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“史上最嚴(yán)調(diào)控”之下的房價堅冰逐漸消融,，房地產(chǎn)業(yè)步入深層調(diào)整期,，下一階段樓市調(diào)控將在遏制房價過快上漲與防止影響經(jīng)濟(jì)增長中尋找平衡點(diǎn),，為避免調(diào)控功虧一簣,，不可輕言政策放松。
一方面,，樓市調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn),。綜合各地情況看,，“成交跌入冰點(diǎn),，房價漲幅全面趨緩,，降價現(xiàn)象頻現(xiàn)”是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。但房價拐點(diǎn)僅是曙光初現(xiàn),，全面下跌缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)的支撐,，要促成房價拐點(diǎn)的形成，還需要調(diào)控政策頂住相關(guān)既得利益群體的壓力,，持續(xù)發(fā)力,。
另一方面，目前樓市調(diào)控已進(jìn)入攻堅階段,，相關(guān)利益群體間的博弈日趨激烈,。佛山放松限購“朝令夕改”、成都放松限購僅一周便“壽終正寢”,，均折射出一些地方強(qiáng)烈的“松綁”意愿,。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪——房地產(chǎn)涉及的稅收和土地出讓金，占地方財政收入比重在40%至50%之間,。隨著調(diào)控對地方“土地財政”和稅收的影響不斷加大,，一些地方突破“緊箍咒”的沖動將愈發(fā)強(qiáng)烈。
遏制部分城市房價過快上漲,，抑投資去泡沫,，是本輪調(diào)控一以貫之的目標(biāo)。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場發(fā)展,，才是帶動社會經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)動力,，而以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場帶來的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險。為了達(dá)成這一目標(biāo),，本輪調(diào)控亮出了房產(chǎn)稅試點(diǎn),、限購令、加快保障房建設(shè)等利刃,，樓市開始向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)漸行,。
“限購”“限價”等過渡性政策在遏制房價過快上漲方面發(fā)揮了較大威力，全國尤其是一線城市房價下跌趨勢漸明,。在此關(guān)鍵時期,，住建部明確表示樓市限購近期不可能放松，并要求地方政府延續(xù)限購令,。這無疑為擔(dān)憂限購?fù)顺�,、房價報復(fù)性反彈的人吃了“定心丸”。
但應(yīng)認(rèn)識到,，依靠行政手段調(diào)控樓市并非治本之策,，更多采用市場手段是必然選擇,。隨著相關(guān)制度的優(yōu)化與設(shè)計到位，對限購等行政調(diào)控舉措的倚重將逐步減輕,，這將為相關(guān)政策淡出創(chuàng)造條件,。
事實(shí)上，自本輪調(diào)控開始,，調(diào)控政策頻出,，但關(guān)系到房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展的制度變革卻動作較小。以稅收為例,，長期以來,，房地產(chǎn)稅負(fù)較多集中在開發(fā)與流通環(huán)節(jié)，對保有環(huán)節(jié)幾乎沒有涉及,，這顯然有失公平,。此輪調(diào)控雖然在上海、重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn),，但由于是“過渡期的最初形式”,，適用范圍小，稅率相對“溫和”,，對市場的影響有限,。
樓市調(diào)控常態(tài)化、制度化是大勢所趨,。在設(shè)計能自動調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度之外,，及時反映市場需求變化的土地市場制度、企業(yè)風(fēng)險自擔(dān)的房地產(chǎn)金融制度以及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向“民生產(chǎn)業(yè)”回歸的制度等,，也應(yīng)是制度化調(diào)控的“題中之義”,。
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