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中信銀行近期推出“養(yǎng)老按揭”產(chǎn)品，這可以說是銀行業(yè)誕生的第一個真正意義上的“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品，因而也引起了很多議論和話題,。而引起最多話題的并不是該產(chǎn)品本身，而是其推出后面臨的“冷遇”,。這讓人不得不考慮“以房養(yǎng)老”這種方式是否適應(yīng)當(dāng)今中國社會的情況。
所謂“以房養(yǎng)老”,，指的是有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人把房子抵押給銀行,、保險等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估后,，每月給房主發(fā)放固定資金。也稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”,。如今“以房養(yǎng)老”也泛指一切可以利用自己的產(chǎn)權(quán)房來解決養(yǎng)老問題的方式和途徑,。據(jù)估計，目前我國養(yǎng)老金缺口在1.3萬億元左右,。隨著中國社會老齡化程度的不斷加劇,，此數(shù)字將會不斷被迅速刷新，養(yǎng)老已經(jīng)成為政府亟待解決的棘手問題,，這其中,，“以房養(yǎng)老”作為解決養(yǎng)老的選項之一，地位日益突出,。
如何規(guī)避“以房養(yǎng)老”的種種水土不服,，充分利用居民自有房產(chǎn)來構(gòu)建養(yǎng)老體系？筆者有幾點建議如下,。
首先是盡快將“以房養(yǎng)老”納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老和住房保險體系,，由地方的住房公積金運營中心來統(tǒng)一管理和監(jiān)督這一塊業(yè)務(wù)。這樣做一是可以增強(qiáng)該產(chǎn)品的公共性,，減少商業(yè)銀行在此環(huán)節(jié)逐利的產(chǎn)品設(shè)計,，降低老人的稅費負(fù)擔(dān)；二是可以考慮對申請“以房養(yǎng)老”的資產(chǎn)按揭實行公積金優(yōu)惠利率,，這在一定程度上增加了產(chǎn)品的吸引力,。而地方公積金運營部門顯然比商業(yè)銀行更適合做這件事情。
第二,，摒棄原先“二套自有產(chǎn)權(quán)房”的申請標(biāo)準(zhǔn),，使得更多只有一套自有住房的經(jīng)濟(jì)情況不夠好的老人能夠有申請“以房養(yǎng)老”的機(jī)會。
第三,，著力推廣“以房租養(yǎng)老”這種模式,。即不涉及房屋產(chǎn)權(quán)，老人將自己房屋的使用權(quán)交予公積金管理部門,，由其安排對外租賃,，老人則進(jìn)入養(yǎng)老院居住,，每月所得的租金可補(bǔ)貼老人的養(yǎng)老費用。這其中房租收入應(yīng)可享受免稅,，并由公積金主管部門制定具體規(guī)則,，對每月房租收入與養(yǎng)老費用相差過大的老人給予一定的補(bǔ)貼。
第四,，對于抵押產(chǎn)權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式,，主管部門可以借鑒一些美國房產(chǎn)抵押養(yǎng)老政策。在美國政策規(guī)定,，62歲以上的老年人如果有自己的房產(chǎn),，經(jīng)過專業(yè)評估以后產(chǎn)生一個最低估價，每個月可以領(lǐng)到錢,，一直到老人去世,。如去世時此房產(chǎn)的估價恰巧等于老人領(lǐng)的養(yǎng)老金總額那么就互不相欠，如果不夠,，由政府的住房和城市發(fā)展部補(bǔ)貼,，銀行也不吃虧。如果盈余了,，就還給老人的孩子,。
總體來說，“以房養(yǎng)老”為我國利用民間資產(chǎn)以解決養(yǎng)老難題提供了一個值得考慮的選擇,。然而,，如何使得該政策適應(yīng)中國國情，避免出現(xiàn)種種“水土不服”,，還需要有關(guān)部門做很多的調(diào)查研究工作,。
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