目前,，不僅北京,、上海,、深圳等一線城市的商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率,，就連南昌、太原,、重慶等多個(gè)二三線城市的商業(yè)銀行也紛紛開(kāi)始跟進(jìn),。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前銀行信貸額度愈發(fā)吃緊的環(huán)境下,，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率,，雖然短期能夠收到一石三鳥(niǎo)之效，但經(jīng)營(yíng)策略上似乎有些逐利忘義,，因此,，需要盡快改革。
乍看起來(lái),，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率可以收到一石三鳥(niǎo)的效果：
其一,，隨著房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的不斷收緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投放數(shù)量（無(wú)論是開(kāi)發(fā)商貸款還是個(gè)人住房貸款）在不斷減少,，自然來(lái)自于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸方面的利息收益就大幅減少,。為此，在商業(yè)性房地產(chǎn)信貸需求依然旺盛的情況下,，通過(guò)上調(diào)首套房貸利率來(lái)實(shí)現(xiàn)以?xún)r(jià)補(bǔ)量,，可以減緩貸款利差收益下滑，于是這就成了商業(yè)銀行的必然之舉,。據(jù)了解,，今年一季度，全國(guó)部分二三線城市的個(gè)別銀行就陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率,，7折,、8.5折等利率優(yōu)惠基本取消、上調(diào)至基準(zhǔn)利率,，隨后幾個(gè)月又繼續(xù)上浮至5%至30%的區(qū)間不等,。
其二，上調(diào)首套房貸利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策方向也是一致的,，而且各銀行嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策要求,，在貸款額度和期限等方面依照貸款人的個(gè)人資質(zhì)和具體情況而定，主動(dòng)加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理及用途監(jiān)測(cè),，通過(guò)審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付,、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴(yán)防此類(lèi)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，從而有利于進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,。
其三,，由于今年的貨幣信貸環(huán)境總體偏緊,，造成商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款方面的議價(jià)能力比以往大大增強(qiáng)，所獲利潤(rùn)也要大得多,，所以,，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也就只能屈居末席，通過(guò)上調(diào)首套房貸利率,，騰挪出一部分信貸規(guī)模,，同時(shí)也進(jìn)行了信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，使有限的信貸資源朝著收益更大化的項(xiàng)目配置,。
政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷原本是,，第一要使房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位；第二,，保障民生,，確保保障性住房的供應(yīng)，努力解決好城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題,；第三,，抑制投資性和投機(jī)性購(gòu)房行為，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,。那么,，作為商業(yè)銀行而言，通過(guò)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展來(lái)配合政府的調(diào)控政策本無(wú)可厚非,。但若商業(yè)銀行借調(diào)控之機(jī)大打盈利之牌就有些不妥了,。因?yàn)楸M管商業(yè)銀行是一個(gè)金融企業(yè)，無(wú)論何時(shí)都應(yīng)將確保銀行經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的“三性”放在重要的位置,。但不要忘了,，商業(yè)銀行還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。換言之,，商業(yè)銀行還應(yīng)把實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化與其承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任緊密結(jié)合起來(lái),，從而真正樹(shù)立良好形象，打造知名品牌,，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度,。
就目前一些商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率而言，如果說(shuō)以前調(diào)整住房貸款利率是為了遏制樓房炒作,，那么這次首套房貸利率上調(diào)則是直指普通居民了,。因?yàn)椋滋追吭臼瞧胀ň用裾嬲糜诿裆》康母纳浦e,，是完全用來(lái)消費(fèi)的耐用品,，而不是用于投資甚至投機(jī)的“資本品”，但上調(diào)首套房貸，無(wú)疑將購(gòu)買(mǎi)首套住房的普通居民作為調(diào)控對(duì)象,，直接提高了普通居民的購(gòu)房成本,，進(jìn)而加重了其償貸負(fù)擔(dān)。
首套房貸利率上調(diào)后,，一些靠工薪收入的勞動(dòng)者因買(mǎi)不起房轉(zhuǎn)而租房或買(mǎi)賣(mài)二手房,，由此導(dǎo)致新蓋按揭房庫(kù)存的大量增加,，銷(xiāo)售出現(xiàn)低迷,，從而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。還有,，首套房貸利率上調(diào)后,，將會(huì)使那些房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難，甚至破產(chǎn),、倒閉,，由此波及到銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量，造成惡性循環(huán),。
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未來(lái)改革實(shí)現(xiàn)利義兼得 |
首先,，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行首套住房和其他住房差別化的信貸政策，積極承擔(dān)起銀行的社會(huì)責(zé)任,。尤其是對(duì)于首套房貸,，還是應(yīng)繼續(xù)提供房貸利率的打折優(yōu)惠政策，并且貸款審批時(shí)間上應(yīng)及時(shí)高效,，貸款手續(xù)應(yīng)簡(jiǎn)便易行,。對(duì)于二套房及其以上的按揭貸款利率可以嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。只有這樣的“有保有控”,，才能既在政策執(zhí)行上體現(xiàn)出差別化,，又能體現(xiàn)出銀行的社會(huì)責(zé)任。
其次,，商業(yè)銀行需認(rèn)真貫徹落實(shí)政府決策部署,，本著商業(yè)原則和審慎性要求，在業(yè)務(wù)合規(guī),、風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下,，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款,，加大對(duì)廉租房,、公租房和棚戶(hù)區(qū)改造的信貸支持，有力緩解中低端住房壓力,。同時(shí),，商業(yè)銀行對(duì)于在為保障性住房進(jìn)行貸款時(shí)遇到的還款保障難以落實(shí)等實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)真研究，并加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)商,。銀行還要積極利用按揭貸款支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,，并比照首套房貸政策予以扶持，立足解決經(jīng)適房可售難買(mǎi)的困境,。
再次,，商業(yè)銀行應(yīng)加快推進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，徹底改變傳統(tǒng)盈利模式,。商業(yè)銀行應(yīng)從資本高消耗轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本低消耗高產(chǎn)出,；從依靠信貸投放著力支持項(xiàng)目擴(kuò)張尤其是房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目擴(kuò)張的投資金融轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅Πl(fā)展消費(fèi)金融；從個(gè)別業(yè)務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)先轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)市場(chǎng)主導(dǎo),；從低水平價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)價(jià)值創(chuàng)造,；從網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw化全方位的渠道服務(wù)；從業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上的紅海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)海戰(zhàn)略,；從業(yè)務(wù)發(fā)展主要依靠信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧涌熘虚g業(yè)務(wù)發(fā)展,。只有如此，商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方能成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，并能徹底改變商業(yè)銀行單純依靠吃信貸利差特別是房地產(chǎn)信貸利差作為盈利的傳統(tǒng)模式,，從而實(shí)現(xiàn)盈利模式多元化和多樣化，實(shí)現(xiàn)利義兼得,。
