經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，全國房價(jià)只漲不跌的神話在10月終結(jié),。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,，10月70大中城市的平均房價(jià)，出現(xiàn)1998年房改以來的首次下跌,，按月降低0.2%,。其中，一手房價(jià)格下跌的城市增加到34個(gè),，二手房價(jià)格下跌的城市達(dá)38個(gè),。2010年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)巨大變化,。
隨之而來的是,，抵抗房價(jià)下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”,、房企股權(quán)交易增多,、中小房企面臨資金鏈斷裂,、土地財(cái)政告急，還有房價(jià)下跌過大所造成的負(fù)面影響比房價(jià)上漲的負(fù)面影響更大等言論風(fēng)生水起,，要求放松對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開始出現(xiàn),。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度是堅(jiān)決的，但要使市場各方保持清醒的頭腦,，實(shí)非易事。
可以說,，從2010年國十條開始,，中央政府對(duì)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的不可持續(xù)性的共識(shí)越來越清晰，調(diào)控態(tài)度越來越堅(jiān)決,，所要達(dá)到目標(biāo)及所采取的政策工具越來越具體與細(xì)化,。比如，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話,，就第一次把住房價(jià)格下降重申為國家的基本政策,，而房價(jià)回歸理性，就得讓絕大多數(shù)居民可接受,，或可解決為有支付能力購買,。所以說，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標(biāo)也是底線,，同時(shí)也是未來房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的基礎(chǔ),。因此，這條底線必須堅(jiān)守,，決不動(dòng)搖,。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)就是，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”,，房價(jià)下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退,，以至于減緩中國經(jīng)濟(jì)增長。這種論調(diào),，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)”,。其實(shí)，這有以下幾個(gè)層次的問題,。一,，當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時(shí)，不僅不支持經(jīng)濟(jì)增長,，反之會(huì)摧毀經(jīng)濟(jì)增長,；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力,，只能建立在民生基礎(chǔ)之上,。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場,，才是帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。三,，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上，那房地產(chǎn)市場價(jià)格就得回歸理性,，絕大多數(shù)居民有能力購買,。當(dāng)房價(jià)大大高于這種水平時(shí)，下降就是必然,，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義,。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型時(shí)，也就是房地產(chǎn)市場價(jià)格的向下調(diào)整期,，承擔(dān)一定成本與代價(jià)不可能避免,。四，以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的支柱性,，不僅在于中國有無限大的市場,，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
從上述分析可以看出,，房地產(chǎn)市場量跌價(jià)滯,，正說明投機(jī)炒作主導(dǎo)性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者,，2010年北京住房有近40%是外地居民購買,，三亞80%以上的住房是外地居民購買�,？梢�,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的嚴(yán)重性。這樣的市場,，調(diào)整是必然,，相比房地產(chǎn)泡沫自動(dòng)破滅，政府宏觀調(diào)控的代價(jià)要小得多,。因此,，當(dāng)前的諸多困難，都是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型不能不付出的代價(jià),。國內(nèi)房地產(chǎn)市場只有盡早從投機(jī)炒作為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型,，才能最終柳暗花明。
那么,，中國房地產(chǎn)市場未來走向哪里,？重慶市市長黃奇帆最近給出了一個(gè)說法。他說，無論國內(nèi)國外,，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo),，是這個(gè)國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么,，怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢,？總體上說，是要抓好“供求平衡,、土地價(jià)格,、稅收力量、金融杠桿,、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。宏觀上，如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué),，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)大起大落，就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展,。對(duì)于黃市長的這個(gè)方案,，盡管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說,，是攻克當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場難題的清晰思路,。
在黃市長看來，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事,，要害是界定房地產(chǎn)市場功能或市場定位,。如果住房市場是以消費(fèi)為主導(dǎo)的，那么政府就可以圍繞這個(gè)宗旨,，通過土地,、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個(gè)市場走向健康之路,。因此,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場根本問題就在于給出市場清楚定位，并在此基礎(chǔ)上出臺(tái)相應(yīng)的政策,。當(dāng)前的房地產(chǎn),，就因?yàn)槭袌龆ㄎ贿�存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想,，以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時(shí)性的,，一旦市場有風(fēng)吹草動(dòng)，政策又會(huì)逆轉(zhuǎn),。因此,，中央政府理應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場消費(fèi)性功能定位，以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌之契機(jī),，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型,。
