隨著溫家寶總理,、李克強副總理先后強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)下去,，房價下跌局面在逐步擴大，但也出現(xiàn)了一些不理性的說法，認為房價會就此大跌或崩盤,。
首先,，2005年和2008年也都出現(xiàn)過類似的說法,，事實卻剛好相反,；其次，未來10-15年,，中國經(jīng)濟和城市化仍將高速運行,，僅這兩點，就會為住房市場提供巨大的新增需求體量和需求能量,。所以只要房價長期上漲的趨勢難以改變,，那么政府長期保持對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢也就不會改變。這才是合理的理解,。
今年上半年和下半年,，作為本輪經(jīng)濟高低谷的轉折點,，本來就會出現(xiàn)物價高位回調(diào)，房價高位回調(diào)局面,。10月份開始突然有大量的樓盤出現(xiàn)20%～30%的超跌,，主要原因，是在建規(guī)模過萬億元的高鐵和大量的高速公路項目突然停工,，導致市場上的資金面出現(xiàn)大量虧空,。
10月份開始股市突然大跌，最后靠保險和社保等資金及時入市,，穩(wěn)住了股市,。而8月份后,，北京、上海,、深圳三個一線城市樓市的成交量出現(xiàn)持續(xù)的下跌,，上海5-7月，一手商品住宅的成交量從82萬,、79萬和77萬平方米,，分別下降到8-10月份的57萬,、56萬和46萬平方米,；深圳從5-7月的25萬、27萬和34萬平方米的成交量,，分別下降到8-10月的17萬,、19萬和19萬平方米。這促使以現(xiàn)金流為生命線的大開發(fā)商集體降價,，排名全國前30強的大開發(fā)商中,，超過一半都在大幅降價——他們每個月幾十億元的銷售收入背后，同樣有幾十億元的銷售支出,，而成交量突然大幅下滑三個月,，就會導致他們的資金出現(xiàn)巨大虧空——調(diào)控和資本市場同樣出現(xiàn)問題，通過股市,、債市再融資獲資金補貼幾乎不可能,，從其他融資渠道不可能融到這么多的錢，通過大幅降價賣房是唯一的希望,。
降價的同時,，開發(fā)商也會減少拿地、開工的資金支出,，所以經(jīng)過短期調(diào)整后,，開發(fā)商的現(xiàn)金流會重新回到平衡狀態(tài)，房價超跌的局面可能將結束,。
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經(jīng)濟高增長下,，住房有理財功能，房價將長期保持高位 |
房產(chǎn)作為流通性極強的產(chǎn)品,，除了居住功能,，還有極高的理財價值，它會隨著人們收入的波動產(chǎn)生波動,。在我國經(jīng)濟和收入高增長的情況下,，房價一般存在高增長的空間，但在這個趨勢中,，會因為投資收益的差異而出現(xiàn)大幅波動,。
比如,，今年GDP在8%左右，但是房貸基準利息已經(jīng)達到7%,，如果5年內(nèi)交易一套房子稅費差不多在10%～12%之間,，平攤下來每年在2%～2.4%，這就意味著,，今年貸款買房,，在5年內(nèi)賣出，平均每年虧1%,，所以房價會下跌,。
相比2009年，當時房貸利率只有5.94%,，打7折后只有4.16%,，經(jīng)濟增長最快時達到11.9%，減去2%～2.4%的轉讓費后,，貸款買房的收益率達到5.54%～5.74%,。加上當時基本上都可以申請到二成首付，相當于5倍的投資杠桿后,，年回報率達到27.7%～28.7%,。如此之高的回報及回報預期，推動著房價過快上漲,，當年房價平均上漲接近50%,，出現(xiàn)了較大泡沫。
