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看目前的趨勢,，明年的保障房建設(shè)規(guī)模不會(huì)太小,，今年后續(xù)資金需求加上新增項(xiàng)目資金需求,，融資仍是大難題,。完全考慮用商業(yè)融資模式覆蓋保障性住房建設(shè)資金的做法在實(shí)踐中將會(huì)遇到較大阻力,。因此,，保障性住房建設(shè)資金籌措需要另辟途徑,。
保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)房、公租房和廉租房四個(gè)層次,。經(jīng)適房和限價(jià)房,，在土地出讓環(huán)節(jié)采取了非市場化的運(yùn)作方式,，同時(shí)售價(jià)相對(duì)于商品房價(jià)格出現(xiàn)了一定程度折讓，項(xiàng)目資金回籠不存在現(xiàn)實(shí)障礙,。因此,，可通過商業(yè)貸款模式滿足開發(fā)建設(shè)的資金需求。但公租房和廉租房不同,，政府資金投入不足,，租金收入難以彌補(bǔ)。目前,，公租房和廉租房開發(fā)與建設(shè)尚不具備成熟的商業(yè)可持續(xù)融資模式,。尤其公共租賃住房，介于經(jīng)適房和廉租房之間,，難以完全復(fù)制經(jīng)濟(jì)適用住房貸款模式,，也無法通過財(cái)政資金支持，成為當(dāng)前保障性住房建設(shè)融資的最大難點(diǎn),。
從住房建設(shè)過程資金投入情況看,，在住房開發(fā)建設(shè)的過程中，土地一級(jí)開發(fā)階段最需要商業(yè)銀行貸款的支持,。但政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須要用土地使用權(quán)抵押作為銀行貸款先決條件,，通常也只適用于商業(yè)住房開發(fā)模式。從建設(shè)周期看,，保障性住房建設(shè)最大風(fēng)險(xiǎn)莫過于成本上升的不可預(yù)測性,。經(jīng)適房和兩限房在項(xiàng)目開發(fā)初期基本確定了出售價(jià)格，若在開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場行情大幅下跌,，則出售環(huán)節(jié)必然存在障礙,，由此造成項(xiàng)目資金不能平衡預(yù)算。再從融資資金到期償還情況看,，若市場沒有出現(xiàn)大變,，經(jīng)適房和兩限房在完成出售環(huán)節(jié)后，基本可以償還到期本息,。但公共租賃住房項(xiàng)目在短期內(nèi)難以到期償還融資本息,。據(jù)測算，通常一個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目,，大概需要近30年才能通過租金積累償還銀行貸款本息,。不僅如此，公租房償還期限對(duì)利率高度敏感,，利率上升將延長公共租賃住房的還款期限,。廉租房則完全屬于政策保障范疇，需要財(cái)政全額撥款,，無法按照商業(yè)模式運(yùn)作,。
綜上所述,，保障性住房開發(fā)建設(shè)資金需求與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款模式存在承貸主體與用款主體錯(cuò)位、建設(shè)期限鎖定與拆遷周期不可測,、貸款期限與項(xiàng)目正常還款期限不匹配,、商業(yè)利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。為更好地解決這四大矛盾,，筆者建議在住房公積金中心的基礎(chǔ)上成立政策性的住房儲(chǔ)蓄銀行,，專門從事保障性住房建設(shè)的資金籌措和使用。
設(shè)立政策性的住房儲(chǔ)蓄銀行,，首先必須解決資金來源問題,。住房公積金中心的資金來源為公眾繳納的住房公積金，因此在資金來源上不存在問題,，而且資金來源非常穩(wěn)定,，可以運(yùn)用于長期的項(xiàng)目使用。其次要解決成本問題,。全國各地都有住房公積金中心,，作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)從事著住房公積金存取業(yè)務(wù)。把住房公積金中心翻牌成為住房儲(chǔ)蓄銀行,，成本應(yīng)該最小,。其三，要有防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制,。全國性住房儲(chǔ)蓄銀行成立后,，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于機(jī)構(gòu)貸款的盲目投放。為此,，需要將貸款的審批權(quán)上收，這可能會(huì)造成地方利益之間的沖突,，需要通過不斷完善機(jī)制來溝通協(xié)調(diào),。其四，要有風(fēng)險(xiǎn)代償機(jī)制,。住房儲(chǔ)蓄銀行經(jīng)營若出現(xiàn)虧損,，政策財(cái)政將全額買單。這樣可以保證公眾的住房公積金不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),。其五,，要有激勵(lì)約束機(jī)制。政策性銀行運(yùn)行的道德風(fēng)險(xiǎn)較高,，需要不斷完善激勵(lì)約束機(jī)制,，確保以最小的成本實(shí)現(xiàn)既定的政策目的。
若組建政策性住房儲(chǔ)蓄銀行,，或可大大緩解當(dāng)前保障性住房建設(shè)的資金需求難題,。比如,，貸款條件相對(duì)放松。對(duì)于“四證”不全的項(xiàng)目,，住房儲(chǔ)蓄銀行可以有效介入,，緩解項(xiàng)目建設(shè)資金難題，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程,。又比如,，貸款利率相對(duì)優(yōu)惠。對(duì)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目,，住房儲(chǔ)蓄銀行可以提供政策性的優(yōu)惠利率,。政策性的優(yōu)惠利率低于商業(yè)貸款利率，可以大大降低保障性住房建設(shè)融資成本,。還有,，貸款期限可適當(dāng)延長。在綜合平衡的基礎(chǔ)上,，住房儲(chǔ)蓄銀行可將貸款的期限延長到30年以上,，同時(shí)約定符合項(xiàng)目實(shí)際情況的還本付息方式，這將極大緩解公租房建設(shè)融資資金償還期限較長的難題,。另外,，這還將促進(jìn)保障性住房建設(shè)與商業(yè)貸款模式的有效銜接。住房儲(chǔ)蓄銀行在自身資金實(shí)力有限的情況下,，可發(fā)揮杠桿作用,，為部分保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供外部信用增級(jí)，真正起到了“四兩撥千斤”的作用,。更不用說,，住房儲(chǔ)蓄銀行可以股權(quán)形式投入資金，作為保障性住房建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金使用,，可以減少政府財(cái)政投入資金的規(guī)模,。
當(dāng)然，設(shè)立政策性住房儲(chǔ)蓄銀行的提議,，只是多種選擇的一個(gè)選項(xiàng),。探索保障性住房的可持續(xù)、穩(wěn)健的開發(fā)建設(shè)運(yùn)行模式,，需要不斷開拓新思路,。
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