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有人會說,，香港住房問題也很嚴(yán)重,，為什么仍然被全球稱為保障住房典范？這是否言過其實,？其實,，這一問題的提出及延伸出來的思考,，對回答我們能否學(xué)香港,，能否學(xué)得到香港,，有著極重要的含義。世界上就算是采取市場導(dǎo)向的國家,，也曾或多或少的搞過一些住房保障,，但成績卻很不理想。比如美國,，也曾搞過一點點公共住房,，但最終低效,、混亂,，成為雞肋,。可以說,，世界上可以把保障住房覆蓋率搞到50%而不崩潰,，還能有序運作的，只有香港和新加坡了,，其他任何一個國家和地區(qū)都做不到,。有些國家搞到5~10%，財務(wù)和管理方面的問題就開始發(fā)作,，使得無法持續(xù),。正是從這個意義上看，香港才稱得上典范,。因為如果從居住質(zhì)量,、從老百姓對居住問題的滿意度來看，香港顯然要比很多國家差得多,。
接下來的一個問題是,，為什么全球只有香港和新加坡能做到呢？答案是多方面的,，但有一個重要因素?zé)o法忽視,，那就是香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟體。相對封閉的人口環(huán)境,，加上良好的法治和公共治理基礎(chǔ),，使得其在資本主義的汪洋大海中，靠住房問題的再分配,，實現(xiàn)了某些人眼中的社會主義愿景,。
正是由于內(nèi)地和香港以及新加坡在地理上、經(jīng)濟上,、政治上存在巨大的環(huán)境差異,，我們才說，香港模式無法復(fù)制,。任何一個非城邦經(jīng)濟體國家,，要移植香港模式結(jié)果都會一塌糊涂，不惟中國內(nèi)地如此,。
盡管在保障方面香港做得不錯,，但是香港的住房問題仍然比較嚴(yán)重。原因大致有兩點,，一是市場化住房這一塊,，房價很高,，老百姓負(fù)擔(dān)重，加上地產(chǎn)商成為重大利益集團,，干擾政府決策,，引起人們極大不滿。二是即便住在公屋里的市民,，住房市場就未必真的與己無關(guān),，只要有條件，他們?nèi)匀幌Ｍ蛏狭鲃�,，擁有自己住房,。因而可以說，香港住房市場的波動起伏牽動著每一個香港人的神經(jīng),，買房賣房的新聞永遠(yuǎn)占住著媒體重要版面,，吸引著最多人的眼球。這里面,，與中國人的奮斗精神有關(guān),，也與中國人延續(xù)了幾千年的房產(chǎn)意識有關(guān)。簡言之,，只要是中國人,，房子絕不是居住那么簡單，而是承載著安全感,、身份認(rèn)同等文化心理,。
既然香港住房保障無法移植，那么,，從內(nèi)地實際情況出發(fā),，什么樣的住房體制才比較合適呢？從理論上看,，一個住房體制或模式由三大要素構(gòu)成：一是市場住房,、保障住房的占比，二是保障住房的運作和管理,，三是市場住房的運作和管理,。在設(shè)計中國的住房體制時，筆者認(rèn)為以下幾個原則具有關(guān)鍵性：
首先,，保障房不能搞高覆蓋,，解決住房問題應(yīng)以市場為主。
100%保障房,，我們不是沒有搞過,，計劃經(jīng)濟時代那種按政治地位來分配住房的模式，相信沒有人愿意回去,；香港那樣的覆蓋率,，已被證明沒有人能學(xué)得來,；100%市場化，零保障顯然也不行,。保障比例多少才合適,？這與我們住房政策追求的目標(biāo)直接相關(guān)。
住房保障是為了財富再分配,？為了解決大多數(shù)人買房問題,？還是為了解決居住問題,？為了避免窮人露宿街頭和人口流動引起的居住需求與支付能力在時間上的不匹配,？原來的經(jīng)適房，就是財富再分配的渠道,，它已經(jīng)證明是不公平,、無效率的。如果定位于幫助絕大多數(shù)人置業(yè),，市場絕對會做得比政府好,，因為人的需求、偏好和經(jīng)濟能力千差萬別,，只有市場機制才能實現(xiàn)這種極復(fù)雜的供需匹配,。更重要的是，如果定位于前兩種目標(biāo),，就必須搞高覆蓋,，而高覆蓋又會產(chǎn)生嚴(yán)重的不公平和低效率。
