|
在開發(fā)商中,，潘石屹特別“雞賊”,，喜歡揣著明白裝糊涂，正話反說,，反話正說,，忽左忽右，甚至有時候人們都搞不清楚他究竟是什么陣營的,，又在代表誰說話,，誰都不想得罪的背后其實是誰都不敢得罪，而這正是這些草根房地產(chǎn)商的真實心理寫照,，因此,，潘的話有時候就比較實在。
地產(chǎn)調(diào)控以來,，潘的講話基本上秉承政治上正確的原則,，對市場的預(yù)測較官方的口徑往往有過之而無不及，比如說有名的“百日劇變”之類,，上下皆大歡喜,，但是事實卻并非如此。
當(dāng)然,，上一輪并非如此,，并不意味著本輪也并非如此，現(xiàn)在潘就在預(yù)言有人會倒在這個冬天的寒風(fēng)中,，由于面向開發(fā)商的各種融資渠道都被卡死,，對許多開發(fā)商而言，年底的臨近就是工程款結(jié)算日期的臨近,，年底就是第一道坎,。換句話講，為農(nóng)民工討工資或許又會成為年底的一道風(fēng)景線,。
國家統(tǒng)計局最新的數(shù)字表明,，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著巨大的變化，從環(huán)比數(shù)字看,，七十個大中城市中,，十月份價格較九月份下降的有34個城市，持平的有20個,，雖然和去年同月相比,，價格下降的只有兩個，但漲幅回落的城市有59個,；二手房的變化更能說明情況,，七十個城市中，環(huán)比下降的有38個,，持平的有19個,，與去年同比下降的有13個城市，漲幅回落的城市有43個,，在水皮的印象中,，下降城市接近一半的情況還是第一次見到，不知道這是不是溫總理概念中的合理回歸,。
現(xiàn)在的問題是合理回歸的尺度,。
銀監(jiān)會前主席劉明康一直在強(qiáng)調(diào)銀行能夠承受房價下跌40%-50%，他是從銀行貸款的安全成本測算的,，但是由此引發(fā)的后果他雖然忽略不計,，也似乎并不在意覆巢之下沒有完卵的教訓(xùn)，個人房貸或許真沒問題,，但是相關(guān)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)惡化而造成的不良資產(chǎn)又該如何核銷呢,？無獨(dú)有偶,，從2004年至今一直看空中國地產(chǎn)的謝國忠又一次大膽預(yù)測中國大多數(shù)城市會出現(xiàn)50%以上的跌幅，并認(rèn)為開發(fā)商的數(shù)量從2萬家銳減到2000家完全合理,，謝的言論被標(biāo)題黨修飾得觸目驚心,，2萬家變成了20家，引發(fā)的反彈也非常激烈,，因為這種調(diào)整幅度顯然超出嚴(yán)肅經(jīng)濟(jì)學(xué)家的應(yīng)有的邏輯思維訓(xùn)練,，和信口開河的區(qū)別不大，遠(yuǎn)不如潘所言有人倒在寒風(fēng)中有詩意,，也更貼切,。
從嚴(yán)肅的角度出發(fā)，水皮認(rèn)為巴曙松的研究值得關(guān)注,，這位老兄早在九十月份就發(fā)布了一份報告,，指出中國的房地產(chǎn)業(yè)面臨第一次真正意義的大調(diào)整，而且此文中針對不同城市的房價回落做出不同的預(yù)測,，從居民可承受能力測算,，一線城市有20%-30%的降價空間，二線則在10%-20%之間,，三線基本合理,，降價空間不大。為避免斷章取義,，在此引用巴曙松報告全文如下：
“2011年以來,，當(dāng)針對房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，當(dāng)加息,、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,，當(dāng)針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預(yù)措施相疊加,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴(yán)厲的市場與政策環(huán)境,，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整,。當(dāng)前民間融資利率拉高的主要力量之一,，就是房地產(chǎn)企業(yè)基于高盈利預(yù)期以及調(diào)控會短期結(jié)束的政策預(yù)期進(jìn)行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時,，這些房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免,。
“短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成,，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫存階段：（1）目前的周轉(zhuǎn)期即從拿地到銷售回款的周期約為40個月,，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時45個月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無幾。（2）2012年約計有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu),，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊,。
“中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對策略則可能是：（1）降價,，從城市居民收入可承受能力測算,，一線城市的平均房價降幅應(yīng)在20%-30%之間，二線城市則在10%-20%之間,，三線城市基本合理，降價空間不大,。（2）布局三四線城市,。（3）產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉(zhuǎn)。（4）金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向,。（5）定位高端的開發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲備來實現(xiàn)價值的提升,。
“從這輪調(diào)整的宏觀沖擊看，房地產(chǎn)銷量增速已經(jīng)開始明顯下滑,、保障房全面開工對沖效應(yīng)減弱之下四季度房地產(chǎn)新開工也將出現(xiàn)明顯減速,，進(jìn)一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下,，如果房地產(chǎn)銷售同比增速從當(dāng)前10%左右大幅回落甚至負(fù)增長,，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個位數(shù)甚至負(fù)增長的概率變大,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大,。
“盡管市場廣泛預(yù)期，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)顯著回落,，進(jìn)而對地方政府土地出讓金收入,、經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生明顯沖擊，由此帶來房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購令的放松,，雖然這種可能性存在,，但是考慮到未來房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)中的地位趨于弱化，針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策難以重演2009年的‘旱澇急轉(zhuǎn)’,，即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調(diào)整的總體方向以及分化與整合的行業(yè)洗牌趨勢,。
“總體上，基于短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對過剩的格局,，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續(xù)期,，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化,，在一系列約束政策的推動下,，房地產(chǎn)將從居民財富配置的‘超配資產(chǎn)’變成‘標(biāo)配資產(chǎn)’，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業(yè)的成長將主要來自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營效率的提高,，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利,，轉(zhuǎn)向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變,，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè),。”
如果中國房地產(chǎn)業(yè)真的在未來幾年進(jìn)入真正意義的大調(diào)整,，會對經(jīng)濟(jì),、政治、社會各個層面產(chǎn)生什么樣的影響,，中國政府屆時又該如何有應(yīng)對的預(yù)案,，這些都是我們無法回避的問題。
|
