當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況,，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效,。然而,，房地產(chǎn)市場仍然存在著一些問題,。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化,。要推動體制機制改革,，在遏制投機、促進房價基本穩(wěn)定的同時,，促進房地產(chǎn)市場健康,、可持續(xù)發(fā)展。
| |
當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行的主要特征 |
1,、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢
在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下,，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,，同比增長31.1%,，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個百分點，較1999-2010年同期均值高4.4個百分點,，總體仍保持較高水平,。
從月度數(shù)據(jù)看，前5個月房地產(chǎn)投資增速相對平穩(wěn),，6月份出現(xiàn)明顯下滑,，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月,，連續(xù)3個月保持高位放緩態(tài)勢,，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個百分點。
2,、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感,，實施房地產(chǎn)調(diào)控政策后，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果,。進入2011年以來,，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎(chǔ)上略有回升，總體呈現(xiàn)波動放緩的態(tài)勢,。1-10月商品房銷售面積,、銷售額累計同比增長10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個百分點,，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù),，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個百分點,。
從月度數(shù)據(jù)看,，2011年住房銷售增速經(jīng)歷了三個階段。第一階段是年初到4月份,，出現(xiàn)大幅下滑,，4月份銷售面積和銷售額出現(xiàn)負增長，增速分別為-10.1%和-11.8%,；第二階段是5月和6月,，出現(xiàn)大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達到25.4%和47.5%,；第三階段是7月到10月,，連續(xù)4個月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)負增長,，增速分別為9.8%和11.1%,。同時，二手房交易量持續(xù)為負增長,，說明房地產(chǎn)市場交易景氣并未上升,。4月以來，北京,、寧波,、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現(xiàn)為同比負增長,；北京,、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。
3,、房地產(chǎn)價格放緩跡象初現(xiàn)
新建住宅價格同比,、環(huán)比增速持續(xù)回落,。9月份，70個大中城市新建住宅價格同比平均上漲3.7%,，環(huán)比平均上漲0.10%,，漲幅繼續(xù)回落。價格同比上漲的城市有69個,，價格回落的有1個,，同比漲幅超過5%的城市有17個；價格環(huán)比上漲的城市有24個,，持平的城市有31個,，下降的城市有15個，環(huán)比漲幅均未超過1%,。
二手住宅價格同比漲幅下降,，環(huán)比實現(xiàn)負增長。9月份,，70個大中城市二手住宅價格同比平均上漲2.4%,，環(huán)比平均下跌0.07%。9月份,，70個大中城市中,，二手住宅價格同比上漲的城市有61個，持平的城市有2個,，下降的城市有7個,，漲幅超過5%的城市有10個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有24個,，持平的城市有21個，下降的城市有25個,，環(huán)比漲幅均未超過1%,。
4、土地價格增速全面放緩,，土地交易逐步趨冷
土地價格增速全面放緩,。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測城市綜合,、商業(yè),、居住和工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%,、1.69%,、0.64%，較上一季度分別下降0.54,、0.79,、0.48、0.49個百分點；同比增長率分別為8.37%,、11.54%,、10.48%、4.61%,，較上一季度分別下降0.48,、0.22、0.25,、0.84個百分點,，地價環(huán)比、同比增幅全面回落,。12個重點城市平均樓面地價10月份降至1794元/平方米,，較去年同期低1605元/平方米。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度,，130個城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%。
土地交易逐步趨冷,。從土地供應(yīng)市場上異常交易地塊的情況來看,，高價地塊數(shù)量明顯減少，溢價率和競價輪次相對平穩(wěn),，市場熱度降溫,。12個重點城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃，而成交量為444公頃,，相差360公頃,，且缺口又擴大趨勢。進入10月,，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息,，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場進一步冷清,。上海,、廣州、北京等地出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況,，開發(fā)商拿地意愿重新走低,。三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元,，同比下降4.8%,，比上季末低5.3個百分點。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，全國土地市場趨冷,，可見一斑,。
5、保障房建設(shè)完成預(yù)定目標(biāo)
11月2日,，國土資源部發(fā)布公告稱,，截至2011年10月14日，全國31個�,。▍^(qū),、市，含兵團,、西藏除外）今年落實中央下達保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地42614公頃,，用地落實率超過100%，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落實任務(wù),。
今年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金,，各地也通過建立保障房融資平臺等方式積極籌措資金。11月10日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布,，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套,，實現(xiàn)了年初計劃的目標(biāo)任務(wù),。
| |
當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題 |
1、房地產(chǎn)調(diào)控逐步加碼與房地產(chǎn)價格尚未實質(zhì)性下降的矛盾
