房地產(chǎn)關(guān)乎民生,，更是當(dāng)下中國老百姓最為關(guān)心的頭等大事,，各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球,。作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關(guān)注,。最近中國發(fā)展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC》,，新書甫一面市,，很快便成為暢銷書，網(wǎng)上一片熱評,，一些網(wǎng)友甚至稱其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”,。應(yīng)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的要求，日前陳淮從一個學(xué)者的角度談了他對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場前景的幾個核心問題的看法：房價何時會出現(xiàn)拐點,？開發(fā)商利潤減少是否可以達(dá)到降價的目的,？房子蓋得多房價是否會大幅下降？稅收對房地產(chǎn)調(diào)控到底有多大作用,？
《經(jīng)濟(jì)參考報》：在目前中國的房地產(chǎn)市場上,，很多人相信，房子之所以貴,，房價之所以高,，基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。因此,，很多人把房價下降的希望寄托于對開發(fā)商利潤的抑制政策上,。您認(rèn)為，減少開發(fā)商的利潤是否可以達(dá)到降房價的目的,？
陳淮：開發(fā)商有沒有“暴利”,？確實有。但是,，暴利未必有降價空間,。假定，在北京某地蓋房子,，每平方米的成本10000元,。這10000元包括土地、建筑材料,、人工,、管理費用等。房子蓋好后,，開發(fā)商以每平方米11000元的價格銷售,。也就是說，在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%,；換言之,，這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在于,，蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的,。在這個例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中,，可能有3000元來自銀行貸款,，5000元來自從購房人的預(yù)售款。事實上,，很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節(jié),，他們經(jīng)�,！巴妗钡氖恰拔鍌�鍋三個蓋”的游戲。這個項目一期的預(yù)售款可能會被用來蓋上一個項目的四期,，以此進(jìn)一步提高資金的利潤率和周轉(zhuǎn)速度,。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分,。暴利來自資金利潤率,，而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定,，開發(fā)商的利潤率達(dá)到了50%,，而降價空間最多只有10%。所以說,，有暴利未必有降價空間,。
| |
房地產(chǎn)輝煌期仍將持續(xù)20至30年 |
《經(jīng)濟(jì)參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷的活動,，不僅在一線城市,，而且已經(jīng)蔓延到二、三線城市,，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了,，您怎樣看這個問題？
陳淮：房價由升轉(zhuǎn)降,，或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現(xiàn)的現(xiàn)象,。而且只要市場存在，這個現(xiàn)象就永遠(yuǎn)不會完結(jié),。但這里格外強(qiáng)調(diào)的是,，在價格曲線上，由升轉(zhuǎn)降,、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點,，不叫“拐點”，而叫做“極值點”,，或者叫“頂點”,。
什么叫“拐點”呢？在高等數(shù)學(xué)上,，拐點是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速,，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c,。在拐點兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降),，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。
實際上,，就嚴(yán)格的“拐點”意義說,，不管房價是否出現(xiàn)過下降，我國房價變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過很多次“拐點”了,。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點,，也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點，還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點,。
從房價變動意義上說,，政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調(diào)整房價波動的幅度和頻率,，并不能根本改變由市場規(guī)律,、供求關(guān)系、中國國情決定的長期房價變動趨勢,。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會持續(xù)20至30年,。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認(rèn)識，其實是過分夸大了人的主觀意志對客觀規(guī)律的影響作用,，實際上是不可能取得預(yù)期效果的,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價,，這讓人感到很疑惑,，按說供給越多價格應(yīng)該越低才對，請您給我們解釋一下,。
陳淮：市場經(jīng)濟(jì)下價格變動的基本規(guī)律是,，供給增加，價格就下降,。衣服,、汽車、鋼材等,，莫不如此,。偏偏房子的價格不一樣。很多人認(rèn)為,，中國一些城市房價上漲過快,，主要原因是兩部分人太壞。一個是地方政府，他們以地生財,，大搞“土地財政”,；另一部分是開發(fā)商，他們謀取暴利,，哄抬房價,。
