中國(guó)的房地產(chǎn)搞到今天,，問(wèn)題越來(lái)越復(fù)雜,。原因就是,，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)交織著如此眾多人的利益,。
在目前格局下,，以限購(gòu)和限貸為主的調(diào)控政策，不僅無(wú)法協(xié)調(diào)各方利益,，而且在我看來(lái),，沒(méi)有什么機(jī)會(huì)行使這個(gè)政策的初始目標(biāo)。過(guò)去的歷史已經(jīng)證明,，每次調(diào)控之后,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫的下跌，下跌之后又是報(bào)復(fù)性反彈,。
我本人一貫反對(duì)用行政手段調(diào)控價(jià)格,。當(dāng)動(dòng)用行政手段調(diào)控價(jià)格的時(shí)候，我們同樣看到有人受益,、有人受損,。強(qiáng)行把價(jià)格壓下去，消費(fèi)者受益,，企業(yè)受損,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，在多元利益發(fā)展的過(guò)程中,，如果還像在傳統(tǒng)社會(huì)那樣,，以代表社會(huì)全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn)，采用行政手段干預(yù)市場(chǎng)的話(huà),，勢(shì)必引起社會(huì)公平性問(wèn)題,。
價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。是由預(yù)期的控制和需求決定的,。調(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求,，但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒,，只是暫時(shí)壓制住了,。隨著人口、收入和城鎮(zhèn)化提高,，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然不斷增加,。如果供給跟不上，價(jià)格肯定是一路上漲,。
我們分析一下需求方的因素,，人口、收入,、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的,，不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長(zhǎng)下降,，不可能使收入增長(zhǎng)下降,，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降,。需求肯定是一路上升的。要想抑制房?jī)r(jià),，關(guān)鍵是要有足夠的供給,。在中國(guó)這樣大一個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)這么高是沒(méi)有道理的,。世界上高房?jī)r(jià)的地區(qū)都是存在天然屏障,，土地供應(yīng)無(wú)法再增加的情況下，房?jī)r(jià)才能持續(xù)地上升,。
比如說(shuō)香港的中環(huán),，就是一個(gè)島，這個(gè)島上的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了,，而需求在不斷上漲,。因此港島的房?jī)r(jià)從總體趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓,，它是一個(gè)半島,，三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了,。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制,，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū),，我們沒(méi)有看到持續(xù)性的房?jī)r(jià)上漲。
我們國(guó)家房?jī)r(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)控制有關(guān),。這就是我們一直在講的18億畝紅線(xiàn),。起碼是從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念,。土地供應(yīng)不增加,，需求這一端，人口,、收入和城鎮(zhèn)化都在提高。房?jī)r(jià)肯定要上去,，為了提供一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案,，應(yīng)該認(rèn)真地考慮,，取消18億畝紅線(xiàn),，認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級(jí)市場(chǎng),。目前土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府壟斷的,，真正建立起土地一級(jí)市場(chǎng),，能夠讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià),、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場(chǎng),，來(lái)平抑樓價(jià)和地價(jià)。
在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，我們現(xiàn)在還缺乏一個(gè)協(xié)調(diào)各方利益的公平,、公正的平臺(tái)。博弈的最終結(jié)果,，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系,。要想從根本上解決中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，要從改革著手,，更多地面向市場(chǎng),，以改變的思路尋求突破，避免過(guò)去出現(xiàn)調(diào)控,，暫時(shí)下跌,，隨后報(bào)復(fù)性反彈這樣一個(gè)歷史的循環(huán)。
