自2010年4月新“國十條”以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷時(shí)一年半多,，當(dāng)前正處于十分關(guān)鍵的時(shí)期,。對繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控持反對意見最主要的觀點(diǎn)有兩個(gè)：一、會因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)投資而拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展,；二,、會因?yàn)橛绊懯袌鲂星橛绕溟_發(fā)商資金鏈而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。
一年多前,，筆者在參加有關(guān)決策部門調(diào)研的時(shí)候,，就明確指出這種擔(dān)心不必要，并預(yù)言調(diào)控持續(xù)緊縮下,，我國房地產(chǎn)投資仍會高速增長,，金融風(fēng)險(xiǎn)也不會因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而爆發(fā)。過去這一年來的市場形勢發(fā)展印證了我的判斷,。筆者的判斷基于以下主要理由：
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1.
房地產(chǎn)投資與房價(jià)走勢沒有直接關(guān)系 |
從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上看,，房地產(chǎn)投資的增幅與房價(jià)漲跌之間并不存在強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離,。如1998年房改后的1999-2003年間,，房價(jià)漲幅很低，平均在3%左右,，但這幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長,，并都顯著高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速。2004-2007年和2009年房價(jià)高漲,，但房地產(chǎn)投資增速反而低于同期固定資產(chǎn)投資增速,。2010年本輪調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增速反而創(chuàng)下歷史新高,，達(dá)到33%,。2011年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,，同比增長31.1%,。其中，住宅投資35832億元,，增長34.3%,。這些都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期固定資產(chǎn)投資增速24.9%。土地購置面積也保持15%以上的增長,。
為了進(jìn)一步驗(yàn)證我的觀點(diǎn),，我曾定量研究了2000年以來的月度房價(jià)增速與月度房地產(chǎn)投資增速之間的關(guān)系，無論在何種模型設(shè)定下,，都可以發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性很低,。
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2.
房地產(chǎn)投資主要取決于對經(jīng)濟(jì)基本面的中長期預(yù)期 |
對數(shù)據(jù)的研究可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn),，中國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)對房價(jià)變動(dòng)的敏感性不強(qiáng)，而對宏觀經(jīng)濟(jì)基本面尤其是GDP,、工業(yè)增加值和城市化的走勢十分敏感,。
業(yè)內(nèi)多數(shù)學(xué)者和戰(zhàn)略投資者都認(rèn)為，只要中國還處于經(jīng)濟(jì)增長和高速城市化階段,，對商品住房的“剛性”需求仍然可觀存在,。2010年全國城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積（含非市場途徑的所有新建住宅）創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，達(dá)到8.68億平方米,，折合800多萬套。但我國目前城市家庭有2.4億多戶,，意味著每年只要3%～4%的家庭有新增或改善住房需求,，8.68億平方米的新增住房供應(yīng)就能消化掉。
國內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)都預(yù)計(jì),，未來10-15年仍將是我國城市化高速進(jìn)行的時(shí)期,，預(yù)期每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬左右，以人均住房建筑面積30平方米的需求來看,，這就需要4.5億平方米的新建住宅,。2010年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為145億平方米，僅補(bǔ)償折舊就需要消耗3億平方米,，再考慮約有40%是1999年之前以非市場方式提供,，在品質(zhì)與功能上很難滿足現(xiàn)代居住需求，已有房者的潛在住房改善需求也十分巨大,。所以,，總體上在未來10-15年，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)仍然偏緊張,。
本輪通過大規(guī)�,！跋拶彙闭叩膶�(shí)驗(yàn)，即使一線城市的交易量也沒有太多下滑,。在政策高壓和房價(jià)沒有松動(dòng)的背景下,，2011年1-10月全國商品住宅銷售面積仍然增長9.0%，這正說明中國居民對住房的剛需確實(shí)強(qiáng)勁,�,？梢哉f，目前中國的城市住房供給能力相對居住需求都仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài),，如果不繼續(xù)嚴(yán)厲抑制投資性和炒作需求,，那房價(jià)勢必高不可攀并波動(dòng)劇烈。
以上分析的政策含義是,，中國房地產(chǎn)市場黃金發(fā)展期還將持續(xù)一段較長時(shí)間,，事實(shí)上幾乎所有大房地產(chǎn)公司都對中國房地產(chǎn)市場的中長期仍然看好,。加以房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)整成本很大，大多數(shù)開發(fā)商不會因?yàn)槎唐诘恼哒{(diào)整就下馬項(xiàng)目,。
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3.
