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近期,，國內(nèi)部分城市個(gè)別樓盤房價(jià)出現(xiàn)突發(fā)性下挫，引起國內(nèi)外媒體的極大關(guān)注,。在筆者看來,，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，嘗試“試盤”降價(jià)自救,，可能是引發(fā)這一現(xiàn)象的重要原因之一,。這預(yù)示了當(dāng)前國內(nèi)房價(jià)下調(diào)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨。
當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈很緊張,，主要是因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金壓力正在不斷上升,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-10月份固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源約為6.8萬億元,，其中來自國內(nèi)貸款比重約占15%（同比增長1%）,，企業(yè)自籌資金占比約為41%（同比增長30.8%）,，其他資金（包括定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）占比約為42%（同比增長18.8%）,。
這表明，受當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控及貨幣緊縮的雙重影響,，作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要資金來源之一的銀行信貸增長及占比已大幅收縮,。考慮到定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款等其他資金來源極其不穩(wěn)定,，目前企業(yè)自籌資金已上升為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源,。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源結(jié)構(gòu)也顯示，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力將有增無減,。
問題是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況并不樂觀,。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末,，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%,，其中15家公司的負(fù)債高于80%，高資產(chǎn)負(fù)債率特征尤為明顯,。同時(shí),，除了少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù),。另外,，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨總量繼續(xù)增長，預(yù)計(jì)目前存貨量已超過1萬億,。這些數(shù)據(jù)都說明,，日趨惡化的財(cái)務(wù)狀況在一定程度上阻礙了未來房地產(chǎn)開發(fā)商拓展融資渠道的潛在可能性。
事實(shí)上,，資本市場的再融資大門對這些A股房地產(chǎn)上市公司早已關(guān)閉,，因?yàn)橛嘘P(guān)部門出臺了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”等政策措施。另外,，受嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮的突出影響,，目前房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)很難從銀行那里獲得大量貸款，這從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸占比日趨萎縮中可見一斑,。在此背景下,，更多房地產(chǎn)開發(fā)商只好轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
信托融資成了眼下房地產(chǎn)開發(fā)商的一根救命稻草,。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至2011年第3季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.6億元,，已超過去年全年2864億元的發(fā)行總量,，目前房地產(chǎn)信托已達(dá)到約6797.7億元，占資金信托總規(guī)模的17.24%,。但是,，銀監(jiān)會的“窗口指導(dǎo)”等信號暗示了目前政策已逐步收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行也開始受到限制,。此外,，今年以來房地產(chǎn)市場銷售疲軟和房價(jià)下行壓力增大等情況，也促使信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更加謹(jǐn)慎,，加上還存在著即將到期兌付的房地產(chǎn)信托壓力,。這些因素都表明，信托融資渠道未來也有可能對房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)閉其大門,。
當(dāng)面向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的一扇扇大門似已關(guān)閉時(shí),，特別是在目前嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變、銷售不暢的情況下,，除了少數(shù)龍頭企業(yè)還握有充足現(xiàn)金外,，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都已“彈盡糧絕”。
因此,，要想避免破產(chǎn)或求得生存,，有效緩解當(dāng)前的資金緊張危局,，通過降價(jià)銷售來回籠資金，可能是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商尋求自救的次優(yōu)選擇,。當(dāng)年關(guān)日益臨近,，特別是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商短期內(nèi)難以解決其資金緊張困局時(shí)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商被迫選擇降價(jià)銷售現(xiàn)象變得相當(dāng)普遍時(shí),，或?qū)⒂|動國內(nèi)房價(jià)下跌的“拐點(diǎn)”如期到來,。從這個(gè)角度分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的資金緊張局面,，有望成為觸發(fā)當(dāng)前房價(jià)下跌“拐點(diǎn)”形成的一根導(dǎo)火索,。
現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商還在博弈政府可能會再次出手救它們,，這是其力挺高房價(jià)的主要心理支撐,，但現(xiàn)實(shí)的情況是近來高層多次強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不會有“絲毫動搖”，這也就意味著開發(fā)商唯有靠降價(jià)銷售才能緩解其資金緊張的困局,。實(shí)際上也表明,，中國房價(jià)下跌的“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成。
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