今年以來，在政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮,、地產(chǎn)商現(xiàn)金流日益緊張，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的勢頭得到明顯遏制,，一些重點城市房價開始出現(xiàn)局部松動跡象。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展,，筆者認(rèn)為,未來中國房地產(chǎn)市場需求仍將較快增長,，但需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢性轉(zhuǎn)變,。滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進(jìn)入高速增長期,。
從居民購買住宅的次數(shù)分類,，可以將房地產(chǎn)購買需求分為首次購房需求和再次購房需求。其中,，首次購房需求對應(yīng)著居民的基本自住需求,，再次購房需求包括兩種主要的類型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求,，會受不同的因素驅(qū)動,。
對于基本自住需求而言，在人口數(shù)量,、城鎮(zhèn)化率,、城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量和人均可支配收入等四項驅(qū)動因素中，前三項反映的是潛在需求,，第四項反映的是購買能力,，當(dāng)上述四項驅(qū)動因素共同作用時，方能形成有效的基本自住需求,。
從人口數(shù)量看,，在2010年底我國總?cè)丝诩s13.4億，按照較保守預(yù)計,，人口數(shù)量的峰值可能在2030年附近出現(xiàn),，屆時有望達(dá)到14.32億,。由此可見,，中國人口數(shù)量在未來較長時期內(nèi)將不斷上升，這將產(chǎn)生大量的潛在基本自住需求,。
從城鎮(zhèn)化率看,，在2050年之前中國城鎮(zhèn)化率仍將不斷提高，并有望在2050年上升至70%以上,。由于中國的土地政策使得城鎮(zhèn)居民是住宅基本自住需求的絕對主力,，而城鎮(zhèn)居民人口比例的快速提高與中國人口數(shù)量，在未來較長時間范圍內(nèi)的持續(xù)增長兩種因素的疊加作用,，無疑將進(jìn)一步增加潛在的基本自住需求,。
從城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢看，未來城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量,，將由2010年的約20%比例逐漸下降至2030年的約12%,。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在25-34歲左右進(jìn)入第一次置業(yè)高峰,，從而成為基本自住需求的主力人群,，因此這一年齡段人口數(shù)量變化,，意味著未來潛在自住需求將出現(xiàn)較明顯回落。
從人均可支配收入來看,，“劉易斯拐點”的到來意味著今后居民人均收入將進(jìn)入快速增長階段,，人均可支配收入和購買能力也將由此快速上升。預(yù)計在2011年—2025年期間,，中國城鎮(zhèn)人口年均增加數(shù)量將在1000萬—1400萬之間,，鄉(xiāng)村人口年均減少700萬左右；隨著農(nóng)村勞動力人口日益供不應(yīng)求,，勞動力要素價格將出現(xiàn)趨勢性的快速上升現(xiàn)象,，由此必將帶來人均收入以及人均可支配收入的快速提高，從而使居民自住住宅的購買能力也隨之大幅提升,。
從以上分析可以看出,，未來潛在基本自住需求將先高位徘徊后逐漸回落，但考慮到未來居民人均可支配收入將較以往出現(xiàn)快速上升,，從而使更高比例的潛在自住需求能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實有購買能力的需求,。因此，整體而言,，有效的基本自住需求在2030年以前將總體維持在較高水平,，不會較2010年出現(xiàn)大幅滑落。
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改善性需求將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢 |
從城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢看,，在我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷攀升的同時,，未來城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量將由2010年的約33.5%比例微降至2030年的約33.2%�,？紤]到人口高峰將在2030年左右出現(xiàn),，以及2030年城市化率約為54%，因此,，2030年城鎮(zhèn)35—54歲年齡段人口數(shù)量約為2.57億,，較2010年將出現(xiàn)明顯的上升。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平具有很強(qiáng)的相關(guān)性,，通常城鎮(zhèn)人口在35-54歲之間會集中釋放改善性需求和投資性需求,，因此這一年齡段人口數(shù)量的明顯上升將顯著增加潛在的改善性需求。
從住房需求變化來看,，由于中國未來改善性需求的潛在購房者往往已擁有一套以上的住房,，考慮到國內(nèi)建筑的設(shè)計理念以及建筑質(zhì)量等都會經(jīng)歷一個由不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過程。這就使得未來20年許多現(xiàn)有住宅將出現(xiàn)居住環(huán)境落伍,、建筑物老化等現(xiàn)象,，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進(jìn)而使得潛在的改善性需求上升,。
從自有住房者收入增速來看,，由于改善性住房需求者多為二次以上購房者,，所以通常已解決基本自住需求。這些人群主要由當(dāng)前城鎮(zhèn)中收入水平較高的居民（以中產(chǎn)階層及以上居民為主）組成,，他們的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅,，因此其未來改善性購房能力也將快速上升。
上述三項驅(qū)動因素中,，前兩項反映的是潛在需求,，第三項反映的是購買能力，當(dāng)上述三項驅(qū)動因素共同作用時,，方能形成有效的改善性需求,。從以上分析可以看出，未來中國潛在的改善性住宅需求將快速提升,，同時改善性購房者的購房能力也將快速上升,，從而使規(guī)模龐大的潛在改善性需求有望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實有購買能力的需求。因此,，整體而言,，改善性需求在2030年以前將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢。
從投資預(yù)期回報率來看,，因受住宅市場供求關(guān)系,、居民投資機(jī)會成本、國家房地產(chǎn)政策等諸多因素影響,，因此在可預(yù)見的較長時期內(nèi),，國家將繼續(xù)通過限購令、暫停多套房貸款,、提高二手房交易成本等多項政策,，對房地產(chǎn)市場投資性需求進(jìn)行抑制，從而降低投資性購房（特別是對中低端住宅的投資性購房）的預(yù)期回報率,。
從自有住房者收入增速來看,，由于投資性購房的需求層次明顯高于基本自住購房需求,，因此投資性購房者多已擁有自有住房,。如前所述，這一人群的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅,，因此其未來投資性購房能力也將快速上升,。
上述兩項驅(qū)動因素中，前一項反映的是潛在需求,，后一項反映的是購買能力,，當(dāng)上述兩項驅(qū)動因素共同作用時，方能形成有效的投資性需求,。從以上分析可以看出,，由于未來國家將繼續(xù)通過各項政策措施來穩(wěn)定中低端住宅價格,、抑制投資性需求、緩解社會矛盾,。因此,，對于中低端住宅的投資性需求，在未來較長時期內(nèi)都將會受到明顯抑制,。
與之不同的是,，中高端住宅市場主要針對改善性住宅需求，這一市場未來仍將快速增長,，這是城鎮(zhèn)人口年齡結(jié)構(gòu)變化和居民消費升級的必然產(chǎn)物,。此外，中高端住宅市場針對的是社會金字塔結(jié)構(gòu)中處于中上層的人群,，在一定程度上有利于社會效率的提高,，因此未來國家有望在社會住房矛盾得到初步緩解后，優(yōu)先放松對這一市場的管制,。筆者認(rèn)為,，投資性需求未來最有可能在中高端住宅市場聚集，并與改善性需求相疊加,，從而加大中高端住宅的市場需求,。
總而言之，通過對不同需求的驅(qū)動因素分析,，筆者認(rèn)為,，需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢性轉(zhuǎn)變，滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長期,，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進(jìn)入高速增長期,。
