新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施一年多以來，住房價(jià)格出現(xiàn)較明顯的下行態(tài)勢,。筆者認(rèn)為,，住房價(jià)格下跌是客觀趨勢，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。
房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)持續(xù)十年以上,，以北京為例，2002年至今北京房價(jià)上漲約4倍,。任何一種投資品都不可能只漲不跌,，房地產(chǎn)市場也不例外。綜合考察當(dāng)前國內(nèi)外因素,，都預(yù)示著住房價(jià)格下行或?qū)⑹俏磥碲厔荨?BR> 目前,，歐美債務(wù)危機(jī)吸引國內(nèi)資金到國外投資房地產(chǎn)，但對國內(nèi)銀行業(yè)構(gòu)成壓力,，這將抑制國內(nèi)房價(jià)上漲沖動(dòng),。此外，國內(nèi)限購和未來房地產(chǎn)政策完善乃至稅收結(jié)構(gòu)（開征房地產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅等）的調(diào)整,，都將抑制未來房價(jià)上漲,。
從貨幣政策來看，將不會(huì)回到2009-2010年?duì)顟B(tài),，這也制約了房價(jià)回升空間,。目前房價(jià)下跌，限購是一個(gè)因素,，但主要還是市場力量在發(fā)揮作用,。2009-2010年的住房價(jià)格不降反升，是銀行主動(dòng)放貸,、貨幣政策較寬松所致,。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場不僅吸納股市資金，也吸收社會(huì)過剩流動(dòng)性,，信貸資金過分集中到該產(chǎn)業(yè),。但今后房地產(chǎn)貸款不會(huì)回到前兩年的狀態(tài)，房價(jià)持續(xù)下跌是必然趨勢,。
信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,，也催促房價(jià)下跌。支撐高房價(jià)的根本因素是銀行信貸,，2002年以來,，銀行信貸差不多翻兩番，住房價(jià)格也是如此,。但目前房地產(chǎn)過高的比重不可持續(xù),，因此，未來房地產(chǎn)的信貸規(guī)模不會(huì)與信貸總規(guī)模同步增長,，只能低于信貸增長,，甚至總規(guī)模下降。只有這樣,，才能引導(dǎo)企業(yè)投資于其它產(chǎn)業(yè)和研發(fā),，房地產(chǎn)價(jià)格也將回歸理性。
房地產(chǎn)價(jià)格下跌,，與股市,、投機(jī)品價(jià)格下跌規(guī)律基本雷同。當(dāng)價(jià)格下跌達(dá)到15-20%,，后續(xù)的情形將超出預(yù)料,。那些在一些城市購買幾十套的投資人，將率先降低房價(jià),，而且幅度至少在10%-15%,。如果降價(jià)超過6-12個(gè)月，仍不能出貨，降價(jià)的幅度將更大,，大企業(yè)也必然跟進(jìn),，房價(jià)將趨向理性。
| |
有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 |
過去10年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲,，使很多企業(yè)熱衷于“炒房”,。因此，全社會(huì)資金集中到房地產(chǎn)行業(yè),。央行數(shù)據(jù)顯示，2011年9月房地產(chǎn)信貸10.46萬億元,，占同期信貸的19.82%,，如果計(jì)算各種隱形貸款，這個(gè)比例更高,，超過銀行信貸行業(yè)控制比例不超過15%的要求,，但這樣的信貸結(jié)構(gòu)和市場現(xiàn)象是不可持續(xù)的。
目前,，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)讓很多企業(yè)醒悟,，一些企業(yè)不再期待從房地產(chǎn)行業(yè)謀求暴利。這有利于企業(yè)增加非房地產(chǎn)行業(yè)的研發(fā)與投入,，有利于中國轉(zhuǎn)型,，真正提高企業(yè)和國家的競爭力。
住房價(jià)格下跌帶來一些產(chǎn)業(yè)的調(diào)整,，正是社會(huì)所期望的,。以鋼鐵工業(yè)為例，因?yàn)樽》康倪^度發(fā)展,，小鋼鐵這幾年很紅火,，而大鋼企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后失去市場 。房地產(chǎn)的價(jià)格下跌帶來的產(chǎn)業(yè)調(diào)整,，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，有助于提高發(fā)展的質(zhì)量和安全性、協(xié)調(diào)性,，也符合我國應(yīng)對氣候變化和減少溫室氣體排放的要求,。
銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康日前表示，銀行能夠承受住房價(jià)格下跌50%,。筆者認(rèn)為該說法有一定道理,。
首先，住房信貸沒有資金鏈條,，下跌風(fēng)險(xiǎn)可控,。中國沒有實(shí)行信貸資產(chǎn)證券化，住房價(jià)格下跌，只影響貸款回收,，沒有其它資產(chǎn)價(jià)格下跌損失,。銀行實(shí)行住房抵押貸款，只給予住房價(jià)格的50%進(jìn)行抵押,，最高不超過70%,，即使出現(xiàn)違約，也不會(huì)成為普遍現(xiàn)象,。近兩年,，房價(jià)上漲達(dá)到50%-80%，甚至一倍多,，下跌50%可收回本金,。
其次，從市場經(jīng)驗(yàn)來看,，市場可以承受房價(jià)下跌50%,。有些觀點(diǎn)認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)承受不了房價(jià)50%的下跌,，然而經(jīng)驗(yàn)表明,，超過50%的情況不會(huì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大傷害�,；仡欀袊墓墒�,，短期內(nèi)下跌幅度超過60%，當(dāng)初很多人也有諸多危言聳聽的結(jié)論,，結(jié)果卻并非如此,。住房價(jià)格下跌，其成本也在發(fā)生變化,，尤其是土地的價(jià)格也在變化,，各種成本都在變化，這就是物價(jià)下跌的現(xiàn)象,。住房價(jià)格下跌,，也是社會(huì)收入重新分配，對中低收入階層而言,，財(cái)富購買力提高,，那么房價(jià)下跌對他們更有利。
再次,，從住房購買結(jié)構(gòu)來看,，社會(huì)可承受房價(jià)下跌50%。分情況看,，已經(jīng)購買住房的消費(fèi)者,，其住房的價(jià)值只是居住 ,。房地產(chǎn)價(jià)格漲跌與自用購房者的居住權(quán)無關(guān)，也不影響使用價(jià)值,。自用購買是住房消費(fèi)購買的主體,，其比重較高，導(dǎo)致總體房價(jià)大幅度下跌,，不影響社會(huì)安定,。所以，住房價(jià)格下跌,，社會(huì)具有承受力,。
房價(jià)大幅度下跌，預(yù)期的價(jià)格上漲沒有實(shí)現(xiàn),，用租賃償還月供的投資人壓力將增大,。因此，住房價(jià)格下跌的壓力主要針對投機(jī)客和囤積商,，而他們的承受力超越普通民眾，影響也只是其盈利減少或出現(xiàn)虧損,。
