自2010年4月新“國十條”以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷時一年半多,，當(dāng)前正處于十分關(guān)鍵的時期,。對繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控持反對意見最主要的觀點有兩個：一、會因為影響房地產(chǎn)投資而拖累經(jīng)濟發(fā)展,；二,、會因為影響市場行情尤其開發(fā)商資金鏈而導(dǎo)致金融風(fēng)險。
一年多前,，筆者在參加有關(guān)決策部門調(diào)研的時候,，就明確指出這種擔(dān)心不必要，并預(yù)言調(diào)控持續(xù)緊縮下,，我國房地產(chǎn)投資仍會高速增長,，金融風(fēng)險也不會因為房地產(chǎn)調(diào)控而爆發(fā)。過去這一年來的市場形勢發(fā)展印證了我的判斷,。筆者的判斷基于以下主要理由：
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1.
房地產(chǎn)投資與房價走勢沒有直接關(guān)系 |
從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上看,，房地產(chǎn)投資的增幅與房價漲跌之間并不存在強的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離,。如1998年房改后的1999-2003年間,，房價漲幅很低，平均在3%左右,，但這幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長,，并都顯著高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速。2004-2007年和2009年房價高漲,，但房地產(chǎn)投資增速反而低于同期固定資產(chǎn)投資增速,。2010年本輪調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增速反而創(chuàng)下歷史新高,，達到33%,。2011年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,，同比增長31.1%,。其中，住宅投資35832億元,，增長34.3%,。這些都遠遠超過同期固定資產(chǎn)投資增速24.9%。土地購置面積也保持15%以上的增長,。
為了進一步驗證我的觀點,，我曾定量研究了2000年以來的月度房價增速與月度房地產(chǎn)投資增速之間的關(guān)系，無論在何種模型設(shè)定下,，都可以發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性很低,。
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2.
房地產(chǎn)投資主要取決于對經(jīng)濟基本面的中長期預(yù)期 |
對數(shù)據(jù)的研究可以進一步發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)對房價變動的敏感性不強，而對宏觀經(jīng)濟基本面尤其是GDP,、工業(yè)增加值和城市化的走勢十分敏感,。
業(yè)內(nèi)多數(shù)學(xué)者和戰(zhàn)略投資者都認(rèn)為，只要中國還處于經(jīng)濟增長和高速城市化階段,，對商品住房的“剛性”需求仍然可觀存在,。2010年全國城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積（含非市場途徑的所有新建住宅）創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，達到8.68億平方米,，折合800多萬套,。但我國目前城市家庭有2.4億多戶，意味著每年只要3%～4%的家庭有新增或改善住房需求,，8.68億平方米的新增住房供應(yīng)就能消化掉,。
國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)都預(yù)計，未來10-15年仍將是我國城市化高速進行的時期,，預(yù)期每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬左右,，以人均住房建筑面積30平方米的需求來看，這就需要4.5億平方米的新建住宅,。2010年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為145億平方米,，僅補償折舊就需要消耗3億平方米，再考慮約有40%是1999年之前以非市場方式提供,，在品質(zhì)與功能上很難滿足現(xiàn)代居住需求,，已有房者的潛在住房改善需求也十分巨大。所以,，總體上在未來10-15年,，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)仍然偏緊張。
本輪通過大規(guī)�,！跋拶彙闭叩膶嶒�,，即使一線城市的交易量也沒有太多下滑。在政策高壓和房價沒有松動的背景下,，2011年1-10月全國商品住宅銷售面積仍然增長9.0%,，這正說明中國居民對住房的剛需確實強勁�,？梢哉f,，目前中國的城市住房供給能力相對居住需求都仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不繼續(xù)嚴(yán)厲抑制投資性和炒作需求,，那房價勢必高不可攀并波動劇烈。
以上分析的政策含義是,，中國房地產(chǎn)市場黃金發(fā)展期還將持續(xù)一段較長時間,，事實上幾乎所有大房地產(chǎn)公司都對中國房地產(chǎn)市場的中長期仍然看好。加以房地產(chǎn)項目的調(diào)整成本很大，大多數(shù)開發(fā)商不會因為短期的政策調(diào)整就下馬項目,。
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3.
房地產(chǎn)投資在穩(wěn)定預(yù)期下才能穩(wěn)健增長 |
理論和經(jīng)驗都表明,，在價格溫和、預(yù)期穩(wěn)定的市場環(huán)境下,，開發(fā)商才更愿意放心大膽,、開足馬力地進行投資。1999-2003年房價增幅十分溫和,，但住宅房地產(chǎn)投資都在高位增長就是明證,。只是一段時間內(nèi)個別熱點城市的房價出現(xiàn)了暴漲暴跌，才會誘導(dǎo)部分開發(fā)商產(chǎn)生投機心理,，去不斷嘗試以囤地,、放慢施工速度、捂盤等各種策略性機會主義行為來讓自己的利潤最大化,。所以房價暴漲往往不會帶來投資增加,，反而還容易見到投資收縮。本來2009年足可以讓市場來懲罰投機心理重的開發(fā)商,，但遺憾錯過這個時機,，導(dǎo)致開發(fā)商的賭徒心理更加濃厚，投資變投機的行為更加肆無忌憚,。
從這個角度來說,，正是著眼于保經(jīng)濟增長、著眼于穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資,，本輪房產(chǎn)調(diào)控才一定不達目標(biāo)不罷休,，一定要達到穩(wěn)定房價預(yù)期的目標(biāo)，讓沉迷房價暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒過來,，確定地著眼于長遠戰(zhàn)略來做理性和可持續(xù)的投資,。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了，經(jīng)濟增長才有穩(wěn)定牢固的基礎(chǔ),。
商鞅變法,，政策來源于威信。如果連這輪聲勢這么浩大的調(diào)控都無功而返了,，那么市場再沒有穩(wěn)定可預(yù)期的長遠前景可言,，房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經(jīng)濟增長才是最大威脅,。
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4.
