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在中央決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的趨向定下基調(diào)后,，各相關(guān)部門要認(rèn)真思考的問(wèn)題是：如何通過(guò)可行的政策手段落實(shí)中央提出的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”,。
近日,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要設(shè)計(jì)部門——國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上就提出了幾條具體措施：編制實(shí)施好“十二五”住房保障規(guī)劃,；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施,；研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定,。客觀說(shuō),，這幾條措施是房地產(chǎn)調(diào)控政策走向完善的重要內(nèi)容,；但也必須清醒認(rèn)識(shí)到，要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期目標(biāo),，相關(guān)政策還需進(jìn)一步細(xì)化完善,。
我們首先要分析中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的預(yù)期目標(biāo)。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái),，在有關(guān)房?jī)r(jià)的表述上,，要么使用“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，要么使用“保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)”,，但這次是“合理回歸”,。因而，在對(duì)房?jī)r(jià)的政策認(rèn)識(shí)上,，已從趨穩(wěn)轉(zhuǎn)向趨下,。在有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述上，人們長(zhǎng)期習(xí)慣的用語(yǔ)是“促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展”,，但這次沒(méi)有“平穩(wěn)”,，只有“健康”。這也應(yīng)是決策層面要傳達(dá)的重要信息,，即“健康”優(yōu)先于“平穩(wěn)”,。房?jī)r(jià)合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的兩項(xiàng)預(yù)期目標(biāo),，是分析政策和市場(chǎng)現(xiàn)狀的基準(zhǔn)點(diǎn),，是細(xì)化完善相關(guān)政策的指向標(biāo),。
即將過(guò)去的一年，是中國(guó)住房制度改革以來(lái)甚為特殊的一年,。首先,，在這一年出臺(tái)并堅(jiān)持實(shí)施了最為嚴(yán)厲的行政措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展幾乎完全納入政策調(diào)控之中,。應(yīng)認(rèn)識(shí)到,，這是中國(guó)緩解積重難返的房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的一個(gè)次優(yōu)選擇。其次,，在這一年開(kāi)啟了規(guī)�,？涨暗谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)，使住房保障真正走向體系化,。這里我們想補(bǔ)充一個(gè)較少被人關(guān)注的視角：保障房建設(shè)將是促進(jìn)中國(guó)各級(jí)政府更注重公共服務(wù)的重要渠道,。有哪個(gè)領(lǐng)域的公共服務(wù)供給能像保障房分配這樣做到審核公示、輪候供應(yīng),、全面公開(kāi),？再次，在這一年開(kāi)始了一些富有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的試點(diǎn)探索,，如房產(chǎn)稅試點(diǎn),、主要城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)。
但相比預(yù)期目標(biāo),，差距仍然不小,。首先，房?jī)r(jià)并未真正“合理回歸”,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)大中城市的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù),，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有49個(gè)，比上月增加15個(gè),。但這49個(gè)城市中僅有3個(gè)同比下降,，絕大多數(shù)仍為同比上漲。這足以說(shuō)明,，僅從房?jī)r(jià)本身而言,，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)尚未完全實(shí)現(xiàn)。其次,，住房保障工作還不夠完善,。無(wú)論住房保障的規(guī)劃編制、任務(wù)分解,，還是投資建設(shè),、運(yùn)營(yíng)管理，抑或保障房品種設(shè)計(jì)，都有不少亟待完善之處,。比如,，由于缺乏相對(duì)完善的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，住房保障的規(guī)劃編制在針對(duì)性和有效性上存在不少問(wèn)題,。再次,，房地產(chǎn)市場(chǎng)離健康發(fā)展還有不少路要走。比如,，當(dāng)商品住房市場(chǎng)再一次下行調(diào)整時(shí),，不少市場(chǎng)主體因其個(gè)人利益而難以接受，甚至選擇一些過(guò)激行動(dòng),。如果各方主體都抱著“只漲不跌”的心態(tài)進(jìn)入市場(chǎng),，這個(gè)市場(chǎng)無(wú)論如何不會(huì)“健康”,。
回應(yīng)本文開(kāi)始提出的問(wèn)題,。首先，要端正一些認(rèn)識(shí),。既不能抱著調(diào)控突然放松的幻想,，也不能指望調(diào)控能一步到位。從這種意義上說(shuō),，調(diào)控的確會(huì)長(zhǎng)期化,，或者說(shuō)沒(méi)有調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為歷史。其次,，加強(qiáng)住房制度發(fā)展和改革的頂層設(shè)計(jì)工作,。缺乏頂層設(shè)計(jì)和通盤考慮，各項(xiàng)政策就像“打補(bǔ)丁”,，能救急但不可持續(xù),，且容易導(dǎo)致單項(xiàng)政策被相關(guān)部門的利益所俘獲，也可能使各項(xiàng)政策的效應(yīng)相互抵消,。再次,，強(qiáng)化一些基礎(chǔ)工作。比如,，為使住房保障規(guī)劃更符合實(shí)際,，使任務(wù)分解更貼近地方實(shí)際，應(yīng)大力推進(jìn)地方住房信息聯(lián)網(wǎng)工作,，甚至可籌劃實(shí)施全國(guó)性住房普查工作——缺乏這種基礎(chǔ)性的工作,，房產(chǎn)稅推廣也面臨重重困難。最后,，完善一些具體政策內(nèi)容,。比如，盡管公租房的建設(shè)和投資得到了中央地方高度關(guān)注，但其融資問(wèn)題始終是瓶頸,，重要原因在于“財(cái)政不愿投,、銀行不想投、社會(huì)不敢投”,。這需要一個(gè)協(xié)調(diào)者細(xì)致統(tǒng)籌各方利益,，探索出有效機(jī)制。
波瀾壯闊的改革發(fā)展史已證明,，在摸索中通過(guò)試驗(yàn)和學(xué)習(xí)不斷提高能力是中國(guó)取得巨大成就的重要經(jīng)驗(yàn),。房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)例外，通過(guò)總結(jié)和反思,，一定會(huì)不斷趨于完善,。應(yīng)該相信，今后政策會(huì)更加優(yōu)化,，市場(chǎng)會(huì)更加理性,。
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