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近期多地銀行上調(diào)首套房貸利率,、銀監(jiān)會(huì)重申銀行資產(chǎn)抗跌性,、一些大型房企在部分地區(qū)降價(jià)促銷(xiāo),。諸多跡象表明,，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長(zhǎng)期角度看,，目前的價(jià)格調(diào)整可能只是剛剛開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化序幕,，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫(kù)存化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)才有可能完全釋放,。
1-9月全國(guó)房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表明，由于保障房開(kāi)工全面鋪開(kāi),，商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷,，后續(xù)投資增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢(shì)在三季度末和當(dāng)下已得到確認(rèn)。9月銷(xiāo)售反彈更多是出于季節(jié)調(diào)整和三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量維持的原因,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，9月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積環(huán)比下降4.9%，投資環(huán)比增速回落至9.1%,，住宅單價(jià)增速環(huán)比下降5.1%,。這些數(shù)據(jù)表明，在限購(gòu),、限貸,、高息等政策綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入景氣下行通道,。
去年4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái),，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售沒(méi)有因相關(guān)政策出臺(tái)得到遏制。但今年三季度以來(lái),，在持續(xù)緊縮政策作用下,，一些城市地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整，雖然幅度不深且范圍有限,，但可預(yù)計(jì),，在下行方向確認(rèn)后，這種調(diào)整幅度和深度會(huì)繼續(xù),。從國(guó)內(nèi)外因素綜合分析，有關(guān)部門(mén)再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大,，因此,，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間和時(shí)間，更多地要看房企和消費(fèi)者博弈的結(jié)果,。
但是,，在土地財(cái)政制度、地方融資問(wèn)題等未有效解決前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)暴風(fēng)驟雨式的調(diào)整,，各地政府不會(huì)容忍房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期深度下跌。更可能出現(xiàn)的情況是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將演繹“溫水煮青蛙”式的漸跌緩調(diào)的行情,。由于有保障房后續(xù)拉動(dòng)和龐大的在建施工面積的支持，以及前期投資活動(dòng)慣性因素,，房地產(chǎn)投資活動(dòng)放緩將會(huì)漸進(jìn)式拉開(kāi),。
目前市場(chǎng)關(guān)注的是明顯的、普遍的大規(guī)模降價(jià)何時(shí)開(kāi)始出現(xiàn),。不難發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)商采取 “以量補(bǔ)價(jià)”措施換取業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。在市場(chǎng)下行周期中，房?jī)r(jià)大幅下降的出現(xiàn)受多方面因素影響,，今年四季度末至明年一季度可能是一個(gè)很重要的觀察窗口,。一方面，存在著保障房開(kāi)工斷層,，商品房投資活動(dòng)將更為低迷,；另一方面，隨著季節(jié)因素淡化,，緊信貸和緊貨幣“雙殺”,，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調(diào)整可能愈加明顯,。
歷史告訴我們,，在下行周期中，價(jià)格下跌只能使市場(chǎng)預(yù)期更差,，消費(fèi)者不買(mǎi)跌的心理,，可能在短期內(nèi)難以帶動(dòng)成交。二三線(xiàn)城市成交量,，可能在一線(xiàn)城市價(jià)格下跌影響下轉(zhuǎn)為低迷,，單單價(jià)格下跌不能有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。如何改變供需結(jié)構(gòu)性矛盾,，改變土地財(cái)政現(xiàn)狀將對(duì)平抑房地產(chǎn)周期影響起到根本性作用,。
對(duì)此，應(yīng)進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)力度,。雖然完成開(kāi)工率目標(biāo)不成問(wèn)題,，但如何有效保證基本住房需求最需滿(mǎn)足的那部分群體能買(mǎi)到相應(yīng)的住房，還需多部門(mén)共同協(xié)調(diào),。對(duì)商品房,，在滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體需求的同時(shí)，如何保證價(jià)格合理,，是避免房地產(chǎn)企業(yè)行為短期化,，實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展重要因素。
此外,，要改變對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴(lài),。一方面，需深化財(cái)政體制改革,，另一方面,，要加大金融創(chuàng)新，拓寬不同機(jī)構(gòu)融資渠道,。在財(cái)政體制安排上應(yīng)進(jìn)一步合理化,，要積極扶持新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn),，加大其他產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)力度。
最后,，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管理,，增加持有者投機(jī)成本。適時(shí)推廣房產(chǎn)稅,，打擊過(guò)度投機(jī)和短視行為,。只有在機(jī)制上進(jìn)一步理順，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫“一調(diào)就死,，一放就松”的怪圈,，步入良性發(fā)展軌道。
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