評(píng)析當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結(jié),，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙,，也是未來中國經(jīng)濟(jì)能否良性運(yùn)行的關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)一年多了,，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。不過,，在這樣的房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折時(shí)期,，不僅世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)沒有減弱，而且國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在陸續(xù)放緩,，隨著外匯占款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),、人民幣升值開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、PMI在50以下及CPI逐月回落,，央行3年來第一次下降了存款準(zhǔn)備金率,。這又喚起了房地產(chǎn)開發(fā)商及一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的希望。住建部透出的對(duì)年底將要到期的各地住房“限購令”將繼續(xù)執(zhí)行的信息,，尤其是李克強(qiáng)副總理發(fā)話說國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會(huì)改變,，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，終于讓這類幻想破滅,。
不過,，無論中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度如何堅(jiān)決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問題仍不可小視�,，F(xiàn)有數(shù)據(jù)表示,，今年前11個(gè)月，國內(nèi)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18萬億元,，與去年同期相比減少了30%,。如果計(jì)算全國所有城市，今年地方政府的土地財(cái)政可能減少上萬億,。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方,。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免,。
還有,，地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能嚴(yán)重影響GDP增長(zhǎng)的心結(jié)還沒有解開。也就是說,，對(duì)于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴(yán)重危害性,，大家已有共識(shí)，無論是政府還是學(xué)界,。因此,，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心，中央政府是堅(jiān)決的,。但是,，由于房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密,，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度過大,，是否會(huì)引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)硬著陸或衰退，各方看法還很不同,。中央政府希望,，通過加大保障性住房的建設(shè)力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響,。當(dāng)然,，盡力減少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，既要促使房?jī)r(jià)下降,，又要保持這種調(diào)整的平穩(wěn),，防止經(jīng)濟(jì)下滑失控，要實(shí)現(xiàn)很好的平衡,，委實(shí)并非易事,。這正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結(jié)所在。
還有一個(gè)方面,，就是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上,，如何實(shí)現(xiàn)短期政策向長(zhǎng)期制度安排過渡，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面,。在不少人看來,，盡管今年一些地方出臺(tái)的房地產(chǎn)限購、限價(jià)令對(duì)市場(chǎng)起到較大作用,，但這種行政干預(yù)的方式素為市場(chǎng)所詬病,。如果這種行政化的調(diào)控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會(huì)十分嚴(yán)重,。因此,，如何讓這種以行政干預(yù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問題,。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問題,，也有相應(yīng)的政策儲(chǔ)備問題。
對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展模式,，去年國十條第一條中有個(gè)清楚的思路,，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)最終回歸居住功能。現(xiàn)在看來,，要通過政策來落實(shí)并非易事,。因?yàn)椋缒軐⒎康禺a(chǎn)泡沫擠出,，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng),，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然是未來幾十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)因,，仍是保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的源泉所在。問題是,，要實(shí)現(xiàn)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過度,，或讓房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其代價(jià)與成本一定不小,。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價(jià)與成本由誰來承擔(dān),？當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時(shí)，所面臨的阻力與糾結(jié)是前所未有的,。但想要尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳平衡點(diǎn),，不觸及一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的,。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制與制度轉(zhuǎn)型,，現(xiàn)在看來，中央更多把著力點(diǎn)放在加大保障性住房建設(shè)及推行房地產(chǎn)稅上,。但這里有個(gè)關(guān)系要理清,，如果房?jī)r(jià)能向下調(diào)整，保障性住房建設(shè)還要不要這樣大的力度,？這個(gè)思路要不要變化,，還得進(jìn)一步觀察。畢竟,，經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房，只有在樓價(jià)高企時(shí)才顯其重要性,。
說到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅,，其實(shí)現(xiàn)在并非是要不要出臺(tái)的問題，關(guān)鍵是能否出臺(tái)一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)稅的問題,。如果房地產(chǎn)稅的出臺(tái)僅是如上海與重慶試行的那樣,，那這個(gè)稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是,，推出房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅,，基礎(chǔ)條件準(zhǔn)備好了嗎？如果沒有準(zhǔn)備好,，那么現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了,。房地產(chǎn)稅的作用，關(guān)鍵是要去除房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢效應(yīng),。筆者認(rèn)為,，在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件還沒有準(zhǔn)備好的情況下，通過房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作,，應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的儲(chǔ)備政策,。