2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”,，政策延續(xù)了2010年以來持續(xù)的“增加供給,、抑制投機、加強監(jiān)管,、推進保障性住房建設(shè)”的調(diào)控思路,，在調(diào)控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價,、限購等手段,。至1季度末陸續(xù)有40個大中城市出臺限購令，其中北京,、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴厲。然而,，截止到9月份,，70個大中城市新建住宅價格同比上漲的城市有69個，只有1個下降,，房地產(chǎn)價格尚未出現(xiàn)實質(zhì)性下降,。
2、一線城市房價穩(wěn)中趨降與二,、三線城市房價快速上漲形成鮮明對比
目前來看,，一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動,，部分樓盤房價降幅較大。然而,，與此形成對比的是,，二、三線城市房價上漲勢頭迅猛,。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進,、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二,、三線城市房價上漲是一個長期趨勢,，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價過快上漲,，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫,，透支樓市未來的發(fā)展能力。
3,、限購政策在遏制房地產(chǎn)投機的同時也對剛性需求形成影響
以往出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制投機方面往往收效甚微,，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質(zhì)上屬于行政手段,，而且影響范圍不僅僅是投機需求,，對于因勞動力轉(zhuǎn)移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產(chǎn)生影響,。因而,，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關(guān)注，是否需要擇機退出值得探討,。
4,、貨幣政策收緊的滯后效應(yīng)對住房供給形成抑制作用
2010年以來，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作,，到2011年,，其滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)出來。在貨幣政策收緊的條件下,，房地產(chǎn)信貸資金逐步減少,，三季度末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64
萬億元,，同比增長14.9%,，比上季末低3.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速不斷下降,，1-10月份,，累計同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個百分點,，其中國內(nèi)貸款增長1%,，較同期下降25.3個百分點,；自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個百分點,；其他資金中個人按揭貸款同比增長-4.9%,，較同期下降20.1個百分點。
綜合來看,，中長期內(nèi),，房地產(chǎn)市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢,。具體而言,，有以下幾方面原因。
1,、基本面：房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛,，經(jīng)濟增長短期內(nèi)難以實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”
第一，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛,，短期內(nèi)住房需求快速增長的局面難以扭轉(zhuǎn),。我國2010年城鎮(zhèn)化率為49.68%，到2030年估計實現(xiàn)能穩(wěn)定在70%左右,。根據(jù)國際經(jīng)驗,，一個國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著住房建設(shè)快速發(fā)展。因此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前,，房地產(chǎn)市場總體將保持較快的發(fā)展格局,。
盡管保障性住房建設(shè)在未來五年將提供3600萬套住房，大體解決1億人住房問題,，然而,，保障性住房供給的瞄準對象有限，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要,，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求,。
第二，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè),，短期內(nèi)“去房地產(chǎn)化”難以實現(xiàn),。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資、增加值在GDP中占有很高的比重,，目前在新興技術(shù)沒有實現(xiàn)重大突破之前,，很難實現(xiàn)經(jīng)濟增長的“去房地產(chǎn)化”，而且現(xiàn)階段我國消費結(jié)構(gòu)正處于由“衣食”向“住行”升級的過程之中,，無論是供給、還是需求呈現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”傾向具有階段性特征,。
第三,，地方政府財力與事權(quán)不匹配,，以“土地”換“公共基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)”的發(fā)展模式短期內(nèi)難以改變。長期以來,，地方政府財力與事權(quán)不匹配問題突出,，土地出讓金作為一項政府預(yù)算外收入，在支持地方建設(shè)方面也發(fā)揮了積極的作用的同時,，這一模式也導(dǎo)致了地方政府對土地收入的過度依賴,，造成較大風(fēng)險。然而,，未來一個時期,，地方政府融資渠道仍然有限，包括基礎(chǔ)設(shè)施,、民生建設(shè)等建設(shè)任務(wù)越來越重,，因此，地方政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的熱度仍不會降溫,。
2,、政策面：限購令等調(diào)控措施效果進一步顯現(xiàn)，“需求凍結(jié)”的局面轉(zhuǎn)為“供求雙凍結(jié)”的風(fēng)險上升
限購令發(fā)揮效力的時間是,，需求凍結(jié)后銷售量大幅放緩,，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結(jié)”之間。預(yù)期效果是,，需求下降,，但投資仍然較快，供給較充足,，減少了信貸資金,、減少了預(yù)付款，在把自有資金用完之前,，開發(fā)商勢必要降價以獲取資金流,。一旦資金鏈已斷裂，投資出現(xiàn)大幅下滑,，將導(dǎo)致供需雙凍結(jié)的局面,，一方面導(dǎo)致房價上漲，另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險,。然而,，限購令一旦放開，房地產(chǎn)價格勢必會大幅回升,，正是存在這種擔(dān)憂,，限購令短期內(nèi)難以退出。
3,、預(yù)期面：居民購房意愿持續(xù)下降
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查問卷的分析,，一季度末,，30%的居民對未來房價持上漲預(yù)期，比例比上季度低10個百分點,；二季度末,，25.9%的居民持房價上漲預(yù)期，比例進一步降低,；三季度末,，75.6%的居民認為“過高，難以接受”,，較上季提高1.3
個百分點,，為2009
年有調(diào)查以來的最高值。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降,，未來3個月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%,，又進一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng)2009年調(diào)查以來的新低,。
