當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量顯著下行,、市場不斷降溫的狀況,，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。然而,，房地產(chǎn)市場仍然存在著一些問題。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場性工具,，避免把短期政策長期化,。要推動(dòng)體制機(jī)制改革，在遏制投機(jī),、促進(jìn)房價(jià)基本穩(wěn)定的同時(shí),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展,。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征 |
1,、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢
在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，1-10月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,，同比增長31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn),，較1999-2010年同期均值高4.4個(gè)百分點(diǎn),，總體仍保持較高水平。
從月度數(shù)據(jù)看,，前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速相對(duì)平穩(wěn),，6月份出現(xiàn)明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月,，連續(xù)3個(gè)月保持高位放緩態(tài)勢,，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個(gè)百分點(diǎn),。
2,、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策后,，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果,。進(jìn)入2011年以來，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎(chǔ)上略有回升,，總體呈現(xiàn)波動(dòng)放緩的態(tài)勢,。1-10月商品房銷售面積、銷售額累計(jì)同比增長10%和18.5%,，分別較上半年下降2.9和5.6個(gè)百分點(diǎn),，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù)，但與1999-2010年同期均值比,，分別低11.4和12.3個(gè)百分點(diǎn),。
從月度數(shù)據(jù)看，2011年住房銷售增速經(jīng)歷了三個(gè)階段,。第一階段是年初到4月份,，出現(xiàn)大幅下滑，4月份銷售面積和銷售額出現(xiàn)負(fù)增長,，增速分別為-10.1%和-11.8%,；第二階段是5月和6月，出現(xiàn)大幅反彈,，6月份銷售面積和銷售額分別達(dá)到25.4%和47.5%,；第三階段是7月到10月，連續(xù)4個(gè)月下滑,，10月份銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)負(fù)增長,，增速分別為9.8%和11.1%。同時(shí),，二手房交易量持續(xù)為負(fù)增長,，說明房地產(chǎn)市場交易景氣并未上升。4月以來,，北京,、寧波、深圳,、廣州等城市二手房成交量均表現(xiàn)為同比負(fù)增長,；北京,、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。
3,、房地產(chǎn)價(jià)格放緩跡象初現(xiàn)
新建住宅價(jià)格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落,。9月份,，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%,，漲幅繼續(xù)回落,。價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格回落的有1個(gè),，同比漲幅超過5%的城市有17個(gè),；價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有31個(gè),，下降的城市有15個(gè),，環(huán)比漲幅均未超過1%。
二手住宅價(jià)格同比漲幅下降,，環(huán)比實(shí)現(xiàn)負(fù)增長,。9月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比平均上漲2.4%,，環(huán)比平均下跌0.07%,。9月份，70個(gè)大中城市中,，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè),，持平的城市有2個(gè)，下降的城市有7個(gè),，漲幅超過5%的城市有10個(gè),；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有21個(gè),，下降的城市有25個(gè),，環(huán)比漲幅均未超過1%。
4,、土地價(jià)格增速全面放緩,，土地交易逐步趨冷
土地價(jià)格增速全面放緩。2011年第三季度,，全國主要監(jiān)測城市綜合,、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率分別為1.33%,、1.98%,、1.69%,、0.64%，較上一季度分別下降0.54,、0.79,、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn),；同比增長率分別為8.37%,、11.54%、10.48%,、4.61%,，較上一季度分別下降0.48、0.22,、0.25,、0.84個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)環(huán)比,、同比增幅全面回落,。12個(gè)重點(diǎn)城市平均樓面地價(jià)10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米,。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度，130個(gè)城市住宅類土地成交樓面均價(jià)同比下跌11%,。
土地交易逐步趨冷,。從土地供應(yīng)市場上異常交易地塊的情況來看，高價(jià)地塊數(shù)量明顯減少,，溢價(jià)率和競價(jià)輪次相對(duì)平穩(wěn),，市場熱度降溫。12個(gè)重點(diǎn)城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃,，而成交量為444公頃,，相差360公頃，且缺口又?jǐn)U大趨勢,。進(jìn)入10月,，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增加,，土地市場進(jìn)一步冷清,。上海、廣州,、北京等地出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況,，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末,，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元,，同比下降4.8%,，比上季末低5.3個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，全國土地市場趨冷,，可見一斑。
5,、保障房建設(shè)完成預(yù)定目標(biāo)
11月2日,，國土資源部發(fā)布公告稱，截至2011年10月14日,，全國31個(gè)省（區(qū),、市,，含兵團(tuán)、西藏除外）今年落實(shí)中央下達(dá)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地42614公頃,，用地落實(shí)率超過100%,，已超額完成今年中央下達(dá)的保障性安居工程用地落實(shí)任務(wù)。
今年中央財(cái)政已分批下達(dá)1522億元保障性安居工程補(bǔ)助資金,，各地也通過建立保障房融資平臺(tái)等方式積極籌措資金,。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布,，截至10月底,，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù),。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題 |
1,、房地產(chǎn)調(diào)控逐步加碼與房地產(chǎn)價(jià)格尚未實(shí)質(zhì)性下降的矛盾
2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”，政策延續(xù)了2010年以來持續(xù)的“增加供給,、抑制投機(jī),、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障性住房建設(shè)”的調(diào)控思路,，在調(diào)控手段上則是使用了更多的行政手段,，包括限價(jià)、限購等手段,。至1季度末陸續(xù)有40個(gè)大中城市出臺(tái)限購令,，其中北京、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴(yán)厲,。然而,，截止到9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè),，只有1個(gè)下降,，房地產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降,。
