近期謝國(guó)忠再發(fā)〝樓市崩盤〞的驚人之語(yǔ)，本想聽過(guò)就算了,，一笑置之,。怎奈不少人爭(zhēng)相咨詢我對(duì)謝國(guó)忠之樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)的想法，逼得我不得不表達(dá)自己的感受,。
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經(jīng)濟(jì)學(xué)者必然會(huì)是樓市專家嗎 |
首先想說(shuō)的是,，為什么經(jīng)濟(jì)學(xué)者總是理所當(dāng)然地自認(rèn)為是樓市專家，殊不知房地產(chǎn)事涉多端,，政治,、政策、金融,、經(jīng)濟(jì),、社會(huì)、市場(chǎng)等各個(gè)層面,，莫不與房地產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,，專注于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的學(xué)者，卻老是喜歡對(duì)其事實(shí)上非常陌生的樓市說(shuō)三道四,、指手畫腳,。前有易憲容因不斷地錯(cuò)誤〝猜想〞鎩羽而去，后則有謝國(guó)忠類似夢(mèng)囈般之〝樓市崩盤〞論述,，令有識(shí)者哭笑不得,。
就在房地產(chǎn)明確進(jìn)入〝價(jià)量齊跌〞的態(tài)勢(shì)后，長(zhǎng)期看空中國(guó)樓市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)者謝國(guó)忠再發(fā)悲觀論調(diào)——樓市將會(huì)進(jìn)入最冷的〝冰河世紀(jì)〞,，全國(guó)平均樓價(jià)將會(huì)下跌50％,，而下跌周期最長(zhǎng)將達(dá)3年。此一徹底看衰的觀點(diǎn)令人匪夷所思,，更無(wú)法想象依據(jù)為何,？頗有信手拈來(lái)、〝天上掉棒槌〞之感,。
尤其可議的是,，關(guān)于〝下跌周期〞的判斷，何謂〝最長(zhǎng)將達(dá)3年,？〞如果房?jī)r(jià)降勢(shì)3個(gè)月后止跌,，是否也包括在內(nèi)？如果謝國(guó)忠真的對(duì)自己的推測(cè)有信心,，起碼應(yīng)清楚表述其期限范圍,，而非含糊籠統(tǒng),、概括地定出一個(gè)終極時(shí)間，如同對(duì)動(dòng)物壽命判斷,，人是100歲,，狗活20年一樣，看不出任何實(shí)質(zhì)意義,，卻有可能對(duì)有意購(gòu)房者形成嚴(yán)重的誤導(dǎo)作用,。
這樣的〝專家〞在臺(tái)灣地區(qū)也有，只是不姓〝謝〞罷了,。一位知名大學(xué)的地政學(xué)博士級(jí)教授（地政好歹跟房地產(chǎn)沾得上邊）,，20年來(lái)看空樓市，總要大家靜觀其變,、暫時(shí)不要買房,，當(dāng)時(shí)相信其論述的人，對(duì)這位教授至今猶有余恨,，因?yàn)橐坏?0年,，眼看著房?jī)r(jià)愈走愈高，離自己的收入,、支付能力愈來(lái)愈遙遠(yuǎn),，房子已經(jīng)從〝不愿買〞到〝買不起〞了，怎么能不悲從中來(lái)呢,？謝國(guó)忠所扮演的角色不也正是如此,？他從來(lái)不曾告訴大家購(gòu)房時(shí)機(jī)何時(shí)出現(xiàn)，只是不斷言出驚人的恫嚇消費(fèi)者房?jī)r(jià)崩盤在即,，結(jié)果跟宏觀調(diào)控一樣,，房?jī)r(jià)總是節(jié)節(jié)走高，令人不得不懷疑其判斷力與專業(yè)度,，乃至是否了解中國(guó)樓市背后干預(yù)力量的〝雄厚實(shí)力〞,。
也有人說(shuō)，謝國(guó)忠總會(huì)有說(shuō)對(duì)的時(shí)候,，所以他的話仍有參考價(jià)值。我不否認(rèn)這種狀況的可能性,，就像預(yù)測(cè)人會(huì)死一樣,，總有正確的一天，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)5000元/平方米時(shí),，這位謝先生就開始喊房?jī)r(jià)過(guò)高勢(shì)必腰斬了,，當(dāng)房?jī)r(jià)飆到3萬(wàn)元/平方米時(shí)果真折半，也還有1.5萬(wàn)元/平方米,，對(duì)有意的購(gòu)房者而言,，則平白錯(cuò)失了5000～15000元/平方米值得進(jìn)場(chǎng)的空間,，更何況除非是無(wú)政府狀態(tài)，否則多數(shù)一,、二線城市房?jī)r(jià)腰斬談何容易,。畢竟，從1989年至今的22年間,，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例,，從微不足道的0.24％，至2006年時(shí)已達(dá)38.9％,，2010年更近乎翻番,、飆高至74.14％，房?jī)r(jià)崩盤無(wú)異地方政府宣告破產(chǎn),。
或許有人會(huì)質(zhì)疑的提出：房產(chǎn)是買漲不買跌,，地方政府又能做什么呢？這也未免太低看了地方政府的能耐,。以上海為例,，1994年推出〝藍(lán)印戶口〞，1998年再加碼〝購(gòu)房退稅〞,，2001年買房甚至可以做到全額貸款,，凡此種種無(wú)一不大大刺激買氣進(jìn)場(chǎng)。
當(dāng)然,，地方政府欲采取上述措施必須具備一定的正當(dāng)性,，否則難以得到社會(huì)輿論的支持，而顯然可見的是,，一線城市房?jī)r(jià)跌破20％,，二、三線城市跌破30％,，四,、五線城市跌破40％，買氣仍未明顯出籠時(shí),，其正常性便已具備,，屆時(shí)政府救市戰(zhàn)機(jī)畢露，哪有可能讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體平均50％的跌幅,，且周期長(zhǎng)達(dá)3年呢,？