在我國的房地產(chǎn)市場上這兩個因素確實明顯存在�,？鄢@兩個因素,，房價還會不會漲？
我們假定,，以后給老百姓建房，土地不要錢,；開發(fā)商也不謀取利潤,。房價中扣除了土地成本、開發(fā)商利潤后還剩下什么了,？建房子本身的成本,，行業(yè)術(shù)語叫“建安成本”。
假定,，我們在北京市的二環(huán)路以內(nèi)建這樣的房子,；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價賣,。接著的問題是,，二環(huán)路以內(nèi)建滿了、賣完了,，還有人要搬到北京,，怎么辦？咱們是不是得在三環(huán)路的地方建,？在三環(huán)路建設(shè)同樣的房子,，其成本也是每平方米2000元。
問題就出在下一步,。如果北京三環(huán)路的房子單價也是2000元,，那可能會有一戶居民和二環(huán)路的某戶居民商量兩家互換，一模一樣的房子,，我每平方米補(bǔ)貼你1000元,。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環(huán)路以內(nèi)的房價就上漲到每平方米3000元,。很容易以此推論,，如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路，北京二環(huán)以內(nèi)的房價就會漲到每平方米30000元,！也就是說,，即使沒有地價上漲、開發(fā)商利潤,，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大,，房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：近年來在房地產(chǎn)調(diào)控中,，有一種或可成為“稅派”的聲音，認(rèn)為這個領(lǐng)域的一切問題都可以通過征稅來解決,。他們建議,，不僅要對價格暴漲的房子征收土地增值稅，對短期持有的投機(jī)性需求征收營業(yè)稅,，甚至有人提出,，對擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認(rèn)為,，稅收能否成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段,？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過于天真了,。這種動輒“以稅治市”的想法,，從根子上說，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法,。其不僅夸大了政府的作用,，而且也過度夸大了稅收的調(diào)節(jié)、調(diào)控職能,。
稅收對調(diào)控房地產(chǎn)有重要作用,，但不能越過一個合理邊界去征稅。俗話說,，是藥三分毒,。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”,，而且吃錯了,、吃多了還會有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑,。把資源集中在政府手里,，在一定范圍內(nèi)，政府可以更好地提供公共產(chǎn)品,，救助,、保障低端群體,。但政府并非是一個高效率的資源配置者，離開市場優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制,，優(yōu)化和效率是無法充分實現(xiàn)的,；而且過度依靠行政權(quán)力配置資源，一定會導(dǎo)致尋租腐敗,。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響,。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升,，可能會把閑置的房子推向市場,。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準(zhǔn)備買大房子的人顧及未來長期納稅的負(fù)擔(dān)而改為選擇較小的房子,，由此而來,，市場需求會相對縮小。供求關(guān)系的這種變化,，當(dāng)然會反映到房價中,。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強(qiáng)調(diào),，房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的稅種。針對不動產(chǎn)征收資產(chǎn)稅,，這是一項長期的制度建設(shè),。一旦開征，將來不論房價的高低漲落,，這項稅都將存在下去,。
| |
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去 |
《經(jīng)濟(jì)參考報》：隨著各地房價或明或暗的下降，近來,，在多個地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主打砸售樓處,，要求退還差價的現(xiàn)象。從一個學(xué)者的角度,，您認(rèn)為,，應(yīng)如何看待這一問題？
陳淮：從北京,、上海發(fā)端,，“樓盤降價—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場更迭變化的開始,。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余,，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過度的購房需求,，推動樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù),。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去,。沒有一個行業(yè)能夠只靠不斷漲價來實現(xiàn)盈利，樓市自然也不能例外,。樓市在未來需要做好準(zhǔn)備,，迎接政策和現(xiàn)實的兩大考驗。其中,，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整,，以及宏觀經(jīng)濟(jì)反通脹的大環(huán)境；現(xiàn)實的考驗則是購房者對商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔,。在這樣的考驗下,，勢必會有一些開發(fā)商“掉隊”。
沒有病弱個體的不斷淘汰,，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高,。就像上世紀(jì)名噪一時的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”,。同樣的,，房地產(chǎn)業(yè)也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。