一線城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟重要性下降是歷史規(guī)律 |
誠然,，調(diào)控以來一線城市如上海、北京出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速下滑趨勢,。如上海2011年1-8月房地產(chǎn)投資增速只有7%,。不排除上海房地產(chǎn)投資還有反彈的可能，而且7%與2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口來計算的人均GDP都已經(jīng)超過1萬美元,，從國際經(jīng)驗上來看,，這也基本到了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中重要性會持續(xù)出現(xiàn)下降的階段。
國際房地產(chǎn)學(xué)者在1970年提出一個著名的“住房投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而會呈現(xiàn)倒U形”的假說,。世界銀行于1993年對眾多國家的跨國別研究也證實這種假說,。他們發(fā)現(xiàn)，一般說來,，當(dāng)人均收入很低的時候（人均低于1000美元）,，住房還不能成為重要的大眾消費品，住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟作用很小,，一般住房投資與GDP之比為2%左右,；當(dāng)人均收入超過一定水平，進入中等收入國家水平（1000-5000美元）,，普通大眾對住房的改善需求快速增加,，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，住房投資與GDP之比會達到8%左右,；當(dāng)進入次發(fā)達國家水平得時候,，住房已經(jīng)高度普及，住房產(chǎn)業(yè)也不再具有很強的拉動作用,，同時經(jīng)濟發(fā)展階段也超越了投資拉動型,，住房投資與GDP之比又會跌到3%～5%水平。
另外,，從國際經(jīng)驗上看,，住房投資乃至整個房地產(chǎn)投資占總的社會固定投資的比重，也會隨著經(jīng)濟發(fā)展程度提高,，而出現(xiàn)先提高再逐步下降直到穩(wěn)定的演變過程,。大多數(shù)發(fā)達國家目前住房投資占總投資比重穩(wěn)定在20%左右。
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5.
房地產(chǎn)調(diào)控本身不會直接導(dǎo)致金融風(fēng)險爆發(fā) |
2010年我國個人房貸余額為6.2萬億元,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3.13萬億元,，兩者合計為9.3億元，占金融機構(gòu)總貸款余額的21%,，占中長期貸款余額為32.36%,，尚在安全范圍。
因為房價下跌而引發(fā)大規(guī)模按揭風(fēng)險,，在我國可能性不大,，主要國有銀行的壓力測試表明它們能接受30%甚至50%的房價下跌。與美國等國家不同,，我國居民住房消費行為還是偏保守,，購買住宅中按揭貸款利用率并不大,，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷售額之比）,。而且我國沒有個人破產(chǎn)制度,，惡意壞賬可能性不大。2008年國際金融危機中不少地區(qū)如深圳出現(xiàn)過房價20%～30%的降幅,，壞賬行為也是極個別的,。因為樓市不景氣而導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，僅限于中小開發(fā)商,，對大開發(fā)商來說可能性不大,。行業(yè)大規(guī)模兼并重組本身是房地產(chǎn)業(yè)必然趨勢。
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6.
深化房地產(chǎn)調(diào)控才能逼迫地方政府去除土地財政依賴病 |
房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)本身其實沒有太大的影響,，限購,、限貸、加息,、加稅,，都是讓市場回歸理性與冷靜，而不是毀滅性打擊,。但由于我國地方政府土地財政與融資平臺對房地產(chǎn)市場,，主要是土地價格依賴過深，房價持續(xù)低迷后,，地價先行走低,，不少地方包括上海、北京已經(jīng)屢次發(fā)生土地拍賣流標(biāo),，土地出讓金大幅萎縮,。地方上不僅融資壓力巨大，還直接導(dǎo)致系統(tǒng)債務(wù)風(fēng)險,。審計署數(shù)據(jù)表明全國10.7萬億元地方平臺債務(wù),，將集中在今明兩年償還。銀監(jiān)會前主席劉明康在近期的形勢講話中也認(rèn)為,，地方政府發(fā)生債務(wù)危機可能性較大,。這是房地產(chǎn)調(diào)控最主要的風(fēng)險，也是最大的阻力來源,。
地方政府過度依賴土地財政已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個“毒瘤”,。只有讓地方政府意識到經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)不可能一直過度依賴土地財政，必須轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和技術(shù)進步,，城市建設(shè)和社會民生的協(xié)調(diào)發(fā)展才能成為事實,。從這個角度說，也要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,。
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小結(jié)：堅持深化房地產(chǎn)調(diào)控不動搖 |
目前堅持“限購”仍有必要,，堅持2-3年的時間,，直到讓市場氛圍和人們對住房觀念有個根本性改變，再考慮放開,�,！跋拶彙蓖顺鲋埃慨a(chǎn)稅有必要逐步全面鋪開,。長遠看,，房產(chǎn)稅是抑制投機的最有效辦法，縮小貧富差距的利器,，也是徹底擺脫“短期化土地財政”的唯一良方,。但毫無疑問，房產(chǎn)稅問題十分復(fù)雜,，涉及面廣,，需要公開透明，程序合法,，負擔(dān)合理公平,，并真正做到取之于民用之于民，取得人民群眾的理解與支持,，才好逐步謹(jǐn)慎推進,。
當(dāng)然，淡化房地產(chǎn)投資屬性,，消除房價泡沫,，還需要諸多宏觀政策尤其貨幣政策的配合，一個重要前提是利率由負轉(zhuǎn)正,，維持在較高水準(zhǔn),，否則在負利率和低利率環(huán)境下很難遏制買房保值的心理驅(qū)動。