2、一線城市房價(jià)穩(wěn)中趨降與二,、三線城市房價(jià)快速上漲形成鮮明對(duì)比
目前來看,，一線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，部分樓盤房價(jià)降幅較大,。然而,，與此形成對(duì)比的是，二,、三線城市房價(jià)上漲勢頭迅猛,。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、大量農(nóng)村人口入城的角度看,，二,、三線城市房價(jià)上漲是一個(gè)長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市,，房價(jià)過快上漲,，勢必會(huì)重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力,。
3,、限購政策在遏制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)也對(duì)剛性需求形成影響
以往出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制投機(jī)方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯,。限購政策本質(zhì)上屬于行政手段,，而且影響范圍不僅僅是投機(jī)需求，對(duì)于因勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移形成的剛性需求,、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型需求也產(chǎn)生影響,。因而，限購政策對(duì)于非投機(jī)性需求的影響需要引起關(guān)注,，是否需要擇機(jī)退出值得探討,。
4、貨幣政策收緊的滯后效應(yīng)對(duì)住房供給形成抑制作用
2010年以來,，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作,，到2011年，其滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)出來,。在貨幣政策收緊的條件下,，房地產(chǎn)信貸資金逐步減少，三季度末,，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64
萬億元,，同比增長14.9%，比上季末低3.5個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速不斷下降,，1-10月份,，累計(jì)同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個(gè)百分點(diǎn),，其中國內(nèi)貸款增長1%,，較同期下降25.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比增長30.8%,，較同期下降19.9個(gè)百分點(diǎn),；其他資金中個(gè)人按揭貸款同比增長-4.9%，較同期下降20.1個(gè)百分點(diǎn),。
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對(duì)未來房地產(chǎn)市場幾個(gè)基本判斷 |
綜合來看,，中長期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢,，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢,。具體而言，有以下幾方面原因,。
1,、基本面：房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛,，經(jīng)濟(jì)增長短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”
第一,，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內(nèi)住房需求快速增長的局面難以扭轉(zhuǎn),。我國2010年城鎮(zhèn)化率為49.68%,，到2030年估計(jì)實(shí)現(xiàn)能穩(wěn)定在70%左右。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著住房建設(shè)快速發(fā)展,。因此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產(chǎn)市場總體將保持較快的發(fā)展格局,。
盡管保障性住房建設(shè)在未來五年將提供3600萬套住房,，大體解決1億人住房問題，然而,，保障性住房供給的瞄準(zhǔn)對(duì)象有限,，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求,。
第二,，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)“去房地產(chǎn)化”難以實(shí)現(xiàn),。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資,、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術(shù)沒有實(shí)現(xiàn)重大突破之前,，很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的“去房地產(chǎn)化”,，而且現(xiàn)階段我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于由“衣食”向“住行”升級(jí)的過程之中,，無論是供給、還是需求呈現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”傾向具有階段性特征,。
第三,，地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配，以“土地”換“公共基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)”的發(fā)展模式短期內(nèi)難以改變,。長期以來,，地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配問題突出，土地出讓金作為一項(xiàng)政府預(yù)算外收入,，在支持地方建設(shè)方面也發(fā)揮了積極的作用的同時(shí),，這一模式也導(dǎo)致了地方政府對(duì)土地收入的過度依賴，造成較大風(fēng)險(xiǎn),。然而,，未來一個(gè)時(shí)期，地方政府融資渠道仍然有限,，包括基礎(chǔ)設(shè)施,、民生建設(shè)等建設(shè)任務(wù)越來越重，因此,，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的熱度仍不會(huì)降溫,。
2、政策面：限購令等調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn),，“需求凍結(jié)”的局面轉(zhuǎn)為“供求雙凍結(jié)”的風(fēng)險(xiǎn)上升
限購令發(fā)揮效力的時(shí)間是,，需求凍結(jié)后銷售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結(jié)”之間,。預(yù)期效果是,，需求下降，但投資仍然較快,，供給較充足,，減少了信貸資金、減少了預(yù)付款,，在把自有資金用完之前,，開發(fā)商勢必要降價(jià)以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂,，投資出現(xiàn)大幅下滑,，將導(dǎo)致供需雙凍結(jié)的局面，一方面導(dǎo)致房價(jià)上漲,，另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn),。然而，限購令一旦放開，房地產(chǎn)價(jià)格勢必會(huì)大幅回升,，正是存在這種擔(dān)憂,，限購令短期內(nèi)難以退出。
3,、預(yù)期面：居民購房意愿持續(xù)下降
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問卷的分析,，一季度末，30%的居民對(duì)未來房價(jià)持上漲預(yù)期,，比例比上季度低10個(gè)百分點(diǎn),；二季度末，25.9%的居民持房價(jià)上漲預(yù)期,，比例進(jìn)一步降低,；三季度末，75.6%的居民認(rèn)為“過高,，難以接受”,，較上季提高1.3
個(gè)百分點(diǎn)，為2009
年有調(diào)查以來的最高值,。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降,，未來3個(gè)月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進(jìn)一步降至9月下旬的14.2%,，創(chuàng)2009年調(diào)查以來的新低,。
