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作為一種行為方式假定，經(jīng)濟(jì)理性意味著行為人對其所處環(huán)境的各種狀態(tài)及不同狀態(tài)都具有完全信息,，并且在既定條件下每個行為人都具有選擇使自身獲得最大效用或利潤的意愿和能力,。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中,，受到個體認(rèn)知局限性的影響，經(jīng)濟(jì)理性是非常罕見的情況,，而有限理性現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中則比比皆是,。
心理學(xué)認(rèn)為,，個人在作經(jīng)濟(jì)決策時會在心里對各類活動記賬、歸類并作出評價,，如同現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)和金融交易的賬本一樣,。但在現(xiàn)實(shí)生活中，人的自身因素和外部環(huán)境條件的變化會共同影響人相對理性的決策,。我們常說“從眾心理”,，描述的就是某個體受到群體誘惑或壓力下在判斷和決策方面做出的與大多數(shù)人趨于一致的行為。
在我國房地產(chǎn)市場起步及發(fā)展的過程中,，有限理性表現(xiàn)尤為突出,，加劇了市場的投機(jī)，致使房價出現(xiàn)大幅波動,。盡管2003年以來,，我國房價出現(xiàn)單邊連續(xù)大幅上漲態(tài)勢；但不能否認(rèn)我國曾出現(xiàn)海南房價大幅下跌的歷史,。
在我國的房地產(chǎn)市場中,，購房群體的從眾心理和“羊群效應(yīng)”特征非常明顯，房價快速上漲帶來的財(cái)富效應(yīng),，使購房群體產(chǎn)生了不符合經(jīng)濟(jì)實(shí)情的預(yù)期,。這大致包括恐慌購買、投資與投機(jī)欲望膨脹,、后悔不早購買等心理狀況,。在房價大幅上漲的階段，存在置業(yè)需求的人們擔(dān)心未來一段時間房價漲幅擴(kuò)大,，促使購買行為前移,。生活中常見部分青年人榨干父母一輩子的積蓄來籌集首付款。在財(cái)富效應(yīng)的巨大示范作用下,，有實(shí)力購房群體把投資房產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的捷徑,。雖然房價已處在相對高位，但相信未來房價仍將繼續(xù)大幅上揚(yáng),。這部分人群的購房需求加劇了市場的投機(jī),，是我國房價屢創(chuàng)新高的重要原因。在房價上漲勢頭看不到轉(zhuǎn)向可能的情況下,，當(dāng)期購買顯然是相對明智的決策,。有部分人群在房價快速上漲的時候看淡，但他們所期待的樓市拐點(diǎn)卻遲遲不能到來,，因此就很后悔當(dāng)初的猶豫不決,，遂義無反顧地加入購房人的大潮。而這部分人的“踏空”經(jīng)歷,，往往對他們周圍潛在的購買人群有特別的影響,，由此會進(jìn)一步營造房價將繼續(xù)上漲的預(yù)期,。以筆者之見，全民房價上漲預(yù)期正是在上述三種心理的支配下不斷得到強(qiáng)化,，不能不說是房價單邊上漲能支撐長達(dá)8年之久的重要原因,。
相對購買群體而言，房地產(chǎn)開發(fā)商則相對理性,。出于盈利最大化的追求,，房地產(chǎn)開發(fā)商樂于看到購買群體有限理性的形成，樂于見到由“羊群效應(yīng)”帶動的瘋狂搶購行為,，因?yàn)檫@對于其實(shí)現(xiàn)自身盈利目標(biāo)最大化具有非�,，F(xiàn)實(shí)的意義。在樓價上漲過程中,，土地價格一再被刷新,，“地王”易主的間隔越來越短，本身就向市場傳遞了房地產(chǎn)開發(fā)商非�,？春梦磥矸績r的預(yù)期,，自會帶動在售樓盤價格大幅上漲。
受自身理性和群體無理性的支配,，商業(yè)銀行在房價上漲和下跌的過程中,，起著一定的推波助瀾作用。通常,，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期,，商業(yè)銀行基于對房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好預(yù)期，大力開拓房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),，降低首付比,，放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)，推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,。若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或拐點(diǎn)跡象時,，商業(yè)銀行為防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，則會提高貸款標(biāo)準(zhǔn),，審慎發(fā)放房地產(chǎn)貸款,，開發(fā)商和投資者將無法及時獲得融資，資金鏈條出現(xiàn)斷裂,，被迫降低出售價格回籠資金,，而購房者出現(xiàn)觀望情緒，房地產(chǎn)價格快速下跌,，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款抵押價值下降,，貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。在此背景下，商業(yè)銀行又將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)貸款審貸條件,，對房地產(chǎn)的抵押價值重新評估,，又進(jìn)一步造成信貸萎縮，加劇房地產(chǎn)市場行情下滑,。
“囚徒困境”的研究表明，個人理性決策的相互作用,，可能導(dǎo)致群體無理性的后果,。在一系列經(jīng)濟(jì)學(xué)的演化博弈模型中，個別決策沒有最優(yōu)決策的理性,，個體理性與群體理性之間的矛盾直接影響了經(jīng)濟(jì)活動中行為人的現(xiàn)實(shí)理性程度,。可見,，有限理性是房地產(chǎn)市場波動的根源,，房價大起大落也是群體無理性的集中反映。
經(jīng)過一年半來的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控,，當(dāng)下,，各地樓價終于開始漸漸松動，有的新樓毅然降價開盤,，市場預(yù)期會怎么樣,，此時變得舉足輕重�,？紤]到“羊群效應(yīng)”下的行為一致性預(yù)期是房價大起大落的主要推動力,，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須能夠?qū)κ袌龅男睦眍A(yù)期產(chǎn)生重要影響，筆者因此認(rèn)為,，現(xiàn)在尤其要關(guān)注樓市的心理預(yù)期變化,。面對新的情況，心理預(yù)期既客觀存在又難以捉摸,，正所謂好的出發(fā)點(diǎn)未必會帶來好的結(jié)果,，如何悉心管理和調(diào)節(jié)公眾的市場心理預(yù)期，阻止加劇房地產(chǎn)市場波動,，對下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向,、力度、節(jié)奏,，都提出了新的,、更高的要求，這無疑考驗(yàn)和挑戰(zhàn)著決策者的智慧,。
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