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成也蕭何、敗也蕭何,，昔日令人艷羨的地王,，如今卻成為了燙手山芋。據(jù)報(bào)道,，近期幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”都面臨價(jià)值重估,，開發(fā)者只能通過“零利潤”出售或者延遲開工來化解困局。
開發(fā)商高呼的“割肉銷售”雖然有待考證,，但畢竟有降價(jià)樓盤入市,，可視為樓市調(diào)控的績效之一。現(xiàn)在的問題是,，若圍而不建的土地儲(chǔ)備大量累積,，卻可能加劇未來樓市供不應(yīng)求的矛盾，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢(shì),。以此而論,，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā),。
在樓市限購,、限貸等舉措的綜合打壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度彌漫起濃厚的觀望情緒,。上海,、北京等一線城市的房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。就在樓市行情突然逆轉(zhuǎn)之時(shí),，開發(fā)商們前期因盲目樂觀而高價(jià)拍得的土地也陷入了尷尬,。
以上海新開樓盤新城公館為例，2009年新城地產(chǎn)以1.3萬元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地,，溢價(jià)率高達(dá)302%,。同時(shí)，開發(fā)商不惜花重金打造高端物業(yè),，希望塑造樓盤高品質(zhì)的市場(chǎng)形象,。然而，樓盤上市之際恰逢樓市寒冬,，開發(fā)商不得不以成本價(jià)售樓來消化庫存,。當(dāng)初高價(jià)拍得的土地,，并未為其帶來預(yù)想的厚利，反而占據(jù)了大量流動(dòng)資金難以盤活,。
為了規(guī)避類似售樓尷尬，更多地王項(xiàng)目選擇了“冬眠”,。統(tǒng)計(jì)顯示,，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，目前五個(gè)“地王”地塊均未上市,；北京2009年以來溢價(jià)率超過100%的33個(gè)地塊中,，僅有18個(gè)樓盤入市。
大批開發(fā)商“捂地”,，在當(dāng)下強(qiáng)化了樓市交投清淡之勢(shì),，而放眼長遠(yuǎn)卻極有可能加劇未來商品房供不應(yīng)求矛盾，倒逼房價(jià)因需求方的讓步而再度昂頭向上,。
事實(shí)上,，囤地之弊完全可以避免，因?yàn)楦鶕?jù)1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定,，對(duì)超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年而尚未開發(fā)的,，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,，將無償收回土地使用權(quán),。2008年，國務(wù)院辦公廳再度發(fā)文對(duì)其進(jìn)行了強(qiáng)調(diào),。遺憾的是,，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬縷的紐帶關(guān)系，該政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí),。
更進(jìn)一步講,，一些地王被央企拍得，即便對(duì)其進(jìn)行重罰則最終相當(dāng)于是讓全體國民買單,，由此導(dǎo)致閑置土地監(jiān)管會(huì)牽涉到各方利益,。然而從契約精神的角度看，既然開發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地,，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損,，市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)無處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長期游離在市場(chǎng)規(guī)則之外,。因此,，主管部門對(duì)于閑置土地的處理無論如何都不應(yīng)手軟。
需要提及的是,，開發(fā)商在拍地中往往表現(xiàn)出一些盲目傾向：當(dāng)樓市旺銷之時(shí),，開發(fā)商踴躍拍地,，“地王”頻現(xiàn)；而當(dāng)樓市陷入低迷期之時(shí),，前期處心積慮而儲(chǔ)備的土地卻無法通過上市銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利,，不得不大量囤積。此后,，房價(jià)又可能因入市房源不足而被抬高,，開發(fā)商再度對(duì)土地儲(chǔ)備產(chǎn)生樂觀情緒。如此反復(fù)循環(huán),，導(dǎo)致上游土地市場(chǎng)暴漲暴跌,，影響了下游樓市調(diào)控的績效。對(duì)此,，有關(guān)部門有必要做好行業(yè)規(guī)劃和指導(dǎo)工作,，提前釋放出明確的信號(hào)，避免開發(fā)商因市場(chǎng)信息不對(duì)稱而自亂陣腳,、左突右沖,。
憑借“地王”攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。喧囂過后,，市場(chǎng)需要做出更加理性的反思,。
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