當前房地產市場呈現成交量顯著下行,、市場不斷降溫的狀況,，反映出房地產調控政策取得了一定的成效,。然而，房地產市場仍然存在著一些問題,。未來房地產調控政策需要更加注重市場性工具,，避免把短期政策長期化。要推動體制機制改革,，在遏制投機、促進房價基本穩(wěn)定的同時,，促進房地產市場健康、可持續(xù)發(fā)展,。
1,、房地產開發(fā)投資呈現高位放緩態(tài)勢
在貨幣政策趨緊和房地產調控政策作用下,，1-10月，全國房地產開發(fā)投資49923億元,，同比增長31.1%,，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個百分點,，較1999-2010年同期均值高4.4個百分點，總體仍保持較高水平,。
從月度數據看,，前5個月房地產投資增速相對平穩(wěn)，6月份出現明顯下滑,，但7月份又大幅回升,，從8月開始到10月,，連續(xù)3個月保持高位放緩態(tài)勢，10月當月房地產投資同比增長24.5%,，較7月下降12.5個百分點,。
2、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對房地產調控政策反映比較敏感,，實施房地產調控政策后,，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果。進入2011年以來,，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎上略有回升,，總體呈現波動放緩的態(tài)勢。1-10月商品房銷售面積,、銷售額累計同比增長10%和18.5%,，分別較上半年下降2.9和5.6個百分點，雖然略高于上年同期的數據,，但與1999-2010年同期均值比,，分別低11.4和12.3個百分點。
從月度數據看,，2011年住房銷售增速經歷了三個階段,。第一階段是年初到4月份,，出現大幅下滑，4月份銷售面積和銷售額出現負增長,，增速分別為-10.1%和-11.8%,；第二階段是5月和6月,，出現大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達到25.4%和47.5%,；第三階段是7月到10月,，連續(xù)4個月下滑,，10月份銷售面積和銷售額再次出現負增長,，增速分別為9.8%和11.1%。同時,，二手房交易量持續(xù)為負增長，說明房地產市場交易景氣并未上升,。4月以來,，北京,、寧波,、深圳,、廣州等城市二手房成交量均表現為同比負增長；北京,、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。
3,、房地產價格放緩跡象初現
新建住宅價格同比,、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份,，70個大中城市新建住宅價格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%,，漲幅繼續(xù)回落,。價格同比上漲的城市有69個，價格回落的有1個,，同比漲幅超過5%的城市有17個,；價格環(huán)比上漲的城市有24個，持平的城市有31個,，下降的城市有15個,，環(huán)比漲幅均未超過1%。
二手住宅價格同比漲幅下降,，環(huán)比實現負增長,。9月份，70個大中城市二手住宅價格同比平均上漲2.4%,，環(huán)比平均下跌0.07%,。9月份，70個大中城市中,，二手住宅價格同比上漲的城市有61個,，持平的城市有2個，下降的城市有7個,，漲幅超過5%的城市有10個,；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有24個，持平的城市有21個,，下降的城市有25個,，環(huán)比漲幅均未超過1%。
4、土地價格增速全面放緩,，土地交易逐步趨冷
土地價格增速全面放緩,。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測城市綜合,、商業(yè),、居住和工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%,、1.69%,、0.64%，較上一季度分別下降0.54,、0.79、0.48,、0.49個百分點,；同比增長率分別為8.37%、11.54%,、10.48%,、4.61%，較上一季度分別下降0.48,、0.22,、0.25、0.84個百分點,，地價環(huán)比,、同比增幅全面回落。12個重點城市平均樓面地價10月份降至1794元/平方米,，較去年同期低1605元/平方米,。據中國指數研究院的統(tǒng)計數據顯示，今年前三季度,，130個城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%,。
土地交易逐步趨冷。從土地供應市場上異常交易地塊的情況來看,，高價地塊數量明顯減少,，溢價率和競價輪次相對平穩(wěn)，市場熱度降溫,。12個重點城市10月份居住用地土地供應804公頃,，而成交量為444公頃，相差360公頃,，且缺口又擴大趨勢,。進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息，樓市下跌預期增加,，土地市場進一步冷清,。上海、廣州,、北京等地出現多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況,，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末,，地產開發(fā)貸款余額7887億元,，同比下降4.8%，比上季末低5.3個百分點,。在嚴厲的房地產調控政策下,，全國土地市場趨冷，可見一斑,。
5,、保障房建設完成預定目標
11月2日，國土資源部發(fā)布公告稱,，截至2011年10月14日,，全國31個省（區(qū),、市,，含兵團、西藏除外）今年落實中央下達保障性安居工程建設任務用地42614公頃,，用地落實率超過100%,，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落實任務。
今年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金,，各地也通過建立保障房融資平臺等方式積極籌措資金,。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設部公布,，截至10月底,，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務,。
1,、房地產調控逐步加碼與房地產價格尚未實質性下降的矛盾
