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“以房養(yǎng)老”話題最近成為熱點(diǎn),，透視出三個(gè)無(wú)奈：一是房地產(chǎn)熱突然間大幅度降溫,，有房子的人不知道是該賣,，還是留著養(yǎng)老,；二是物價(jià)水平仍然高企，投資卻缺少渠道,，多年積累的血汗錢不能保值,；三是中國(guó)老齡化問(wèn)題越來(lái)越尖銳。
于是,，一些人提出“倒按揭”的以房養(yǎng)老模式,，一些金融機(jī)構(gòu)還搶先試水。我們先來(lái)看一看“倒按揭”以房養(yǎng)老模式是怎么回事,。最先實(shí)行住房“養(yǎng)老按揭”的一些金融機(jī)構(gòu)這樣規(guī)定：借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人,，必須有兩套住房，養(yǎng)老人本人須年滿55歲,，貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定,，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額最多不超過(guò)2萬(wàn)元,。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年,，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。
這個(gè)辦法偽在哪,？首先,，既然有兩套住房為什么要抵押貸款呢?抵押貸款只能按60%計(jì)算，而且還只能分月得到貸款,，扣除貸款利息后真正得到的養(yǎng)老錢能不能養(yǎng)老還不知道,，為什么不賣一套房子養(yǎng)老呢？另外,，養(yǎng)老貸款只給十年,，55歲開(kāi)始辦理住房抵押養(yǎng)老貸款，65歲到期了,，以后的幾十年怎么辦,？還得再辦貸款或者尋找其他的養(yǎng)老辦法，屆時(shí)房?jī)r(jià)是不是還值那么多錢？最不靠譜的是房?jī)r(jià)評(píng)估與未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì),。國(guó)外能夠開(kāi)辦住房養(yǎng)老貸款的國(guó)家一般房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,，尤其是住房政策很穩(wěn)定，CPI也相對(duì)穩(wěn)定,。而我國(guó)目前正在探索未來(lái)適合中國(guó)的住房模式,，處于政策不穩(wěn)定期，也是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定期,，加上處于物價(jià)高漲期,，相信很少有金融機(jī)構(gòu)敢于跟著試水。
有評(píng)論認(rèn)為,“倒按揭”住房養(yǎng)老模式?jīng)]有考慮中國(guó)的住房最多只有70年產(chǎn)權(quán),。其實(shí),，住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題倒不大，因?yàn)樗腥硕济媾R商品房有限產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，相信國(guó)家到時(shí)候會(huì)有合情合理的解決方案,。最大的問(wèn)題有兩個(gè)：一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢,，而需要住房養(yǎng)老的恰恰是低收入人群,，是只有一套房子的人。房子在貶值,，養(yǎng)老貸款很可能越來(lái)越少,，因此參加住房貸款養(yǎng)老的人注定是極少數(shù)；二是房屋建設(shè)規(guī)模與人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)成反比,。房子越建越多,，商品房已經(jīng)嚴(yán)重積壓，還要大建保障房,，將形成極大的供過(guò)于求態(tài)勢(shì),。人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)一定是慢慢減少的，尤其是城市,。未來(lái)十幾年,，由于需求總體下降，大量老人去世后,，越來(lái)越多的房子會(huì)流向市場(chǎng),，成為“賤賣品”，房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅度下跌,。房?jī)r(jià)一大跌,，相信沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)還想辦住房養(yǎng)老貸款。那一點(diǎn)點(diǎn)貸款也無(wú)法養(yǎng)老,，更何況未來(lái)的物價(jià)漲幅將使那一點(diǎn)點(diǎn)養(yǎng)老貸款的購(gòu)買力變得越來(lái)越小 ,。
很顯然,，炒作“倒按揭”住房養(yǎng)老模式干擾了我國(guó)養(yǎng)老主流模式的探討，干擾了覆蓋面更大,、更可持續(xù),、更體現(xiàn)國(guó)家關(guān)懷的養(yǎng)老制度的建立。當(dāng)然,，“倒按揭”住房養(yǎng)老模式的設(shè)計(jì)者和炒作者們,，也提出了一個(gè)嚴(yán)肅的問(wèn)題：靠什么保住勞動(dòng)者的勞動(dòng)力價(jià)值，保住勞動(dòng)者在過(guò)去十幾年創(chuàng)造的財(cái)富,，花大價(jià)錢購(gòu)買的住房能不能保值,，都是需要探討的問(wèn)題。未來(lái)住房越來(lái)越多,，但高質(zhì)量的住房未必越來(lái)越多,，地段好的住房一定是稀缺品。隨著生活水平的提高,，改善性住房是未來(lái)住房建設(shè)的大趨勢(shì),。未來(lái)住房的品質(zhì)不僅在住房的大小,，更不在毛坯房的造價(jià),，關(guān)鍵還在裝修和擺設(shè)。退一步說(shuō),，要真想以房養(yǎng)老,，只能考慮投資高品質(zhì)住房。
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