住宅價格的粗暴干預(yù),。
最后,，完善住房保障制度，保證施工進度和建筑質(zhì)量,。截至10月底,，全國1000萬套保障房新開工率已超100%,，可以說提前完成全年任務(wù)。但是,，確實有相當部分項目存在“挖坑”現(xiàn)象,，沒有持續(xù)、正常的進行施工,。所以,，尚須進一步督促地方政府推進施工進度。另外,，建筑質(zhì)量也須保證,，10月份的國務(wù)院會議提出：嚴格落實工程質(zhì)量責任，項目法人對住房質(zhì)量負永久責任,，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制,。應(yīng)盡快在全國貫徹落實這一做法。然而,，靠行政督促和問責治標不治本,，關(guān)鍵要盡快完善住房保障制度。
建議近期重點推進兩項工作：第一,，公租房正成為我國保障房的主力軍,，但其投資、建設(shè),、管理機制尚不健全,，各地做法不一，盡進一步通過優(yōu)惠政策引導和鼓勵社會資金和社會力量能與公租房建設(shè)和運營,。第二,，規(guī)范企事業(yè)單位建設(shè)集資房，去年以來,，這類現(xiàn)象有明顯增加,，而部分地方政府也樂于以此充抵保障房指標，須嚴格依規(guī)要求企事業(yè)單位只能以經(jīng)濟適用房標準建設(shè)集資房,。（刊發(fā)于南方都市報）
