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近期多地銀行上調(diào)首套房貸利率,、銀監(jiān)會重申銀行資產(chǎn)抗跌性、一些大型房企在部分地區(qū)降價促銷,。諸多跡象表明,，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長期角度看,，目前的價格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化序幕,，只有進一步擠壓泡沫，再次去庫存化,，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險才有可能完全釋放,。
1-9月全國房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)表明，由于保障房開工全面鋪開,，商品房市場持續(xù)低迷,，后續(xù)投資增長乏力，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢在三季度末和當(dāng)下已得到確認(rèn),。9月銷售反彈更多是出于季節(jié)調(diào)整和三四線城市銷量維持的原因,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國商品房新開工面積環(huán)比下降4.9%,，投資環(huán)比增速回落至9.1%,，住宅單價增速環(huán)比下降5.1%。這些數(shù)據(jù)表明,，在限購,、限貸、高息等政策綜合作用下,，房地產(chǎn)市場已步入景氣下行通道,。
去年4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，房地產(chǎn)投資和銷售沒有因相關(guān)政策出臺得到遏制,。但今年三季度以來,，在持續(xù)緊縮政策作用下，一些城市地價和房價開始主動調(diào)整,，雖然幅度不深且范圍有限,，但可預(yù)計，在下行方向確認(rèn)后，這種調(diào)整幅度和深度會繼續(xù),。從國內(nèi)外因素綜合分析,，有關(guān)部門再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大，因此,，本輪房地產(chǎn)市場下行空間和時間,，更多地要看房企和消費者博弈的結(jié)果。
但是,，在土地財政制度,、地方融資問題等未有效解決前，房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)暴風(fēng)驟雨式的調(diào)整,，各地政府不會容忍房地產(chǎn)市場長期深度下跌,。更可能出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)市場將演繹“溫水煮青蛙”式的漸跌緩調(diào)的行情,。由于有保障房后續(xù)拉動和龐大的在建施工面積的支持,，以及前期投資活動慣性因素，房地產(chǎn)投資活動放緩將會漸進式拉開,。
目前市場關(guān)注的是明顯的,、普遍的大規(guī)模降價何時開始出現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)商采取 “以量補價”措施換取業(yè)績持續(xù)增長,。在市場下行周期中，房價大幅下降的出現(xiàn)受多方面因素影響,，今年四季度末至明年一季度可能是一個很重要的觀察窗口,。一方面，存在著保障房開工斷層,，商品房投資活動將更為低迷,；另一方面，隨著季節(jié)因素淡化,，緊信貸和緊貨幣“雙殺”,，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力進一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調(diào)整可能愈加明顯,。
歷史告訴我們,，在下行周期中，價格下跌只能使市場預(yù)期更差,，消費者不買跌的心理,，可能在短期內(nèi)難以帶動成交,。二三線城市成交量,，可能在一線城市價格下跌影響下轉(zhuǎn)為低迷，單單價格下跌不能有效拉動房地產(chǎn)投資增長。如何改變供需結(jié)構(gòu)性矛盾,，改變土地財政現(xiàn)狀將對平抑房地產(chǎn)周期影響起到根本性作用,。
對此，應(yīng)進一步加大保障房供應(yīng)力度,。雖然完成開工率目標(biāo)不成問題,，但如何有效保證基本住房需求最需滿足的那部分群體能買到相應(yīng)的住房，還需多部門共同協(xié)調(diào),。對商品房,，在滿足不同消費群體需求的同時，如何保證價格合理,，是避免房地產(chǎn)企業(yè)行為短期化,，實現(xiàn)其長久持續(xù)發(fā)展重要因素。
此外,，要改變對土地財政過度依賴,。一方面，需深化財政體制改革,，另一方面,，要加大金融創(chuàng)新，拓寬不同機構(gòu)融資渠道,。在財政體制安排上應(yīng)進一步合理化,，要積極扶持新的產(chǎn)業(yè)增長點，加大其他產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻力度,。
最后,，要進一步加強房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場管理，增加持有者投機成本,。適時推廣房產(chǎn)稅,，打擊過度投機和短視行為。只有在機制上進一步理順,，才能使房地產(chǎn)市場擺脫“一調(diào)就死,，一放就松”的怪圈，步入良性發(fā)展軌道,。
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