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最近房價開始實質(zhì)性松動,，加上總理最近在房地產(chǎn)問題上措辭發(fā)生轉(zhuǎn)變,，人們對住房問題的焦慮情緒大為緩解。多年來,，救火式的房地產(chǎn)調(diào)控消耗了人們的大部分精力,，關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的住房制度問題的分析和辯論，則非常不充分,。在房市由喧囂到冷靜后,，是深入討論中國住房體制這一基礎(chǔ)性問題的時候了。
1998年房改在全國推行以來,，中國對住房體制進行過反反復(fù)復(fù)的探索,，也忽而歐忽而美、忽而東忽而西地借鑒或模仿過他人的一些經(jīng)驗,，在這種病急亂投醫(yī)狀態(tài)下,，始終未找到一種適合中國國情的模式,。媒體上不乏對德國,、新加坡、香港模式的介紹,，學(xué)習(xí)香港模式的呼聲非常高,，但對適用性卻分析得很少。如此這般,，又怎能在博采眾長的基礎(chǔ)上因地制宜地設(shè)計出一個好的體制呢,？
全世界的住房體制大致分為三類，一是英美式,，絕大部分問題由市場解決,，住房自有率比較高，無自有住房者主要通過租賃市場解決,；二是德國式,，住房自有率低，福利住房比重也小,，政府主要通過財政金融資助來幫助人們解決居住問題,，互助式住房占比較大；三是香港和新加坡模式,，根據(jù)居民收入高低,，實行雙軌制，收入低的政府提供保障,，收入高的由市場來解決,。
在第三種模式中，新加坡以香港為藍本，但總體而言比香港做得更好一些（保障房覆蓋率更高,，人均居住面積也更大）,。因此，人們一般常說的“保障的歸保障,、市場的歸市場”,，常常將香港當(dāng)作樣本，國際上也公認香港的住房體制是成功的典范,。不可否認,，在香港這種地狹人稠且貧富差距相當(dāng)大的地方，現(xiàn)行住房體制起到了最關(guān)鍵的“社會穩(wěn)定器”作用,。美國貨幣學(xué)派鼻祖,、經(jīng)濟學(xué)家弗里德曼曾盛贊香港是自由競爭資本主義的楷模，并說到了香港才知什么是正宗的資本主義,。不過我認為,，如果將保障性住房視為收入再分配工具的話，弗里德曼的結(jié)論就徹底錯了,，稱香港為社會主義的典范也不為過,。
香港住房保障制度起步于1950年代，到目前已經(jīng)形成一個相對公平,、環(huán)環(huán)相扣的多層次體系,。這個體系主要有5個層次構(gòu)成：
一是低收入階層由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元,、資產(chǎn)低于34萬港元,，可以申請輪候公屋，公屋按人均面積約12.5平米配給,，其租金僅為同地段市場租金的1/4到1/3,，值得注意的是，不同收入家庭租金不同,，同一家庭收入變化后租金也要調(diào)整,，收入提高后實行1.5倍或2倍租金，直到搬離公屋,。公屋類似于內(nèi)地廉租房,。
二是家庭月收入超過公屋資格上限、但低于3萬港元（和公屋標(biāo)準(zhǔn)一樣,，這個資格標(biāo)準(zhǔn)也是動態(tài)調(diào)節(jié)的）,，達不到購買市場住房的居民，政府提供“居屋”,。業(yè)主不享有居屋的完全產(chǎn)權(quán),，收入上升購買市場房后,。居屋由政府回購或補齊地價后向有購買資格的人銷售。這一層次類似于內(nèi)地的經(jīng)濟適用房,。
三是收入更高一層,，但仍然難以從市場上購房的人，政府通過“置安心”計劃對其進行金融資助,。
第二和第三層次,，類似于內(nèi)地常說的“夾心層”。
四是市場化住房,，因為房價高,，所以只有部分相對高收入的人士才能買得起。這一層次等同于內(nèi)地的商品房,。
