據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2011年上半年末,，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%,。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元,，較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰,。另據(jù)統(tǒng)計(jì),，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%,。
以商業(yè)銀行貸款評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)判斷，在正常情況下,，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下才符合信用貸款條件之一,，70%以下符合擔(dān)保抵押貸款條件之一。高于70%連基本的貸款條件都不符合,，也就是說對(duì)銀行來說屬于高風(fēng)險(xiǎn)拒貸企業(yè),。而目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)非正常、風(fēng)險(xiǎn)凸顯的特殊時(shí)刻,。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于,，2009至2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的兩年,，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的樂觀判斷,，開發(fā)商斥巨資大舉拿地，推高樓面價(jià),。
然而,，嚴(yán)厲調(diào)控之下市場(chǎng)驟變，需求大肆萎縮,，成交量大舉下降,。盡管如此，前期開發(fā)商一直幻想著樓市調(diào)控政策會(huì)松動(dòng)甚至再次走回頭路,，許多開發(fā)商不愿降價(jià)銷售,，采取了死頂硬扛做法。更加沒有想到的是,，本次史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控沒有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回調(diào)等因素而有絲毫松動(dòng)跡象,。進(jìn)入10月份后，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng),，一些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降狀況,。加之，目前年關(guān)將至,，在各種應(yīng)付賬款的壓迫下,，開發(fā)商正在面臨空前的現(xiàn)金流窘境。這種現(xiàn)金流吃緊狀況不但使得房企資產(chǎn)負(fù)債率越來越高,，而且,，即使從現(xiàn)在開始開發(fā)商一窩蜂降價(jià)銷售回籠資金，但根據(jù)市場(chǎng)買漲不買跌的心理,，交易量也不可能增大,，銷售情況也不會(huì)好到哪里去，回籠資金仍不樂觀,。同時(shí),，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確提出“下調(diào)”房?jī)r(jià),。在這種預(yù)期下，無論剛性需求還是其他需求都必將推遲購買,。房?jī)r(jià)必將出現(xiàn)一個(gè)深度下跌狀況,。這是在房?jī)r(jià)暴漲階段盲目擴(kuò)張的中國(guó)房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
截至三季度末中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額10.37萬億元,，其中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.43萬億元，個(gè)人購房貸款余額6.94萬億元,。筆者認(rèn)為,，個(gè)人購房貸款有房產(chǎn)和個(gè)人家庭收入雙重保證，風(fēng)險(xiǎn)不大,。風(fēng)險(xiǎn)最大的是3.43萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，再加上10多萬億元的地方平臺(tái)貸款中的一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。一邊是房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致房企資產(chǎn)越來越縮水,，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期,，負(fù)債越來越多，負(fù)債成本越來越高,，使得資產(chǎn)負(fù)債率越來越高甚至資不抵債,。由此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)絕不可小視。
對(duì)房?jī)r(jià)下行引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)必須早作準(zhǔn)備,，及早拿出應(yīng)對(duì)預(yù)案,。一是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)不能僅僅限于房貸風(fēng)險(xiǎn)的壓力測(cè)試，應(yīng)在加大對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí),，盡快摸清130余家房企的貸款資產(chǎn)情況,、風(fēng)險(xiǎn)程度狀況，拿出針對(duì)性強(qiáng)的消除風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,。二是開發(fā)商應(yīng)順應(yīng)調(diào)控大勢(shì),，盡快促銷庫存房，越早促銷越主動(dòng),，越早促銷巨額債務(wù)越早化解,。三是債權(quán)人包括商業(yè)銀行、信托公司等一定要看到房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)所在,，上門督促開發(fā)商盡快銷售,，回籠資金，歸還貸款,。
