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眼下，有關(guān)樓市是否已進(jìn)入拐點(diǎn)的爭論雙方仍在各執(zhí)一詞,，而大家現(xiàn)在普遍關(guān)心的是,，房價(jià)是不是真的下降了？下降了多少,？只是要獲得相關(guān)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)不那么容易,。且不說各種統(tǒng)計(jì)口徑很不一樣，各地區(qū)的差別又很大,。而更為重要的是,，如何判斷房價(jià)是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房價(jià)下降了多少還要難,。因?yàn)檫@涉及資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與商業(yè)周期的分析,。而眾所周知，雖然中國經(jīng)濟(jì)改革已走過三十多年歷程,，但直到目前,，房地產(chǎn)市場尚未成為一個(gè)純粹的、充分競爭的市場（土地交易就不是市場化的）,，要對(duì)這樣的市場作市場價(jià)格的波動(dòng)分析,，無論定性還是定量都比較難。
比如房價(jià)的定性,，就受到不同土地性質(zhì)的制約,。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大,。僅以上海為例,，在著名的閔行區(qū)，工業(yè)園地的價(jià)格可以不到100萬一畝,，而臨近馬路的商業(yè)住宅用地,，價(jià)格卻可以高達(dá)2000萬一畝。其他地區(qū)的土地,，也有這樣的價(jià)格分門別類的管理,，比如農(nóng)業(yè)用地、旅游用地乃至政府公益性質(zhì)的用地等等,，價(jià)差都不止一點(diǎn)點(diǎn),。土地性質(zhì)如此繁多,，想在房價(jià)的周期波動(dòng)之中，準(zhǔn)確記錄價(jià)格波動(dòng)的范圍實(shí)在很難,，分析趨勢就更不容易了,。因?yàn)檫@種土地價(jià)格的管理是以行政手段為核心的，而市場經(jīng)濟(jì)無論怎么發(fā)展,，都不可能對(duì)行政手段統(tǒng)計(jì)價(jià)格,，遑論價(jià)格趨勢分析？
從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看,，新建商品住宅(不含保障性住房),，70大中城市中有17個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下降，持平的城市有29個(gè),；在二手房市場,，價(jià)格環(huán)比下降的城市有25個(gè)，持平的城市有21個(gè),。其中,，北京、上海連續(xù)三個(gè)月環(huán)比持平,。不過,，這些數(shù)據(jù)沒有除去房價(jià)中最為重要的土地價(jià)格因素，讓這些數(shù)據(jù)的科學(xué)性和真實(shí)性打了點(diǎn)折扣,。因?yàn)槲覀儾恢纼r(jià)格構(gòu)成之中的土地價(jià)格是否有變化,。政府開發(fā)土地的成本究竟是下降了，還是持平,，還是微漲,。不見這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，就給出房價(jià)下降的拐點(diǎn)出現(xiàn)的結(jié)論豈不太草率了些,？
有一些關(guān)于房價(jià)下降的判斷,，是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤打折了,，引起了很多老業(yè)主的不滿,。上海某一個(gè)位于郊縣的樓盤，還為此引發(fā)了一場風(fēng)波,。但這種發(fā)生狀況的具體交易案例本來就不多,，作為社會(huì)事件可能很重要，也值得分析,，但這到底還無法構(gòu)成對(duì)房價(jià)下降的實(shí)質(zhì)性分析,，因?yàn)閮r(jià)格的波動(dòng)和人們期望值之間并沒有必然的關(guān)系。
從理性的角度說,，上述局部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)生活的感受,，都不能證明目前正在發(fā)生的房價(jià)下降是中國樓市進(jìn)入價(jià)格周期性下降的起點(diǎn),。即使現(xiàn)在的下降是確確實(shí)實(shí)的，我們也需要在價(jià)格拋物線的右邊觀察很長一段時(shí)間,，至少半年以上,，甚至要長達(dá)一年。2008年第四季度和2009年第一季度長達(dá)半年的房價(jià)假跌,，可以為此提供前車之鑒,。
要考察各地的樓市實(shí)情，目前比較可靠和直接的數(shù)據(jù),，或許要從查閱各大地產(chǎn)類上市公司的報(bào)表中得出。比如中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科的數(shù)據(jù),，就證明他們銷售的樓盤價(jià)格確在下降,。萬科今年三季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積282.2萬平方米,，銷售金額320.7億元,，分別比2010年同期增長0.5%和減少7.4%。這意味著銷售面積略微上升,，而收入在下降,。假使樓價(jià)還是在繼續(xù)上漲的話，那就應(yīng)該是同步增長,，甚至收入增長還應(yīng)更快些,。
但這也只是三季度的情況，而萬科半年報(bào)顯示,，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米,，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%,。這個(gè)數(shù)據(jù)又清楚地表明三個(gè)月前的房價(jià)并未明顯下降,，交易面積和銷售收入是同步且略快增長的。
考慮到萬科是在全國布局的地產(chǎn)公司,，其銷售情況應(yīng)該也可以視為全國地產(chǎn)的市場情況,。假使以銷售額除以銷售面積，可以得出萬科公司在全國各地的總體銷售均價(jià),，上半年為每平方米1.19萬元,，三季度為每平方米1.14萬元，環(huán)比大約下降了0.96%,。當(dāng)然,，這只是很粗略的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)楦鞯胤績r(jià)差別巨大,，我們無法計(jì)算萬科上半年和三季度房屋銷售的比重,，到底是一線城市多,，還是二線城市多。但即使以銷售均價(jià)每平方米相差500元計(jì),，以70平方米主力房型為例,，萬科差不多每銷售一套房屋就少收入3.5萬元。這對(duì)萬科這樣的行業(yè)龍頭公司來說,，想來不會(huì)造成多大的問題,。對(duì)購房者來說，也只是略有實(shí)惠,。
綜合多種信息,，現(xiàn)在能謹(jǐn)慎肯定的是，全國樓市的價(jià)格拋物線有可能已經(jīng)走向下跌的右邊,，或者事實(shí)上已經(jīng)處在下跌的右邊,。對(duì)此，是否真值得高興,？還有不小的疑問,。
或許是中國受房價(jià)上漲之困的時(shí)間太久了，各方因此都在苦等樓價(jià)下降,。但若房價(jià)從此進(jìn)入下降通道了,，我們又該怎么辦？這個(gè)問題還沒來得及細(xì)想,。而這恐怕是更值得面對(duì)的問題,。至少，對(duì)樓價(jià)會(huì)下跌到什么程度,，有多長時(shí)間的調(diào)整周期,，國民經(jīng)濟(jì)的承受力究竟如何等問題，我們得有足夠的估計(jì),，以便應(yīng)變,。
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