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據(jù)報(bào)道,，針對(duì)一些地方限購(gòu)令即將到期的情況，住建部近日發(fā)出了要求地方限購(gòu)政策延期的通知,。在房市調(diào)控不進(jìn)則退的關(guān)鍵時(shí)期，住建部的表態(tài)具有很強(qiáng)的針對(duì)性,，可看作是為接下來(lái)一段時(shí)間的政策走向定下了基調(diào),。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策主導(dǎo)的市場(chǎng)。為此,，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)以來(lái),，社會(huì)各界一直熱議的話題就是：限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期化,？如果會(huì),，制度化的限購(gòu)政策將如何與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的總體發(fā)展戰(zhàn)略相兼容？如果不會(huì),，限購(gòu)政策的調(diào)整窗口將如何打開(kāi),？
從之前情況看，既有個(gè)別城市號(hào)稱(chēng)要將限購(gòu)政策長(zhǎng)期化,、制度化,，也有一些城市將其限購(gòu)政策的有效期設(shè)定為今年年末。但這兩種現(xiàn)象都不能作為判斷限購(gòu)會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期化的有效論據(jù),。
從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,，限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期化的問(wèn)題可以細(xì)分為決策者愿不愿限購(gòu)政策長(zhǎng)期化（決策意愿）和限購(gòu)政策能不能長(zhǎng)期化（決策能力）等兩個(gè)方面。
有關(guān)前者,，在年初頒發(fā)的“國(guó)八條”中的第六條明確寫(xiě)道：“在一定時(shí)期內(nèi),，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施�,！边@個(gè)“一定時(shí)期”較為模糊,，留下了彈性運(yùn)作的空間，這種空間是一個(gè)供各種力量相互博弈的舞臺(tái),。
至于后者,，限購(gòu)政策能否長(zhǎng)期化，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,、政治決策程序,、相關(guān)團(tuán)體的游說(shuō)力量以及政策正反效應(yīng)的評(píng)價(jià)等因素。但總體上,，可以認(rèn)為決策層面目前尚未做出將限購(gòu)政策長(zhǎng)期化的判斷,。
那么,，在住建部表態(tài)之后，限購(gòu)政策將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì),？回答這個(gè)問(wèn)題需要考慮幾個(gè)方面的因素,。
政策調(diào)整或者是因?yàn)橥庖蛲蛔儯宫F(xiàn)有政策與外部環(huán)境不匹配,，或者是由于內(nèi)因起作用,，使現(xiàn)有政策難以執(zhí)行。限購(gòu)政策調(diào)整的外因主要有國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì),。
從國(guó)際背景看,，盡管歐美債務(wù)危機(jī)依然陰霾不散，以美國(guó)為首的國(guó)際力量不斷向中國(guó)施壓,，試圖讓中國(guó)承擔(dān)更多國(guó)際經(jīng)濟(jì)調(diào)整責(zé)任,，但這對(duì)快速崛起的中國(guó)而言，只會(huì)是常態(tài),；即便沒(méi)有債務(wù)危機(jī),，歐美國(guó)家也會(huì)有其他策略向中國(guó)施壓。
從國(guó)內(nèi)情形看,，盡管年初預(yù)定的通脹控制指標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),，但較高的增長(zhǎng)率仍然能維持，而且就業(yè)狀況和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各種效益也還不錯(cuò),。所以,，就限購(gòu)政策調(diào)整而言，目前國(guó)際環(huán)境和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況方面的影響不會(huì)太大,。
不過(guò),，深入到限購(gòu)政策的內(nèi)在運(yùn)行體制中，就會(huì)發(fā)現(xiàn)情況不一樣了,。作為政策執(zhí)行主體的地方政府目前承受著很大的壓力,。一方面，融資平臺(tái)歷年運(yùn)行所積累的成本壓力很大,；另一方面,，換屆年的增長(zhǎng)壓力也不小。在目前的體制框架中,，各級(jí)“兩會(huì)”是各類(lèi)訴求表達(dá)最為集中的場(chǎng)合,。可以預(yù)測(cè),，明年全國(guó)“兩會(huì)”期間,，包括地方政府、房企高層以及其他人士將會(huì)向決策層集中表達(dá)訴求。
就房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展而言,，最理想的狀態(tài)是：通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的平穩(wěn)過(guò)渡。在理想狀態(tài)下,，一方面是商品化住房均價(jià)在實(shí)行一定時(shí)期的限購(gòu)后漲幅回落,，保障性住房的供應(yīng)比重不斷上升，從而既緩解住房困難群眾的居住問(wèn)題,，又實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo),；另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,，使實(shí)業(yè)投資有更大的吸引力,，從源頭上抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求。
但從目前來(lái)看,，現(xiàn)實(shí)情況與理想狀態(tài)尚有不少差距,。首先，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚在陣痛之中,，不僅出口的優(yōu)勢(shì)不斷縮減,，而且內(nèi)需啟動(dòng)也面臨缺乏抓手的困境。其次,，保障性住房的建設(shè)雖然如火如荼,，但從一些地方的供應(yīng)情況來(lái)看，保障性住房相比商品化住房的吸引力較顯不足,，其中尤其是保障性租賃住房。再次,，不能忽略一種政策學(xué)習(xí)效應(yīng),。即無(wú)論是地方政府還是社會(huì)公眾，都會(huì)由于目前的體驗(yàn)而形成一種限購(gòu)政策可能周期性出現(xiàn)的擔(dān)憂,，于是一旦限購(gòu)放松,，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能遭遇過(guò)度反彈。
有鑒于這種現(xiàn)狀,，在面臨各種壓力時(shí),，決策層面明確取消限購(gòu)政策的可能性不大，但操作方式微調(diào)的可能性是較大的,。也有可能沿襲“摸著石頭過(guò)河”的探索模式,，先默認(rèn)少數(shù)城市的舉措，之后其他城市再學(xué)習(xí),、借鑒,，然后推廣。但無(wú)論如何，“限購(gòu)令”面臨一種“退出難題”,，既要考量其繼續(xù)執(zhí)行所帶來(lái)的潛在政治經(jīng)濟(jì)影響,，又要防范退出之后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾動(dòng)。
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