五是享受特權(quán)的新界原居民,。新界原居民指1899年以前父輩就居住在界限街以北的男性居民，根據(jù)歷史條約,，香港政府允許這批人自建一棟三層每層不超過700英尺的自住房,，稱為之“丁屋”，丁屋享受免地價,、免物業(yè)稅及其費用等待遇,，但不可交易。這一層次類似內(nèi)地的農(nóng)村宅基地住房,。
據(jù)統(tǒng)計,，目前香港人口有48%住在公共房屋,，其中租住公屋是30%,，購買居屋的則是18%，私人住房則占一半略強,。由此可見,，雙軌制的香港住房體制其實是一個多層次體系，與社會階層的流動相對應(yīng),，各層次住房之間也是可以上下流動的,。比如說，個人有發(fā)展或家庭總收入上升了,，會失去住公屋的資格,，進而向上流動，一旦個人經(jīng)濟出了麻煩,，就會向下流動,，曾經(jīng)就有一位演藝明星因個人破產(chǎn)而從原來的豪宅搬到公屋。
香港的公屋小區(qū)往往配套良好,，甚至很多比商品房小區(qū)還好,，租金又極低,，還不用交物管費，按理說,，收入升高的人肯定不愿搬離,，再比如，居屋的價格比商品房低百分之三四十,，沒有人愿意在收入升高后放棄這個福利而去購買高價房,。雖然香港保障房的進入和退出，有非常透明的制度和嚴(yán)格的執(zhí)法,，有因騙租公屋而鋃鐺入獄的案例,，在退出上也非常嚴(yán)。但如果保障房的退出完全靠法律強制而沒有經(jīng)濟因素調(diào)節(jié),，必然會造成執(zhí)法成本過高,，而住房面積就是一個很有力的調(diào)節(jié)因素。公屋和居屋面積都很小,，最高也未超過60平米,，最低的甚至小于20平米。因此,，公屋和居屋的住戶存在告別蝸居的內(nèi)在需要,，一旦經(jīng)濟改善，大多愿意主動向住房體系的上一層流動,。
盡管經(jīng)過幾十年的發(fā)展和完善,，香港住房保障積累了很多成功的經(jīng)驗，其精髓可以歸納為：規(guī)劃科學(xué)精妙,、法律嚴(yán)明,、管理精細。在肯定香港體制總體成功的同時,，我們也要看到它的不完美之處,，香港居民對住房問題的怨氣并不少，主要問題有：
市場住房方面,，人們的不滿主要集中在房價太高上,。人們抱怨“上車”不易，加上地產(chǎn)商壟斷程度過高且常操縱市場,，銷售中的欺詐現(xiàn)象,，人們普遍感覺香港人都在為地產(chǎn)商打工。
保障住房方面,，人們抱怨輪候時間過長,，居住面積太小。蝸居使人不能過上有尊嚴(yán)的生活,，曾經(jīng)有一個品學(xué)兼優(yōu)的12歲花季少女,，因為住房過于擁擠,，不能實現(xiàn)有自己單獨房間的夢想而自殺，引起社會的強烈共鳴,。此外,，盡管法律嚴(yán)明，但因為公屋是一項優(yōu)厚的福利,，無法阻擋揩油的人,，公屋住富戶問題也時常成為人們批評的目標(biāo)，曾有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些公屋住戶擁有奔馳奧迪汽車,。
此外，夾心層問題成為該體系中的軟肋,，一個月入2萬~3萬租住市場房的人,，其生活質(zhì)量可能僅相當(dāng)于月入1萬的住公屋者。還有,，一些低收入階層可能會因為有政府在住房上保底,，進而放棄打拼，失去向上一階層流動的動力,。另外,，各層次住房的構(gòu)成比例是一個動態(tài)的過程，政府根據(jù)不斷變化了的環(huán)境來調(diào)整,，但每一次調(diào)整都會引起利益的重新分配,，進而引起很大爭議。比如說,，1997年香港回歸后,，特區(qū)政府就希望擴大住房自有率，推出大建居屋的“八萬五計劃”,，結(jié)果加劇了房價下跌,，到2002年宣布取消,，今年10月,，在房價上漲過快的情況下，居屋計劃又重新啟動,，但方案的具體內(nèi)容又引起了很大的爭議,。
香港住房體制總體上的成功，到底是哪些因素促成的,？它的成功經(jīng)驗可以移植到中國內(nèi)地嗎,？本專欄的下一篇文章，將對此進行分析,。
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