隨著一系列的調(diào)控,，如今出現(xiàn)負利率,，房價必然下跌。2009-2011年的經(jīng)濟增速分別為9.2%,、10.3%和9.2%,，3年復合增長率為31.5%。也就是說,，過去3年,，房產(chǎn)的內(nèi)在價值只上漲31.5%，而房價卻上漲了50%,，中間有20%左右的泡沫,。雖然，從個別樓盤來說,，會一下子跌20%,，但整個樓市會緩慢下跌，到一定時候跌到底,，所以房價在短期超跌之后會觸底,，然后再穩(wěn)步上漲,。
所以，房產(chǎn)的內(nèi)在價值是會隨著經(jīng)濟增長而上升,，但是售價受到收益率的影響,，會出現(xiàn)較大波動。
德國以低房價聞名世界,，其主要原因,，是其實行高房產(chǎn)稅，以及以嚴格的法律保護租房者,。對于房產(chǎn)擁有者來說,，每年要交1%的房產(chǎn)稅，而德國的經(jīng)濟增長率減去房貸利息,、房產(chǎn)交易稅費和房產(chǎn)稅以后,，基本上沒有多大收益空間,。對于房屋出租人來說,，德國法律保護租房者，只要他們租住在這個房子里,，就可以不搬出去,，那么房租也就很難上漲。另外,，在早期德國城市化和城市人口上升時,，他們是通過調(diào)動全社會資源大量建房的方式來應對的。
盡管德國很好地控制住了房價,，但過去15年里,，房價還是上漲了60%。其中,，郊區(qū)的大房子價格比15年前還有所下跌,，因為他們的人口在相對減少。但市區(qū)中的房子上漲了2倍,，因為大量的年輕人希望住到生活更加便利的城市中心,，同時由于油價的上漲，交通成本也在上升,。
從以上狀況可以看出,，德國是通過社會大量建房的方式來滿足城市化時代的住房需求，通過高房產(chǎn)稅和控制房租來控制房價,，使房產(chǎn)不具有理財功能,，所以房產(chǎn)只相當于消費品。
但美國,、英國,、法國,、日本、中國香港,、新加坡等世界上絕大多數(shù)國家和地區(qū)和我們一樣,，都采用市場化房地產(chǎn)政策。房價都非常高,，就是因為商品房具有較好的保值增值功能（除日本因為經(jīng)濟滯脹,、人口下降而出現(xiàn)房價滯漲外）。但這些國家都出現(xiàn)很多沒有資產(chǎn)能力的人買不起住房,。國家于是建設大量的保障性住房,，供給收入相對較低的家庭，而他們所擁有或居住的房產(chǎn),，不會獲得與社會經(jīng)濟增長相同的收益,。
如上所述，中央在較長時間內(nèi)都仍將對樓市保持高壓的調(diào)控政策,。對于投資投機性需求來說,，區(qū)別的房貸政策和有條件的限制購房政策還將長期存在。不過,，隨著房產(chǎn)信息系統(tǒng)和戶口制度的改革,，對非本地戶籍人士的限購政策可能會進一步從嚴調(diào)整。
另外,，由于高房價是長期趨勢,，政府的保障房政策和針對中低收入購房者的支持政策需要大幅提升。從2005年提出建設保障房至今,，雖然解決了土地供應,、大量房源開工，并有部分保障房源開始供應,，也解決了保障房建設的監(jiān)管制度,，但是保障房建設的資金問題，特別是公租房的資金問題還沒得到很好的解決,，保障房各層次的準入和退出政策還很不完善,。這些政策都還有很大的改善空間。預期未來幾年,，隨著這些政策的突破,，保障房的供應會大幅增加。
針對商品房購買能力相對較低的部分,，政府在契稅和公積金方面等都有所設計,。例如，北京把普通商品住宅的總價限制就從120萬元提高到162萬元（普通商品住宅的契稅為1%，非普通商品住宅的契稅為3%）,，南京公積金貸款限額也從20萬元重新調(diào)回到30萬元,。由于前期房價的高漲，這些政策的調(diào)整,，也一直比較滯后,。例如，上海外環(huán)外多數(shù)區(qū)域的房價達到150萬元以上,，但是外環(huán)外非普通住宅的價格標準為98萬元,，公積金限額為30萬元，對眾多中低收入購房者不利,，有提高標準的需要,。
