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一,、房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效 |
從2010年4月開始,，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢(shì)頭和不斷加劇的通脹壓力,，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過快、房?jī)r(jià)水平過高的城市,，實(shí)施了限貸,、限購(gòu)等調(diào)控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸,、稅收政策,；全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了商品房限購(gòu)措施等。與此同時(shí),，各地增加土地和普通商品住房供給,，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬套保障性住房的基礎(chǔ)上,，2011年又有1000萬套保障房開工建設(shè),，以解決中低收入群體的住房困難問題�,？傮w來看,，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實(shí)施限購(gòu)城市的投機(jī)性需求基本得到抑制,，市場(chǎng)交易量明顯下降,；二是商品房?jī)r(jià)格過快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收縮,，部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng),。特別是今年下半年以來，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅回落,、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加,，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)；住宅地價(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)回落,；三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善,，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明,，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展,。
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二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期,，調(diào)控不能放松 |
在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí),，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期,，成果仍不穩(wěn)固,。
一是部分城市房?jī)r(jià)偏高的狀況尚未根本改變。依據(jù)國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量,，目前我國(guó)一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力,，部分城市房?jī)r(jià)仍需向合理水平進(jìn)一步回歸。
二是促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。目前國(guó)內(nèi)各項(xiàng)人民幣存款已經(jīng)接近80萬億元,，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款接近34萬億元,。由于國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，在通脹的背景下,，各類資金更熱衷于投向房地產(chǎn),，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段,。在尚未有其它措施替代的情況下,，如若放松調(diào)控，被迫離場(chǎng)的投機(jī)資金會(huì)卷土重來,，將引發(fā)房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈反彈,，進(jìn)而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險(xiǎn)。近期,，央行三年來首次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率,，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的狀況會(huì)有所改善。只要流動(dòng)性增加,，就會(huì)有相當(dāng)部分資金通過多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。在這種情況下，如果再放松調(diào)控,，勢(shì)必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),，造成房?jī)r(jià)反彈，增大通脹壓力,，使調(diào)控成果前功盡棄,。
三是房地產(chǎn)資金過度聚集、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)仍然存在,。2003年以來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲過快,，導(dǎo)致很多企業(yè),、機(jī)構(gòu)和個(gè)人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機(jī)炒房獲取高額利益者大有人在,。在利益驅(qū)動(dòng)下,，大量資金抽離實(shí)體部門，向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中,，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”,，使得在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)中艱難復(fù)蘇的實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶來負(fù)面影響,。目前,，這種“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià),、地價(jià)出現(xiàn)反彈,，必然會(huì)吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進(jìn)一步聚集,，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則會(huì)進(jìn)一步萎縮,。這種資源的嚴(yán)重錯(cuò)配，將給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)升級(jí),、技術(shù)創(chuàng)新帶來沖擊。
四是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進(jìn)展,。十幾年來,，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數(shù)量和規(guī)模迅速擴(kuò)張,。目前,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足,，高度依賴貸款和民間融資,，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高,，行業(yè)秩序仍待治理和規(guī)范,，行業(yè)調(diào)整尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。從發(fā)展階段看,，單純依賴數(shù)量擴(kuò)張的空間已經(jīng)不大,，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu),，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。
五是城市房?jī)r(jià)居高不下,，將提高城市化門檻,，抑制城市化進(jìn)程。我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要靠擴(kuò)大內(nèi)需,，而內(nèi)需最大的潛力在于城市化,。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關(guān),。如果房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ绻績(jī)r(jià)在一個(gè)時(shí)期過快上漲,，則將大幅提高城市化的門檻,，提高生活和商務(wù)成本,，增大城市化的成本,，影響城市功能的實(shí)現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的提升,，影響農(nóng)業(yè)人口向城市的有序轉(zhuǎn)移，并進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高,。
上述分析表明,，當(dāng)前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,。
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三,、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展 |
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，部分城市商品房交易量明顯下降,。有些人擔(dān)心,，如果不放松調(diào)控，將可能造成房?jī)r(jià)大幅回落,、房地產(chǎn)投資增速過快下滑,、地方政府土地出讓收入下降,、金融機(jī)構(gòu)潛在風(fēng)險(xiǎn)凸顯等問題,。對(duì)此，我們認(rèn)為,，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律,，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上有利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。
