經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，全國房價只漲不跌的神話在10月終結(jié),。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,，10月70大中城市的平均房價，出現(xiàn)1998年房改以來的首次下跌,，按月降低0.2%。其中,，一手房價格下跌的城市增加到34個,，二手房價格下跌的城市達38個。2010年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實質(zhì)性進展,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)巨大變化,。
隨之而來的是，抵抗房價下跌的各種博弈也層出不窮,。比如荒唐的“房鬧”,、房企股權(quán)交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂,、土地財政告急,，還有房價下跌過大所造成的負(fù)面影響比房價上漲的負(fù)面影響更大等言論風(fēng)生水起，要求放松對國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開始出現(xiàn),。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度是堅決的,，但要使市場各方保持清醒的頭腦，實非易事,。
可以說,，從2010年國十條開始，中央政府對以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的不可持續(xù)性的共識越來越清晰,，調(diào)控態(tài)度越來越堅決,，所要達到目標(biāo)及所采取的政策工具越來越具體與細(xì)化。比如,，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話,，就第一次把住房價格下降重申為國家的基本政策，而房價回歸理性,，就得讓絕大多數(shù)居民可接受,，或可解決為有支付能力購買。所以說,，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標(biāo)也是底線,，同時也是未來房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。因此,，這條底線必須堅守,，決不動搖。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點就是,，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”,，房價下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的衰退,，以至于減緩中國經(jīng)濟增長。這種論調(diào),，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個中國經(jīng)濟”,。其實，這有以下幾個層次的問題,。一,，當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時，不僅不支持經(jīng)濟增長,，反之會摧毀經(jīng)濟增長,；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之動力,，只能建立在民生基礎(chǔ)之上,。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場，才是帶動社會經(jīng)濟增長的動力,，以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會經(jīng)濟的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險,。三，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上,，那房地產(chǎn)市場價格就得回歸理性,，絕大多數(shù)居民有能力購買。當(dāng)房價大大高于這種水平時,，下降就是必然,，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型時,，也就是房地產(chǎn)市場價格的向下調(diào)整期，承擔(dān)一定成本與代價不可能避免,。四,，以消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的支柱性，不僅在于中國有無限大的市場,，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展,。
從上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場量跌價滯,，正說明投機炒作主導(dǎo)性,。有房地產(chǎn)中介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購買,，三亞80%以上的住房是外地居民購買,。可見,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作的嚴(yán)重性,。這樣的市場,，調(diào)整是必然，相比房地產(chǎn)泡沫自動破滅,，政府宏觀調(diào)控的代價要小得多,。因此，當(dāng)前的諸多困難,，都是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型不能不付出的代價,。國內(nèi)房地產(chǎn)市場只有盡早從投機炒作為主導(dǎo)向消費為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型，才能最終柳暗花明,。
那么,，中國房地產(chǎn)市場未來走向哪里？重慶市市長黃奇帆最近給出了一個說法,。他說,，無論國內(nèi)國外，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo),，是這個國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房,。那么，怎么樣才能實現(xiàn)這個目標(biāo)呢,？總體上說,，是要抓好“供求平衡、土地價格,、稅收力量,、金融杠桿、配置格局”這五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。宏觀上,，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會大起大落,，就能實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展,。對于黃市長的這個方案，盡管還有一些需要完善的地方,，但可以肯定地說,，是攻克當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場難題的清晰思路。
在黃市長看來,，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事,，要害是界定房地產(chǎn)市場功能或市場定位。如果住房市場是以消費為主導(dǎo)的,，那么政府就可以圍繞這個宗旨,，通過土地、稅收,、信貸及保障性住房等政策讓這個市場走向健康之路,。因此,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場根本問題就在于給出市場清楚定位，并在此基礎(chǔ)上出臺相應(yīng)的政策,。當(dāng)前的房地產(chǎn),，就因為市場定位還存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想,，以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時性的,，一旦市場有風(fēng)吹草動，政策又會逆轉(zhuǎn),。因此,，中央政府理應(yīng)進一步強化房地產(chǎn)市場消費性功能定位，以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格下跌之契機,，加快推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型,。
