目前,，不僅北京、上海,、深圳等一線城市的商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率,，就連南昌、太原,、重慶等多個二三線城市的商業(yè)銀行也紛紛開始跟進。筆者認為,，在當(dāng)前銀行信貸額度愈發(fā)吃緊的環(huán)境下,，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率，雖然短期能夠收到一石三鳥之效,，但經(jīng)營策略上似乎有些逐利忘義,，因此，需要盡快改革,。
乍看起來,，商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率可以收到一石三鳥的效果：
其一，隨著房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的不斷收緊,，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投放數(shù)量（無論是開發(fā)商貸款還是個人住房貸款）在不斷減少,，自然來自于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸方面的利息收益就大幅減少。為此,，在商業(yè)性房地產(chǎn)信貸需求依然旺盛的情況下,，通過上調(diào)首套房貸利率來實現(xiàn)以價補量，可以減緩貸款利差收益下滑,，于是這就成了商業(yè)銀行的必然之舉,。據(jù)了解，今年一季度,，全國部分二三線城市的個別銀行就陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率,，7折、8.5折等利率優(yōu)惠基本取消,、上調(diào)至基準(zhǔn)利率,，隨后幾個月又繼續(xù)上浮至5%至30%的區(qū)間不等。
其二,，上調(diào)首套房貸利率與房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策方向也是一致的,，而且各銀行嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策要求,，在貸款額度和期限等方面依照貸款人的個人資質(zhì)和具體情況而定，主動加強個人消費貸款,、個人經(jīng)營性貸款管理及用途監(jiān)測,，通過審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付,、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴(yán)防此類資金流入房地產(chǎn)市場,，從而有利于進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場降溫,。
其三,，由于今年的貨幣信貸環(huán)境總體偏緊，造成商業(yè)銀行對企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款方面的議價能力比以往大大增強,，所獲利潤也要大得多,，所以，個人住房貸款業(yè)務(wù)也就只能屈居末席,，通過上調(diào)首套房貸利率,，騰挪出一部分信貸規(guī)模，同時也進行了信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,，使有限的信貸資源朝著收益更大化的項目配置,。
政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷原本是，第一要使房價保持在合理價位,；第二,，保障民生，確保保障性住房的供應(yīng),，努力解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題,；第三，抑制投資性和投機性購房行為,，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,。那么，作為商業(yè)銀行而言,，通過個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展來配合政府的調(diào)控政策本無可厚非,。但若商業(yè)銀行借調(diào)控之機大打盈利之牌就有些不妥了。因為盡管商業(yè)銀行是一個金融企業(yè),，無論何時都應(yīng)將確保銀行經(jīng)營資產(chǎn)的“三性”放在重要的位置,。但不要忘了，商業(yè)銀行還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任,。換言之,，商業(yè)銀行還應(yīng)把實現(xiàn)股東價值最大化與其承擔(dān)的社會責(zé)任緊密結(jié)合起來，從而真正樹立良好形象,，打造知名品牌,，提高客戶滿意度,。
就目前一些商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸利率而言，如果說以前調(diào)整住房貸款利率是為了遏制樓房炒作,，那么這次首套房貸利率上調(diào)則是直指普通居民了,。因為，首套房原本是普通居民真正用于民生住房的改善之舉,，是完全用來消費的耐用品,，而不是用于投資甚至投機的“資本品”，但上調(diào)首套房貸,，無疑將購買首套住房的普通居民作為調(diào)控對象,，直接提高了普通居民的購房成本，進而加重了其償貸負擔(dān),。
首套房貸利率上調(diào)后,，一些靠工薪收入的勞動者因買不起房轉(zhuǎn)而租房或買賣二手房，由此導(dǎo)致新蓋按揭房庫存的大量增加,，銷售出現(xiàn)低迷,，從而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。還有,，首套房貸利率上調(diào)后，將會使那些房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營更加困難,，甚至破產(chǎn),、倒閉，由此波及到銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量,，造成惡性循環(huán),。
首先，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行首套住房和其他住房差別化的信貸政策,，積極承擔(dān)起銀行的社會責(zé)任,。尤其是對于首套房貸，還是應(yīng)繼續(xù)提供房貸利率的打折優(yōu)惠政策,，并且貸款審批時間上應(yīng)及時高效,，貸款手續(xù)應(yīng)簡便易行。對于二套房及其以上的按揭貸款利率可以嚴(yán)格按照差別化住房信貸政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。只有這樣的“有保有控”,，才能既在政策執(zhí)行上體現(xiàn)出差別化，又能體現(xiàn)出銀行的社會責(zé)任,。
其次,，商業(yè)銀行需認真貫徹落實政府決策部署，本著商業(yè)原則和審慎性要求,，在業(yè)務(wù)合規(guī),、風(fēng)險可控的情況下,，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款,，加大對廉租房,、公租房和棚戶區(qū)改造的信貸支持，有力緩解中低端住房壓力,。同時,，商業(yè)銀行對于在為保障性住房進行貸款時遇到的還款保障難以落實等實際問題，應(yīng)認真研究,，并加強與相關(guān)部門溝通協(xié)商,。銀行還要積極利用按揭貸款支持中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，并比照首套房貸政策予以扶持,，立足解決經(jīng)適房可售難買的困境,。
再次，商業(yè)銀行應(yīng)加快推進經(jīng)營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，徹底改變傳統(tǒng)盈利模式,。商業(yè)銀行應(yīng)從資本高消耗轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本低消耗高產(chǎn)出；從依靠信貸投放著力支持項目擴張尤其是房地產(chǎn)信貸項目擴張的投資金融轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅Πl(fā)展消費金融,；從個別業(yè)務(wù)市場領(lǐng)先轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)市場主導(dǎo),；從低水平價格競爭轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)價值創(chuàng)造；從網(wǎng)點服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw化全方位的渠道服務(wù),；從業(yè)務(wù)經(jīng)營上的紅海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)樗{海戰(zhàn)略,；從業(yè)務(wù)發(fā)展主要依靠信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧涌熘虚g業(yè)務(wù)發(fā)展。只有如此,，商業(yè)銀行的經(jīng)營業(yè)務(wù)方能成功實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，并能徹底改變商業(yè)銀行單純依靠吃信貸利差特別是房地產(chǎn)信貸利差作為盈利的傳統(tǒng)模式，從而實現(xiàn)盈利模式多元化和多樣化,，實現(xiàn)利義兼得,。
