2011年即將結(jié)束,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征可以描述為：在較緊的房地產(chǎn)政策下，房?jī)r(jià)已開始全面下跌,，但這種下跌是區(qū)域性的,，且幅度較小。其中,，除近幾年來房?jī)r(jià)漲得過快的少數(shù)一線城市房?jī)r(jià)下跌較大外,，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)則表現(xiàn)為快速上漲逐漸縮小且開始逆轉(zhuǎn)。另從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看,，兩年來住房銷售面積及銷售金額在創(chuàng)下歷史新高的基礎(chǔ)上仍處于增長(zhǎng)區(qū)間,，只不過增幅縮小了些而已,。所以,，目前就此認(rèn)為中國(guó)樓市已“風(fēng)聲鶴唳”，未免有些夸大其詞,。
那么,，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何走，又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的特征,？市場(chǎng)高度關(guān)心的房地產(chǎn)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn),？當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？如果這些情況都不出現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生怎樣的變化,，以及這種變化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)造成什么樣的影響,？
根據(jù)筆者的預(yù)判，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，將主要取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性及如何完善調(diào)控政策,。可以說,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,，其目標(biāo)是明確的——短期內(nèi)讓房?jī)r(jià)回歸到大多數(shù)民眾可接受的水平，這樣看來,，房?jī)r(jià)下降是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的主要內(nèi)容之一,。所以，在2011年房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭初步得到遏制,、部分城市房?jī)r(jià)開始下降基礎(chǔ)上,，房?jī)r(jià)下降或?yàn)?012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本趨勢(shì)。至于房?jī)r(jià)下降多少,，主要取決于管理層如何進(jìn)一步完善2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策,。
因?yàn)椋瑥默F(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策來看,，盡管“限購令”對(duì)住房市場(chǎng)的影響十分有限,，對(duì)遏制住房的投機(jī)炒作有一定作用，但房地產(chǎn)商和地方政府卻對(duì)住房“限購令”十分恐懼,，鑒于住建部要求地方政府延續(xù)執(zhí)行“限購令”,，估計(jì)限購政策短期內(nèi)不會(huì)松綁，影響房?jī)r(jià)下降預(yù)期依然不會(huì)改變,。
其實(shí),，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中最具影響力的政策是信貸政策。盡管近期央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),，但這仍然無法改變當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的基本格局,。在筆者看來，鑒于監(jiān)管層已關(guān)注到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)問題,，估計(jì)貨幣政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”可能放松的信貸,，不會(huì)再像以前那樣大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。
更為重要的是,，住房按揭貸款政策是否會(huì)發(fā)生變化,，這才是決定2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向中最為關(guān)鍵的政策取向。按現(xiàn)有趨勢(shì)看,，嚴(yán)格區(qū)分投機(jī)性購買住房與消費(fèi)購買住房的政策不僅不會(huì)改變,，還會(huì)進(jìn)一步得到強(qiáng)化與完善,，如住房按揭貸款利率及首付比例進(jìn)一步上升、對(duì)存量住房按揭貸款利率重新定價(jià)等,。也就是說,，針對(duì)住房投機(jī)炒作的整個(gè)信貸條件還會(huì)繼續(xù)收緊，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降預(yù)期,。這對(duì)影響2012年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)尤為關(guān)鍵,。
當(dāng)然，進(jìn)一步完善住房稅收政策,，也是保持房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)性的題中應(yīng)有之義,。就目前情況來看，要建立一種公平公正的住房物業(yè)稅并非易事,，但從住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手來遏制住房投機(jī)炒作,，無論是增加住房交易營(yíng)業(yè)稅還是增加住房交易所得稅，從操作性看都是比較容易做的事情,。如果監(jiān)管層能通過住房稅收政策來全面遏制住房投機(jī)炒作,，消除投機(jī)炒作者的賺錢效應(yīng)，那么明年中國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)整態(tài)勢(shì)將好于預(yù)期,。
筆者認(rèn)為,，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力可能來自于各級(jí)地方政府，因?yàn)檫@些地方政府會(huì)以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為借口而變著法子來“托市”,，從最近鄂爾多斯市宣布明年力推貸款倍增計(jì)劃來拯救樓市事件中可見一斑,。由于地方政府更關(guān)注土地財(cái)政，房?jī)r(jià)下降將減少其土地收入,，如果監(jiān)管層的調(diào)控決心與信心稍有猶豫,，這股力量隨時(shí)就有可能改變史稱最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控走向。這也是最讓市場(chǎng)擔(dān)心的問題,。
由此可見,，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一仍然是要促使房?jī)r(jià)合理下降，這也是市場(chǎng)可以預(yù)期的一種基本趨勢(shì),。至于房?jī)r(jià)能下降到什么水平,，就取決于監(jiān)管層如何完善當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，如住房按揭貸款差異化,、出臺(tái)稅收政策嚴(yán)厲限制投機(jī)炒作,、從嚴(yán)和限制性土地政策及保障性信貸供給增加等，進(jìn)而為去除住房投資的賺錢效應(yīng)及擠出當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造有利的條件,。
至于2012年房?jī)r(jià)下降是否會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響,，不用太擔(dān)心，因?yàn)檫@是擠出房地產(chǎn)泡沫必須承擔(dān)的成本,，否則如果任由房地產(chǎn)泡沫的自行破滅,，這才會(huì)帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)更大的負(fù)面沖擊。
