我國住房改革以來，樓市一直是萬眾矚目的場所,。時至今日,，樓市的走勢更是牽動億萬上上下下國人的心弦。這方面的利益博弈,、觀念交鋒趨于白熱化,。據此我們選擇了樓市里幾個較為有代表性的問題，對之進行剖析,。
1.調控政策會持續(xù)嗎,？
基于目前的形勢，我們認為以限購限貸為標志的樓市調控政策還將持續(xù)較長一段時期,。因為國內通脹壓力有所緩解,，但危險還未完全消除，人民幣升值壓力一直存在,，分配機制失衡,，導致不少國民有較強的房產投資能力，產業(yè)空心化的趨勢還未得到有效扭轉,，金融行業(yè)蘊含的風險未見顯著下降,，而更重要的是，房價超過大多數城鎮(zhèn)居民購買能力的狀況還基本沒有改變,。在這種情況下,，保持政策的延續(xù)性和嚴肅性，顯得十分必要,。唯如此,，才能實現樓市的“軟著陸”，從而避免“硬著陸”引起的系統(tǒng)性風險,。
2.房產稅會開征嗎,？
從政策類別角度來看，限購限貸政策畢竟是行政性的,，終究是要取消的,。取而代之的，是較為長期的規(guī)范性政策,，房產稅就是其中之一,。目前正在試點的滬渝版房產稅，除了一定的象征意義，更多是起到醞釀今后樓市調控的儲備性政策之作用,。一旦時機成熟,，它將成為今后樓市長期穩(wěn)定的政策，屆時這也將體現出樓市政策的務實和理性,。而與此同時,，房地產稅也將成為樓市價值在社會分配體系的轉移支付，體現出房地產稅的真正作用,。三類政策執(zhí)行都會比較謹慎,，限購政策在年底進行評估之后，可能會出現不同城市量級,、不同調控反饋效果下的限購政策的分化執(zhí)行,；房產稅收政策全國范圍的推出還不現實；貨幣政策會在現有基礎上好轉,，但不會逆轉,。
3.保障房的建設發(fā)展趨勢如何？
保障房的建設將會遇到許多困難,，但是它將會迎來蓬勃的發(fā)展時期,。近年來，中央政府一直致力于建立保障房與商品房的雙軌體系,，力圖做到住宅市場兩條腿走路,，以彌補此前的不足。保障房建設力度非常大,，2008年,、2009年分別為100多萬套和300多萬套，2010年580萬套,，2011年要開建1000萬套,，“十二五”期間將達到3600萬套的建設規(guī)模。雖然目前其在資金的籌措,、土地的供給,、開發(fā)企業(yè)的參與方面都存在不少的問題，但是在中央政府的強力介入下,，今后保障房的建設不但會還上往年舊賬,，而且會使住房供給雙軌體系逐步完善。3600萬套的建設量放在從2003年開始的10年周期來看,，每年360萬套是合理的規(guī)劃,。
4.房企今后的生存發(fā)展空間如何？
保持國內房地產市場的繁榮穩(wěn)定,，對于當前和今后的一段時期而言,，都是十分必要的,，于國于民都大有裨益。這是中央調控的基調,，也是存在異議不多的看法,。我國經濟發(fā)展長期向好、國內城市化方興未艾,，將是短期內難以改變的大環(huán)境,。因此，國內房地產開發(fā)企業(yè)還將會面臨著較大的市場容量和較多的發(fā)展機遇,。但是,，與以往不同的是，同行之間的競爭將會更為激烈,，全行業(yè)的相關企業(yè)會重新整合。持續(xù)的調控,，將加速房地產行業(yè)內企業(yè)的分化,，最終會導致全行業(yè)洗牌。資金實力不強,、品牌效應不大,、經營理念不明、產品競爭力弱小的企業(yè)將會漸漸被淘汰,。而目前各方面基礎較好的企業(yè),，會較為順利地渡過難關，并能夠發(fā)展壯大,。同時,，房地產與其他行業(yè)間的利潤率將有平均化的趨勢。于此將進入以房地產為經濟載體（商業(yè),、旅游,、產業(yè)、新興園區(qū)地產）,，凸顯房產使用價值的白銀十年,。
5.商業(yè)地產的發(fā)展前景如何？
商業(yè)地產是當前房地產市場的一個熱點領域,，國內經濟持續(xù)高速增長,、房地產開發(fā)水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調控,，使得商業(yè)地產的發(fā)展備受關注,。從當前發(fā)展情況看，商業(yè)地產的發(fā)展具有兩個方面的特點,，一是總量上供大于求,，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個約束條件，預計未來商業(yè)地產在總量上難有大的跳躍式發(fā)展；但另一方面,，商業(yè)地產的環(huán)境會明顯優(yōu)化,。一個標志是。越來越多的大型房企加入到商業(yè)地產領域,，不僅出現了萬達,、中糧置業(yè)、SOHO中國等專注于商業(yè)地產開發(fā)的房企,，華潤,、世茂、中海,、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產比例,，乃至萬科、龍湖等原來集中住宅的房企也開始試水商業(yè)地產,，并且隨著商業(yè)地產比例上升,，未來商業(yè)地產開發(fā)水平肯定會提高，運營水平也會相應提升,，商業(yè)地產的融資-開發(fā)-招商-運營的產業(yè)鏈趨于完善,，各個環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當前商業(yè)地產的無序發(fā)展和重開發(fā)輕經營的現狀,。以質取勝將成為成功之道,。