�,。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資仍將保持合理增長(zhǎng),，即使增速回落，也屬正�,；卣{(diào)
我國(guó)房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重長(zhǎng)期保持在23%左右,。調(diào)控政策出臺(tái)一年多來，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長(zhǎng)速度,，預(yù)計(jì)2011年全年增速仍將達(dá)30%左右,。這表明在城市化快速推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)仍有較強(qiáng)的支撐動(dòng)力,。即使在繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的情況下,，初步預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)投資增速仍會(huì)保持在20%左右,。雖然增速出現(xiàn)一定程度回落,，但也是我國(guó)房地產(chǎn)投資增速開始進(jìn)入正常回調(diào)周期的反映,。根據(jù)我們對(duì)人口,、城市化率、住房需求改善潛力等指標(biāo)測(cè)算,，并參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),，預(yù)計(jì)未來幾年,，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn),。未來一段時(shí)期房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的,、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí)的,。房地產(chǎn)調(diào)控的過程實(shí)際上給房地產(chǎn)投資增速調(diào)整留出了必要空間,。
（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于進(jìn)一步改善民生,，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定
堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控,，鞏固調(diào)控成果，將有利于切實(shí)改善民生,，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定,。一方面，通過抑制投機(jī)需求,，使過快上漲的房?jī)r(jià)合理回歸,，將使更多的普通居民提高住房消費(fèi)的支付能力，改善居住條件,；另一方面,，通過調(diào)整土地供給和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型,、中低價(jià)位普通商品房供給,，將有利于普通居民的住房消費(fèi)。尤其是加大保障性住房建設(shè),，改善中低收入住房困難群眾的居住條件,，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更是重大的民生工程,，不僅能促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定,，同時(shí)還將對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮重要作用,。
�,。ㄈ﹫�(jiān)持調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展
前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張偏快,，負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大,，經(jīng)營(yíng)的審慎程度不斷下降，而且部分主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域,，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出,。繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范,。在資金回籠緩慢,、償債壓力大的情況下,，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)不夠?qū)徤�,、不注重產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會(huì)被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購(gòu),，有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的企業(yè)會(huì)得到發(fā)展，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大型企業(yè)與更加專注于某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域,、深耕細(xì)作的中小企業(yè)并存的局面,。
（四）房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)對(duì)銀行等金融體系的影響總體可控
隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定發(fā)展空間,；而且，這一輪調(diào)控比較及時(shí),，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制,；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范和應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升,。2010年,，住房消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付,，已經(jīng)防范了部分風(fēng)險(xiǎn),。因此，房?jī)r(jià)回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大,，影響總體可控。
�,。ㄎ澹⿵闹虚L(zhǎng)期看,，堅(jiān)持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整
今年以來,，地方土地出讓收入有所下降,，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，但也與前兩年增長(zhǎng)快,、基數(shù)高有直接關(guān)系,。2010年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬億元,，最后決算收入達(dá)到了2.82萬億元,，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去,。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控,，從中長(zhǎng)期來看，有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴,，而將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方面,。
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四,、繼續(xù)堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，著手建立長(zhǎng)效機(jī)制 |
堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控,，就是要進(jìn)一步落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施,，不斷鞏固調(diào)控效果。在需求方面,，繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和住房限購(gòu)措施，支持以自住型為主的需求,，強(qiáng)化住房的居住屬性,，繼續(xù)堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求,。在供給方面,，認(rèn)真落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地,，加快普通商品住房用地投放,。扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，增加政府投入,，加大金融支持,，拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域,。更好地發(fā)揮保障性住房建設(shè)惠民生,、穩(wěn)房?jī)r(jià)、擴(kuò)內(nèi)需,、促發(fā)展的多重作用,。通過調(diào)控改善住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)調(diào)整到合理水平,。
在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí),，還需著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī),；完善市場(chǎng)機(jī)制和制度性安排,，特別是在認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計(jì)和建立符合我國(guó)國(guó)情,、有利于遏制投機(jī),、鼓勵(lì)自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系,；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定,，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變,；完善住房保障制度,，建立保障房建設(shè)、分配,、管理,、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范有效的制度體系。
