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毫無疑問，目前,，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設已經(jīng)進入關鍵時期,。一方面如脫韁野馬般猛漲的房價開始出現(xiàn)合理回落趨勢；另一方面,，由于限購政策的限制,，許多城市的房地產(chǎn)市場進入了交易的冰河期。如何采取更加精確的調(diào)控措施,，進一步鞏固調(diào)控成果,，是當下各級政府部門亟需破解的一大難題。
綜觀過往采取的調(diào)控措施,，基本上都是在戶籍限購上做文章,。應該說，如脫韁野馬的房價已經(jīng)得到初步有效控制，這些措施功不可沒,。但要想最終根治樓市沉疴,，讓樓市向健康、合理的方向發(fā)展,，則需要各級政府把握機會,，適度調(diào)整策略，對樓市進行更加科學和精確的調(diào)控,。
首先,，盡快進行一次全國性的住房普查,。很難想象,，對于房地產(chǎn)這樣關系到國計民生的領域，宏觀調(diào)控多年,，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查,，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過。與之相反,，全國性宏觀調(diào)控措施已經(jīng)出臺了不計其數(shù)的版本,。“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權”這樣的真理,，在房地產(chǎn)領域失效的后果,，就是“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”式的危險,。宏觀調(diào)控在尷尬中走向?qū)擂�,，也是再正常不過的結(jié)果。
第二,，加大保障性住房建設投入,，這一點無論政府、開發(fā)商還是民間大眾,，都已達成共識,，無需展開贅述。值得強調(diào)的是,，必須吸取過去經(jīng)濟適用房的教訓,。對于兩限房和公共租賃房，不符合條件的保障性住房申請者,，必須加以嚴格甄別,，一旦發(fā)現(xiàn)作假騙取者，應該通過司法手段加以嚴懲,，而不僅僅是曝光和收回了事,。
違法成本極低而收益極大，從而變相鼓勵了大家作假。這是過去經(jīng)濟適用房出現(xiàn)種種弊端的根源所在,。不對騙房者加以嚴懲,，可以想象，在兩限房和公租房社區(qū)內(nèi),，很快就會出現(xiàn)寶馬奔馳橫行,，中介四處攬房源出租的亂象。
第三,，對于買房人,，無需限購，而應限炒,。對于已有2套住房的家庭,，從現(xiàn)在起，5年內(nèi)不得出售任何住房,；該家庭在購買第三套住房時,，銀行不給予按揭貸款支持，需要全款支付,；對已經(jīng)有3套甚至3套以上的家庭,，在購買新的住房時，銀行也不給予按揭貸款支持,，并且該家庭5年內(nèi)不得出售任何住房,。只要如此，龐大的買房大軍中,，誰是真正的買房自住者,，誰是真正的炒家，立竿見影,。我們知道炒房者的兩個基本特征：一是善于利用銀行貸款杠桿,，一是快進快出。沒有炒家敢把房子壓在在自己手上超過5年或者更長,，尤其是在當前中國政府已經(jīng)旗幟鮮明地要根治房地產(chǎn)市場的沉疴之時,。
不少專家學者用所謂“剛需”理論來證明市場供不應求是房價飛漲的原因。實際上,，真正的剛需,，除了滿足經(jīng)濟學上“有需求”和“有支付能力”兩個條件之外，還要滿足一個最基本的條件,，那就是把房子當做使用功能為居住的商品,，而不是金融投資品。拋卻住房的基本商品屬性,，卻去大談什么住房的剛需,，對公眾進行不負責任甚至是別有用心的誤導,，這就是很多所謂的專家學者被百姓怒斥為“磚家”、“叫獸”的原因所在,。
第四,，為了體現(xiàn)房地產(chǎn)的民生功能，對首套房按揭首付,，可降至10%,，甚至可以由政府貼息。對于真正需要買第一套房,，并且是用來自住的人,，銀行可以考慮按揭首付比例降低到10%，政府也可以考慮為他們提供信用擔保和補貼部分利息,。從市場供求關系角度講,，限炒能夠?qū)⒊捶空呲s出市場；降低家庭首套房按揭貸款,，政府貼息的措施又能降低真正需求者的入門門檻,，使得商品住宅市場更加理性和凸顯重視民生。
首付降至10%的首套房銀行貸款風險,，要比炒樓者從銀行貸款的風險小得多。道理很簡單,，這些人是真正用自己的血汗錢來買房和還銀行貸款,，但凡還有一點點努力的可能，他們是不會放棄自己辛苦打拼積攢多年才買來的惟一一套房子的,。
第五,，鼓勵投資非住宅型房地產(chǎn)。比如商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房等。要想根治當前樓市問題,，必須面對投資者手中的資金投向的問題,。對于投資者，不僅要限炒住宅,，還需要政府出臺政策引導他們將資金投向能夠產(chǎn)生實質(zhì)財富的領域,。住宅商品屬于消耗性商品，其產(chǎn)生的社會財富與價值主要體現(xiàn)在交易與出租環(huán)節(jié),，而過多的交易與出租不但不產(chǎn)生新的實質(zhì)財富,，反而抬高了大眾的使用成本；而商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房等，同樣是不動產(chǎn)，但因為使用功能是經(jīng)營或者生產(chǎn),，可以給社會提供更多的就業(yè)崗位,，還可以在使用過程中貢獻更多的GDP，以及為政府帶來更多的稅源,。將投資者引導向這種可持續(xù)發(fā)展的投資領域去,，則于國有利，于民有利,。
因此,，可以出臺相關政策，對投資商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房的投資者，給予銀行貸款,、稅收減免（因為商業(yè)類地產(chǎn)項目投資前幾年收益普遍不明顯）等支持,。考慮到此類不動產(chǎn)大多具有體量大,、不易分割的特點,，可以考慮鼓勵推出商用不動產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品形式，來降低投資者的投資門檻,。而且此類投資的專業(yè)性更強,，由專業(yè)機構(gòu)代為投資理財，更容易幫助投資者控制投資風險,，保障投資收益,。當然，不管你情愿與不情愿,，房地產(chǎn)炒作投機的暴利時代,，終究是要過去了。
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