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據(jù)報(bào)道,，針對一些地方限購令即將到期的情況,，住建部近日發(fā)出了要求地方限購政策延期的通知。在房市調(diào)控不進(jìn)則退的關(guān)鍵時期,，住建部的表態(tài)具有很強(qiáng)的針對性,，可看作是為接下來一段時間的政策走向定下了基調(diào)。
中國房地產(chǎn)市場是一個政策主導(dǎo)的市場,。為此,，各地限購政策陸續(xù)出臺以來,，社會各界一直熱議的話題就是：限購政策會不會長期化,？如果會，制度化的限購政策將如何與經(jīng)濟(jì)社會的總體發(fā)展戰(zhàn)略相兼容,？如果不會,，限購政策的調(diào)整窗口將如何打開？
從之前情況看,，既有個別城市號稱要將限購政策長期化,、制度化，也有一些城市將其限購政策的有效期設(shè)定為今年年末,。但這兩種現(xiàn)象都不能作為判斷限購會不會長期化的有效論據(jù),。
從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，限購政策會不會長期化的問題可以細(xì)分為決策者愿不愿限購政策長期化（決策意愿）和限購政策能不能長期化（決策能力）等兩個方面,。
有關(guān)前者,，在年初頒發(fā)的“國八條”中的第六條明確寫道：“在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,�,！边@個“一定時期”較為模糊，留下了彈性運(yùn)作的空間,，這種空間是一個供各種力量相互博弈的舞臺,。
至于后者,，限購政策能否長期化，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,、政治決策程序,、相關(guān)團(tuán)體的游說力量以及政策正反效應(yīng)的評價等因素。但總體上,，可以認(rèn)為決策層面目前尚未做出將限購政策長期化的判斷,。
那么，在住建部表態(tài)之后,，限購政策將會呈現(xiàn)怎樣的走勢,？回答這個問題需要考慮幾個方面的因素。
政策調(diào)整或者是因?yàn)橥庖蛲蛔�,，使現(xiàn)有政策與外部環(huán)境不匹配,，或者是由于內(nèi)因起作用，使現(xiàn)有政策難以執(zhí)行,。限購政策調(diào)整的外因主要有國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢,。
從國際背景看，盡管歐美債務(wù)危機(jī)依然陰霾不散,，以美國為首的國際力量不斷向中國施壓,，試圖讓中國承擔(dān)更多國際經(jīng)濟(jì)調(diào)整責(zé)任，但這對快速崛起的中國而言,，只會是常態(tài),；即便沒有債務(wù)危機(jī)，歐美國家也會有其他策略向中國施壓,。
從國內(nèi)情形看,，盡管年初預(yù)定的通脹控制指標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，但較高的增長率仍然能維持,，而且就業(yè)狀況和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各種效益也還不錯,。所以，就限購政策調(diào)整而言,，目前國際環(huán)境和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況方面的影響不會太大,。
不過，深入到限購政策的內(nèi)在運(yùn)行體制中,，就會發(fā)現(xiàn)情況不一樣了,。作為政策執(zhí)行主體的地方政府目前承受著很大的壓力。一方面,，融資平臺歷年運(yùn)行所積累的成本壓力很大,；另一方面，換屆年的增長壓力也不小,。在目前的體制框架中,，各級“兩會”是各類訴求表達(dá)最為集中的場合,。可以預(yù)測,，明年全國“兩會”期間,，包括地方政府、房企高層以及其他人士將會向決策層集中表達(dá)訴求,。
就房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展而言,，最理想的狀態(tài)是：通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)限購政策的平穩(wěn)過渡,。在理想狀態(tài)下,，一方面是商品化住房均價在實(shí)行一定時期的限購后漲幅回落，保障性住房的供應(yīng)比重不斷上升,，從而既緩解住房困難群眾的居住問題,，又實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)；另一方面,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,，使實(shí)業(yè)投資有更大的吸引力，從源頭上抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求,。
但從目前來看,，現(xiàn)實(shí)情況與理想狀態(tài)尚有不少差距。首先,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚在陣痛之中,，不僅出口的優(yōu)勢不斷縮減，而且內(nèi)需啟動也面臨缺乏抓手的困境,。其次,，保障性住房的建設(shè)雖然如火如荼，但從一些地方的供應(yīng)情況來看,，保障性住房相比商品化住房的吸引力較顯不足，其中尤其是保障性租賃住房,。再次,，不能忽略一種政策學(xué)習(xí)效應(yīng)。即無論是地方政府還是社會公眾,，都會由于目前的體驗(yàn)而形成一種限購政策可能周期性出現(xiàn)的擔(dān)憂,，于是一旦限購放松，房地產(chǎn)市場就可能遭遇過度反彈,。
有鑒于這種現(xiàn)狀,，在面臨各種壓力時，決策層面明確取消限購政策的可能性不大,，但操作方式微調(diào)的可能性是較大的,。也有可能沿襲“摸著石頭過河”的探索模式,，先默認(rèn)少數(shù)城市的舉措，之后其他城市再學(xué)習(xí),、借鑒,，然后推廣。但無論如何,，“限購令”面臨一種“退出難題”,，既要考量其繼續(xù)執(zhí)行所帶來的潛在政治經(jīng)濟(jì)影響，又要防范退出之后對房地產(chǎn)市場的擾動,。
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