房地產(chǎn)投資在穩(wěn)定預(yù)期下才能穩(wěn)健增長 |
理論和經(jīng)驗(yàn)都表明,，在價(jià)格溫和、預(yù)期穩(wěn)定的市場環(huán)境下,，開發(fā)商才更愿意放心大膽,、開足馬力地進(jìn)行投資。1999-2003年房價(jià)增幅十分溫和,，但住宅房地產(chǎn)投資都在高位增長就是明證,。只是一段時(shí)間內(nèi)個(gè)別熱點(diǎn)城市的房價(jià)出現(xiàn)了暴漲暴跌，才會誘導(dǎo)部分開發(fā)商產(chǎn)生投機(jī)心理,，去不斷嘗試以囤地,、放慢施工速度、捂盤等各種策略性機(jī)會主義行為來讓自己的利潤最大化,。所以房價(jià)暴漲往往不會帶來投資增加,，反而還容易見到投資收縮。本來2009年足可以讓市場來懲罰投機(jī)心理重的開發(fā)商,，但遺憾錯(cuò)過這個(gè)時(shí)機(jī),，導(dǎo)致開發(fā)商的賭徒心理更加濃厚，投資變投機(jī)的行為更加肆無忌憚,。
從這個(gè)角度來說,，正是著眼于保經(jīng)濟(jì)增長、著眼于穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資,，本輪房產(chǎn)調(diào)控才一定不達(dá)目標(biāo)不罷休,，一定要達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期的目標(biāo)，讓沉迷房價(jià)暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒過來,，確定地著眼于長遠(yuǎn)戰(zhàn)略來做理性和可持續(xù)的投資,。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了，經(jīng)濟(jì)增長才有穩(wěn)定牢固的基礎(chǔ),。
商鞅變法,，政策來源于威信。如果連這輪聲勢這么浩大的調(diào)控都無功而返了,，那么市場再?zèng)]有穩(wěn)定可預(yù)期的長遠(yuǎn)前景可言,，房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經(jīng)濟(jì)增長才是最大威脅,。
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4.
一線城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)重要性下降是歷史規(guī)律 |
誠然,，調(diào)控以來一線城市如上海、北京出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速下滑趨勢。如上海2011年1-8月房地產(chǎn)投資增速只有7%,。不排除上海房地產(chǎn)投資還有反彈的可能,，而且7%與2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口來計(jì)算的人均GDP都已經(jīng)超過1萬美元,，從國際經(jīng)驗(yàn)上來看,，這也基本到了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重要性會持續(xù)出現(xiàn)下降的階段。
國際房地產(chǎn)學(xué)者在1970年提出一個(gè)著名的“住房投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而會呈現(xiàn)倒U形”的假說,。世界銀行于1993年對眾多國家的跨國別研究也證實(shí)這種假說,。他們發(fā)現(xiàn)，一般說來,，當(dāng)人均收入很低的時(shí)候（人均低于1000美元）,，住房還不能成為重要的大眾消費(fèi)品，住房產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)作用很小,，一般住房投資與GDP之比為2%左右,；當(dāng)人均收入超過一定水平，進(jìn)入中等收入國家水平（1000-5000美元）,，普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長,，住房投資與GDP之比會達(dá)到8%左右,；當(dāng)進(jìn)入次發(fā)達(dá)國家水平得時(shí)候，住房已經(jīng)高度普及,，住房產(chǎn)業(yè)也不再具有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用,，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段也超越了投資拉動(dòng)型，住房投資與GDP之比又會跌到3%～5%水平,。
另外,，從國際經(jīng)驗(yàn)上看，住房投資乃至整個(gè)房地產(chǎn)投資占總的社會固定投資的比重,，也會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度提高,，而出現(xiàn)先提高再逐步下降直到穩(wěn)定的演變過程。大多數(shù)發(fā)達(dá)國家目前住房投資占總投資比重穩(wěn)定在20%左右,。
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5.