2011年1月26日發(fā)布房地產市場調控“新國八條”，政策延續(xù)了2010年以來持續(xù)的“增加供給,、抑制投機,、加強監(jiān)管、推進保障性住房建設”的調控思路,，在調控手段上則是使用了更多的行政手段,，包括限價、限購等手段。至1季度末陸續(xù)有40個大中城市出臺限購令,，其中北京,、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴厲。然而,，截止到9月份,，70個大中城市新建住宅價格同比上漲的城市有69個，只有1個下降,，房地產價格尚未出現實質性下降,。
2、一線城市房價穩(wěn)中趨降與二,、三線城市房價快速上漲形成鮮明對比
目前來看,，一線城市房價已經出現松動，部分樓盤房價降幅較大,。然而,，與此形成對比的是，二,、三線城市房價上漲勢頭迅猛。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進,、大量農村人口入城的角度看,，二、三線城市房價上漲是一個長期趨勢,，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市,，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫,，透支樓市未來的發(fā)展能力,。
3、限購政策在遏制房地產投機的同時也對剛性需求形成影響
以往出臺的房地產調控政策在抑制投機方面往往收效甚微,，而“限購令”的政策效果卻十分明顯,。限購政策本質上屬于行政手段，而且影響范圍不僅僅是投機需求,，對于因勞動力轉移形成的剛性需求,、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產生影響。因而,，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關注,，是否需要擇機退出值得探討。
4,、貨幣政策收緊的滯后效應對住房供給形成抑制作用
2010年以來,，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作，到2011年，其滯后效應逐步顯現出來,。在貨幣政策收緊的條件下,，房地產信貸資金逐步減少，三季度末,，房產開發(fā)貸款余額2.64
萬億元,，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點,。房地產開發(fā)投資資金來源增速不斷下降,，1-10月份，累計同比增長20.2%,，較上年同期下降11.8個百分點,，其中國內貸款增長1%，較同期下降25.3個百分點,；自籌資金同比增長30.8%,，較同期下降19.9個百分點；其他資金中個人按揭貸款同比增長-4.9%,，較同期下降20.1個百分點,。
綜合來看，中長期內,，房地產市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢,，但短期內房地產市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢。具體而言,，有以下幾方面原因,。
1、基本面：房地產市場需求仍然旺盛,，經濟增長短期內難以實現“去房地產化”
第一,，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內住房需求快速增長的局面難以扭轉,。我國2010年城鎮(zhèn)化率為49.68%,，到2030年估計實現能穩(wěn)定在70%左右。根據國際經驗,，一個國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著住房建設快速發(fā)展,。因此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產市場總體將保持較快的發(fā)展格局,。
盡管保障性住房建設在未來五年將提供3600萬套住房,，大體解決1億人住房問題，然而,，保障性住房供給的瞄準對象有限,，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要,，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求。
第二,，房地產業(yè)仍是支撐投資和經濟增長的重要產業(yè),，短期內“去房地產化”難以實現。房地產業(yè)及其相關行業(yè)的投資,、增加值在GDP中占有很高的比重,，目前在新興技術沒有實現重大突破之前，很難實現經濟增長的“去房地產化”,，而且現階段我國消費結構正處于由“衣食”向“住行”升級的過程之中,，無論是供給、還是需求呈現出“房地產化”傾向具有階段性特征,。
第三,，地方政府財力與事權不匹配，以“土地”換“公共基礎設施和民生建設”的發(fā)展模式短期內難以改變,。長期以來,，地方政府財力與事權不匹配問題突出，土地出讓金作為一項政府預算外收入,，在支持地方建設方面也發(fā)揮了積極的作用的同時,，這一模式也導致了地方政府對土地收入的過度依賴，造成較大風險,。然而,，未來一個時期，地方政府融資渠道仍然有限,，包括基礎設施、民生建設等建設任務越來越重,，因此,，地方政府對于房地產開發(fā)的熱度仍不會降溫。
2,、政策面：限購令等調控措施效果進一步顯現,，“需求凍結”的局面轉為“供求雙凍結”的風險上升
限購令發(fā)揮效力的時間是，需求凍結后銷售量大幅放緩,，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結”之間,。預期效果是，需求下降,，但投資仍然較快,，供給較充足，減少了信貸資金,、減少了預付款,，在把自有資金用完之前,，開發(fā)商勢必要降價以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂,，投資出現大幅下滑,，將導致供需雙凍結的局面，一方面導致房價上漲,，另一方面導致金融風險,。然而，限購令一旦放開,，房地產價格勢必會大幅回升,，正是存在這種擔憂，限購令短期內難以退出,。
3,、預期面：居民購房意愿持續(xù)下降
根據央行城鎮(zhèn)儲戶調查問卷的分析，一季度末,，30%的居民對未來房價持上漲預期,，比例比上季度低10個百分點；二季度末,，25.9%的居民持房價上漲預期,，比例進一步降低；三季度末,，75.6%的居民認為“過高,，難以接受”，較上季提高1.3
個百分點,，為2009
年有調查以來的最高值,。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降，未來3個月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%,，又進一步降至9月下旬的14.2%,，創(chuàng)2009年調查以來的新低。
