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受到限購令、信貸控制,、提高利率,、增加保障性住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)出成交量和成交價格雙雙下行的局面,。目前來看,，房地產(chǎn)市場量價齊跌的態(tài)勢預(yù)計會延續(xù)一段時期。然而考慮到人口結(jié)構(gòu)年輕化以及城市人口不斷膨脹所帶來的住房剛性需求在未來5年之內(nèi)還不會消失,，加之18億畝耕地紅線不能突破政策所帶來的住房供給剛性,，僅僅受到政策打壓所引致的地產(chǎn)市場低迷還是會迎來反轉(zhuǎn)的機會。一些證據(jù)也能夠表明,，明年下半年房地產(chǎn)市場經(jīng)過持續(xù)低迷之后有可能會迎來拐點,。
首先，從住房庫存周期角度來看,，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存已經(jīng)達到或接近2008年大危機時期的水平,，大約需要一年半左右的時間才能夠全部消化掉當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存。然而考慮到房地產(chǎn)企業(yè)需要保留合理的庫存水平,，這一合理庫存水平應(yīng)該能夠滿足大約6個月的銷售,。照此推算，明年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的平均庫存水平就很可能會降到6個月的較低水平,，那時房地產(chǎn)市場的供求形勢就可能發(fā)生改變,，房地產(chǎn)市場就可能迎來量價齊升的局面。目前住宅存銷比最高的主要集中在一線城市,，尤其是北京,、上海、深圳等大城市的存銷比較高,，而二三線城市的存銷比相對較低,。因此,，對于二三線城市而言，去庫存壓力和周期甚至?xí)诿髂晟习肽昃蜁瓿伞?BR> 其次,，從土地開發(fā)周期角度來看,，2011年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降12%,。1-8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長9.7%，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降27.7%,，而今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長達到32.7%,，2010年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長28.4%，2009年更是高達47.4%,�,？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)從土地購置到住房銷售一般要在一年半到兩年左右，所以明年下半年房地產(chǎn)市場供給緊張的局面可能會顯現(xiàn),。事實上2008年大危機期間,，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積也曾經(jīng)大幅下滑，這導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)市場量價齊升,。
第三,，從貨幣信貸周期來看，受到嚴厲信貸緊縮政策作用,，社會整體資金面趨于緊張,，人民幣貸款增速已經(jīng)持續(xù)回落，2011年9月僅為15.9%,。同時,，房地產(chǎn)貸款增速也在持續(xù)下降，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長16.7%,，比一季度末下降3.8個百分點,。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠越來越多地依靠自籌資金來解決資金緊張問題,。截至今年8月份,，自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重已經(jīng)達到41.22%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過2008年資金較為緊張時期的水平,。
盡管央行信貸緊縮政策在目前階段還將延續(xù),，但明年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的信貸約束有望緩解。第一,，每年的上半年一般是信貸投放高峰,，明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的可貸資金量有望大幅增加；第二，由于M2的13%增速遠低于今年初制定的16%調(diào)控目標,，央行12月將制定的明年貨幣信貸調(diào)控目標很可能高于當(dāng)前的13%,，這使得明年全年的可貸資金總量高于今年,；第三,，較高的準備金率政策已經(jīng)使得貨幣乘數(shù)大幅下降到3.9左右，這種情況不可能持續(xù)太久,，央行到了明年上半年必定就會面臨較大的下調(diào)準備金壓力,。因為隨著貿(mào)易順差在明年逐步縮窄以及持續(xù)緊縮政策所帶來的風(fēng)險溢價上升，加之美歐等發(fā)達經(jīng)濟體逐步擺脫困境,，資本流出壓力在明年會越來越大,，央行必然需要通過降低準備金率的方式來應(yīng)對資本外流風(fēng)險。
最后,，從經(jīng)濟運行周期來看,，當(dāng)前中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步擺脫滯脹時期，在未來兩,、三個季度內(nèi),，中國經(jīng)濟將進入下行階段，預(yù)計這一階段應(yīng)該會持續(xù)到明年二季度,。明年三季度之后,，中國經(jīng)濟有可能會重新步入上行周期。從貨幣信貸增速,、汽車銷售增速,、地產(chǎn)銷售增速等領(lǐng)先經(jīng)濟指標來看，多數(shù)領(lǐng)先經(jīng)濟指標已經(jīng)跌至歷史最低位,，幾乎不存在進一步下行的空間,，這預(yù)示著未來一年左右時間之內(nèi)中國經(jīng)濟的下行態(tài)勢會發(fā)生改變。
如果從經(jīng)濟增長與通貨膨脹的關(guān)系來理解,，代表總需求的經(jīng)濟增長一般領(lǐng)先于通貨膨脹一年左右的時間,。2010年二季度開始隨著經(jīng)濟增速的持續(xù)回落，代表通貨膨脹的CPI漲幅在今年三季度見頂回落,，而隨著通貨膨脹的持續(xù)回落,，社會總需求就會被慢慢激發(fā)。如果從貨幣信貸領(lǐng)先于物價6個月到一年的時間來判斷,，物價有可能在明年二季度前后跌到底部,，央行決定的存貸款利率可能會隨之下調(diào)，社會總需求有可能在明年二季度之后被慢慢激發(fā)出來,，最終又會引起經(jīng)濟的觸底回升,，而隨著經(jīng)濟的觸底回升，房地產(chǎn)市場也會迎來轉(zhuǎn)機。
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