房地產(chǎn)調(diào)控本身不會直接導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā) |
2010年我國個(gè)人房貸余額為6.2萬億元,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3.13萬億元，兩者合計(jì)為9.3億元,，占金融機(jī)構(gòu)總貸款余額的21%,，占中長期貸款余額為32.36%，尚在安全范圍,。
因?yàn)榉績r(jià)下跌而引發(fā)大規(guī)模按揭風(fēng)險(xiǎn),，在我國可能性不大，主要國有銀行的壓力測試表明它們能接受30%甚至50%的房價(jià)下跌。與美國等國家不同,，我國居民住房消費(fèi)行為還是偏保守,，購買住宅中按揭貸款利用率并不大，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷售額之比）,。而且我國沒有個(gè)人破產(chǎn)制度,，惡意壞賬可能性不大。2008年國際金融危機(jī)中不少地區(qū)如深圳出現(xiàn)過房價(jià)20%～30%的降幅,，壞賬行為也是極個(gè)別的,。因?yàn)闃鞘胁痪皻舛鴮?dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，僅限于中小開發(fā)商,，對大開發(fā)商來說可能性不大,。行業(yè)大規(guī)模兼并重組本身是房地產(chǎn)業(yè)必然趨勢。
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6.
深化房地產(chǎn)調(diào)控才能逼迫地方政府去除土地財(cái)政依賴病 |
房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)本身其實(shí)沒有太大的影響,，限購,、限貸、加息,、加稅,，都是讓市場回歸理性與冷靜，而不是毀滅性打擊,。但由于我國地方政府土地財(cái)政與融資平臺對房地產(chǎn)市場,，主要是土地價(jià)格依賴過深，房價(jià)持續(xù)低迷后,，地價(jià)先行走低,，不少地方包括上海、北京已經(jīng)屢次發(fā)生土地拍賣流標(biāo),，土地出讓金大幅萎縮,。地方上不僅融資壓力巨大，還直接導(dǎo)致系統(tǒng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。審計(jì)署數(shù)據(jù)表明全國10.7萬億元地方平臺債務(wù),，將集中在今明兩年償還。銀監(jiān)會前主席劉明康在近期的形勢講話中也認(rèn)為,，地方政府發(fā)生債務(wù)危機(jī)可能性較大,。這是房地產(chǎn)調(diào)控最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是最大的阻力來源,。
地方政府過度依賴土地財(cái)政已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)“毒瘤”,。只有讓地方政府意識到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)不可能一直過度依賴土地財(cái)政，必須轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和技術(shù)進(jìn)步,，城市建設(shè)和社會民生的協(xié)調(diào)發(fā)展才能成為事實(shí),。從這個(gè)角度說,，也要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
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小結(jié)：堅(jiān)持深化房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖 |
目前堅(jiān)持“限購”仍有必要,，堅(jiān)持2-3年的時(shí)間,，直到讓市場氛圍和人們對住房觀念有個(gè)根本性改變，再考慮放開,�,！跋拶彙蓖顺鲋埃慨a(chǎn)稅有必要逐步全面鋪開,。長遠(yuǎn)看,，房產(chǎn)稅是抑制投機(jī)的最有效辦法，縮小貧富差距的利器,，也是徹底擺脫“短期化土地財(cái)政”的唯一良方,。但毫無疑問，房產(chǎn)稅問題十分復(fù)雜,，涉及面廣,，需要公開透明，程序合法,，負(fù)擔(dān)合理公平,，并真正做到取之于民用之于民，取得人民群眾的理解與支持,，才好逐步謹(jǐn)慎推進(jìn),。
當(dāng)然，淡化房地產(chǎn)投資屬性,，消除房價(jià)泡沫，還需要諸多宏觀政策尤其貨幣政策的配合,，一個(gè)重要前提是利率由負(fù)轉(zhuǎn)正,，維持在較高水準(zhǔn)，否則在負(fù)利率和低利率環(huán)境下很難遏制買房保值的心理驅(qū)動(dòng),。