如果追求香港那樣的人人有一個居所,，那可以說,，我們壓力并不大，盡管眼下普通中國人買一套商品房比登天還要難,，但絕大多數(shù)中國人的居住情況實際要比香港好,。事實是，每一個中國人所追求的絕不是有一個住所,，不流落街頭,，中國人擁有自已住房的動機比任何一個民族都要強烈（中國住房自有率全球第一），如果不是因為人人要有房,，可以說,，這些年引發(fā)無數(shù)討論的住房問題基本上不存在。
筆者認(rèn)為,，有必要重新反思中國住房保障的功能和定位,，而定位于救濟性質(zhì)是比較可行的。這個救濟對象有兩大類,，一是本地低收入,、無法實現(xiàn)人道水準(zhǔn)居住的人群,；二是城市來帶來的流動性人群，這部分人有可能有長期發(fā)展?jié)摿�,，但一開始可能無法通過市場解決居住問題,。這樣，保障比例也許是5~15%,，其他人群均通過市場來解決住房問題,。
其次，住房保障的形式應(yīng)以小面積,、低租金的廉租房為主,，絕不搞經(jīng)適房或其變形形式。
在保障部分的操作上,，倒是該好好向香港學(xué)習(xí),。茅于軾曾建議不修廁所，這未免極端,，但廉租房絕不應(yīng)該大面積,。廉租房應(yīng)該地段較好、小面積,、低租金,，深圳出現(xiàn)過的公租房棄租，就是因為不滿足這幾個條件,。
在資格方面,，應(yīng)該以收入和資產(chǎn)為唯一標(biāo)準(zhǔn)，平等地向戶籍居民和在本地工作的非戶籍居民開放,。因為廉租房定位于救濟,，占比不大政府負(fù)擔(dān)較小，加上油水不大不會招致中高收入人群的覬覦和染指,，因而,，管理上可以持續(xù)，而對公平的傷害又最小,。
最后,，重新定位住房市場，將住房的居住屬性上升為基本國策,。
有人會質(zhì)疑：絕大多數(shù)人回到市場,，豈不是使問題回到原點？
其實,，在人口頻繁流動,、城市化迅速推進(jìn)的過程中，既要滿足各種各樣復(fù)雜的住房需求，又要實現(xiàn)基本公平,，除了市場,，上帝也辦不到，這是我們否定高覆蓋,、強分配效應(yīng)的保障房體制的根本出發(fā)點,。但如果住房市場還是無序大幅波動，那么市場不但不能創(chuàng)造公平,，還會成為一個掠奪的場所,。
抽象地看，房價持續(xù)上漲的原因只能有兩個：一是人口結(jié)構(gòu)變化,、城市化,、供給不足這些基本面因素，二是住房金融化,，出現(xiàn)了有利于投資和投機的貨幣信貸環(huán)境,。盡管用基本面因素來解釋房價上漲的大有人在,，但沒有任何數(shù)據(jù)支持近七八年來的房價失控性上漲是因為基本面因素的推動,，事實上，貨幣面因素才是根本原因,，這些年住房泡沫的形成,，根本原因就在于房子大量賣給了不需要的人。
在一個投機被禁止,、投資受限制的環(huán)境下,，住房將回歸到居住屬性，那么,，決定其價格波動的就只有基本面的供給和需求了,，房價也就會根據(jù)基本面，在絕大多數(shù)人能夠負(fù)擔(dān)的合理范圍內(nèi)波動,。因此,，由市場來解決大部分人擁有自己住房這個夢想，絕對不能建立在投機充斥的市場上,。應(yīng)該通過立法,，將住房定位于居住功能上升為基本國策，甚至可以將這一條寫進(jìn)憲法,，以讓國民永絕房地產(chǎn)投機,，永絕高房價之苦。
目前限購實施一段時間收到效果說明,，如果只有“剛需”,，房價絕對會逐步走向合理。當(dāng)然，限購是一種過于粗暴的政策,，更合理的做法是通過稅收來引導(dǎo),。應(yīng)該限定每一個中國人只能免稅擁有一定面積的住房，超過這一面積后,，實行累進(jìn)性稅收,，稅率開始應(yīng)該平緩上升，以允許有一定的投資面積,，從而有利于形成一個私人租賃市場,。超過這個面積后稅率應(yīng)該大幅上升，起到事實上的禁止目的,。同時,，交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該取消，以便利人們買賣,，滿足人們復(fù)雜而具體的需求,。
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