6.房地產未來競爭的主戰(zhàn)場何在？
一線城市處于“高處不勝寒”的境地,，二三線城市將會成為未來房地產競爭的主戰(zhàn)場,。考察近期的樓市行情,，嚴厲的限購限貸調控,，使得一線城市的投資投機性購買日漸式微。一線城市由于經濟發(fā)展水平較高,，房地產市場先期發(fā)展較為充分,，原先蘊藏的各類需求釋放較多，加上實施限購,，因而今后的一段時期,，市場運行將會處于低位狀態(tài)。而二三線城市尤其是中西部的二三線城市,，今后將會成為市場競爭的重要地域,。因為：一是中國經濟終究會走向以內需為主的正軌發(fā)展道路；二是產業(yè)在地域上的梯度轉移,；三是城市化進程的接力,。同時,，基于分散化布局戰(zhàn)略，大型房企會在不同檔次的城市進行運作,，而中小型房企出于運營的收益性和安全性考慮,，會更多偏向二三線城市。2008年,，十大開發(fā)商的土地儲備二三線城市占比不到8%,，但目前已經到39%，就是重要例證,。
7.房地產企業(yè)融資環(huán)境將會怎樣演變,？
2009年，我國實施了寬松的貨幣政策,，由此引發(fā)了較為明顯的通貨膨脹趨勢,，直到現在國內的通脹預期還較為強烈。矯枉過正,，2010年信貸總量控制,、準備金比率、利率等政策工具先后施行,，加劇了一些企業(yè)的資金壓力，不少房企的資金十分緊張,，中小企業(yè)的壓力尤為明顯,。在目前的形勢下，國內經濟要保持較為良好的增速,，流動性的問題將會始終存在,，因而從緊的貨幣政策難有大的放松，至多只是在局部區(qū)域或某階段進行微調,。房企的融資大環(huán)境短期內不會有根本好轉,。大型開發(fā)商會通過各種手段保護好自己的資金鏈，尋找優(yōu)質股權或者土地,，中小型房企的多半會稀釋股權,，提供出大量的并購機會，1-10月幾大產權交易所房產股權交易達到300億元以上,，未來將是個常態(tài)化的現象,。直接融資和私募房產基金要有發(fā)展機遇。
8.樓市的價格趨勢將會怎樣,？
價格走勢一直是樓市的焦點議題,。我們認為，在今后較長的一段時間內,，房價將會在目前確認的降價幅度上不斷陰跌,，但不會再度驟降,，而是緩降。
為什么會降,？因為在調控政策下,，房價上升的動力消失了。
從企業(yè)方面來說,，其采取降價策略有兩點原因,。一是考慮到自身的資金流的狀況。在資金存在壓力且短期內難以有其他辦法的情況下,，必須采取以價換量的手段應對局面,；二是考慮到住宅市場的需求彈性。價格下調有利于開發(fā)企業(yè)迅速占領和擴大市場,，爭取在市場上的主動性,，并能提升自身的影響力。
從市場方面來說,，降價氛圍已經形成,。首先從目前情況來看，國家層面的政策調控不會在短期內放松,，市場上供給大于需求的矛盾現期將會存在且有激化的趨勢,。其次今后保障房的大舉入市，必將深刻改變當前的樓市供需格局,。由此而來人們逐漸形成了房價下跌的預期,。
為什么是緩降？因為驟降會使各方的利益受到損害,。
在政府層面,，房價下降不是調控的最終目的，促進國內經濟長期穩(wěn)定健康發(fā)展才是樓市調控的最終目的,，房價下降只是實現這一終極目標的衍生產品,。但不會聽任房價驟降，因為：一是一些地方目前對房地產行業(yè)的依賴還較大,，劇烈的價格下調會對經濟增長帶來較大沖擊,；二是短期內替代房地產業(yè)來拉動經濟增長的手段還未培育好；三是促進經濟長期繁榮穩(wěn)定發(fā)展的根本動力如制度創(chuàng)新,、技術進步和勞動生產率的提高等方面尚還未形成,；四是持續(xù)保持對房地產行業(yè)的調控壓力能夠促進地方政府的發(fā)展轉型。這種轉型需要信心,，也需要時間,。
在銀行層面，房價驟降會引發(fā)金融風險,，造成大量的壞賬和呆賬,�,；诋斍皹鞘挟斨型顿Y、投機性持有還有一定的比例,，驀然的房價下降會增加銀行業(yè)的房屋的持有量,。在這一點上正反兩個方面的經驗和教訓已有很多。
在開發(fā)企業(yè)層面,，企業(yè)一般不會將價格“一步到位”,，這樣做與企業(yè)的經營的收益性、安全性原則存在沖突,，緩降則是較為穩(wěn)妥的,。因為：一是逐步緩慢的下調價格，可以使市場上不同購買力的需求者分批入市,；二是企業(yè)可以采取時間序列上的價格歧視策略,；三是劇烈的降價會產生老業(yè)主的糾紛。
