為了避免房地產(chǎn)泡沫過度膨脹以及房價過高引發(fā)的社會問題,，從2010年起我國政府密集出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,。從目前來看，調(diào)控已取得了初步成效。在筆者看來,，作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場總體走勢與經(jīng)濟(jì)周期,、信貸周期運(yùn)行密不可分,，本輪金融危機(jī)前后美國房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)就充分展現(xiàn)了這種復(fù)雜的互動關(guān)系。
透過分析當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場給予我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，從中可以獲得三大啟示,，這將有助于我們換一種視角重新審視我國的房地產(chǎn)問題，思考影響房地產(chǎn)市場走向的決定性因素是什么,，并進(jìn)一步探索促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的可行之路,。
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（一）宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行是遏制房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的基礎(chǔ) |
美國房地產(chǎn)周期運(yùn)行的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)過熱往往會引發(fā)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)需求激增,，由于土地資源的有限性以及房地產(chǎn)開發(fā)的滯后性,，房地產(chǎn)供給難以迅速跟進(jìn)，導(dǎo)致土地價格與房屋價格均出現(xiàn)快速上揚(yáng),。在這一過程中,，經(jīng)濟(jì)飛速增長、就業(yè)率大幅提升,，改善居住條件成為住房需求擴(kuò)大的一項(xiàng)重要動因,。
與此同時，在過熱的經(jīng)濟(jì)景氣之下,，投資者風(fēng)險偏好往往遠(yuǎn)超正常水平,，市場資金出于逐利目的對房地產(chǎn)的追捧，則將房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步放大,，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹,。但宏觀經(jīng)濟(jì)的急速下挫，將給房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重的沖擊,，甚至可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂,，進(jìn)而出現(xiàn)房價與經(jīng)濟(jì)增速螺旋下降的惡性循環(huán),。
因此，我國政府應(yīng)理性看待改革開放以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長,，合理把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱度,，積極運(yùn)用市場監(jiān)控指標(biāo)體系，科學(xué)甄別經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的反�,，F(xiàn)象,，采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策措施，一方面要保證經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,，維持市場熱度與泡沫在可控水平,，另一方面又要避免調(diào)控力度過大，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向,、泡沫破裂,。
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（二）信貸與杠桿的合理化水平是房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的關(guān)鍵 |
在金融危機(jī)中，美國各地區(qū)房地產(chǎn)貸款違約事件與前一階段貸款激增和相關(guān)杠桿化操作存在顯著關(guān)系,。IMF在對40個樣本國家進(jìn)行調(diào)查分析結(jié)果也表明,，房地產(chǎn)泡沫與信貸擴(kuò)張“雙熱潮”是大多數(shù)國家陷入金融危機(jī)與嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退的主要原因。而僅有房地產(chǎn)“熱潮”而無信貸“熱潮”的國家則經(jīng)濟(jì)衰退相對溫和,。
有鑒于此,，控制市場信貸與杠桿的過度擴(kuò)張有利于降低房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)的概率。事實(shí)上,，就中國的情況而言,，市場上貨幣供應(yīng)量的多少在一定程度上將直接影響著房地產(chǎn)的景氣程度。國家有關(guān)部門早在2007年發(fā)布的一份報告中就已作出警示,，我國資本市場流動性過剩資金有很大一部分為房地產(chǎn)行業(yè)所吸收,，房地產(chǎn)市場和信貸市場之間的相互推動機(jī)制，又會在一定程度上加劇我國房地產(chǎn)泡沫的積累,。
因此,，為了避免房地產(chǎn)市場與信貸市場的過度“捆綁”以及泡沫風(fēng)險向金融領(lǐng)域的大量集中，將信貸與杠桿限制在一個合理的水平尤為必要,。從目前來看,，可能需要對抵押貸款制定更加嚴(yán)格的規(guī)則及借貸標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施更大的反周期緩沖措施,，以緩解銀行資本頭寸的波動,。
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（三）加大政府監(jiān)管力度是房地產(chǎn)市場合理有效運(yùn)行的重要保障 |
目前我國政府對房地產(chǎn)關(guān)注度相對較高，但除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,，尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待明確。
為了預(yù)防房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險過度積累，我國應(yīng)針對房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)與產(chǎn)品建立適宜的監(jiān)督管理機(jī)制,，在保障金融工具為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有力支持的同時，避免金融創(chuàng)新對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的過度放大,。此外,，結(jié)合我國土地產(chǎn)權(quán)制度特征，建立透明的產(chǎn)權(quán)交易與轉(zhuǎn)讓體系,，保障土地供應(yīng)的公平,、合理、有效,，為房地產(chǎn)市場的有效運(yùn)行提供一個良好的制度環(huán)境,。
從近期我國房地產(chǎn)市場走勢來看，政策調(diào)控已初見成效,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局報告,，2011年10月全國70個大中城市房價環(huán)比首次下跌了0.14個百分點(diǎn)，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到34個,。在考慮下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控時,，應(yīng)進(jìn)一步將宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行、信貸與杠桿的合理化水平同時納入考慮范疇,，加大政府監(jiān)管力度,，重點(diǎn)關(guān)注兩方面因素：一是調(diào)控政策是否準(zhǔn)確把握了影響房地產(chǎn)市場走向的決定性因素；二是調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的作用機(jī)制是否合理,。在此基礎(chǔ)上,，出臺具體的調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行,。
透過美國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)給予我們的三大啟示,，我國金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施防范房地產(chǎn)風(fēng)險。
一方面,，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期,，金融銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對國內(nèi)房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險的防控，關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金缺口,、建設(shè)進(jìn)度,、銷售情況以及貸款收回情況等等，全面評估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各類風(fēng)險,，逐一制定實(shí)施切實(shí)可行的風(fēng)險化解方案,。
另一方面，金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)該注意防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險向宏觀經(jīng)濟(jì)與信貸市場傳遞可能造成的損失,。從目前來看,，國內(nèi)宏觀調(diào)控的基本取向在短期內(nèi)不會發(fā)生根本性變化。未來房價走勢可能將出現(xiàn)拐點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)與信貸市場可能都將受到不同程度的影響,，市場流動性風(fēng)險可能有所上升,。有鑒于此，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)流動性風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)測,，健全完善流動性風(fēng)險管理體系,，合理安排各層次流動性儲備，實(shí)現(xiàn)流動性與收益性的有效平衡,。
