|
近期多地銀行上調首套房貸利率、銀監(jiān)會重申銀行資產(chǎn)抗跌性,、一些大型房企在部分地區(qū)降價促銷,。諸多跡象表明，樓市調控效應正在顯現(xiàn),。從中長期角度看,，目前的價格調整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化序幕，只有進一步擠壓泡沫,，再次去庫存化,，房地產(chǎn)市場潛在風險才有可能完全釋放。
1-9月全國房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)表明,，由于保障房開工全面鋪開,，商品房市場持續(xù)低迷，后續(xù)投資增長乏力,，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢在三季度末和當下已得到確認,。9月銷售反彈更多是出于季節(jié)調整和三四線城市銷量維持的原因,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月全國商品房新開工面積環(huán)比下降4.9%,，投資環(huán)比增速回落至9.1%,，住宅單價增速環(huán)比下降5.1%。這些數(shù)據(jù)表明,，在限購,、限貸、高息等政策綜合作用下,，房地產(chǎn)市場已步入景氣下行通道,。
去年4月新一輪房地產(chǎn)調控政策實施以來，房地產(chǎn)投資和銷售沒有因相關政策出臺得到遏制,。但今年三季度以來,，在持續(xù)緊縮政策作用下，一些城市地價和房價開始主動調整,，雖然幅度不深且范圍有限,，但可預計，在下行方向確認后,，這種調整幅度和深度會繼續(xù),。從國內(nèi)外因素綜合分析，有關部門再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大,，因此,，本輪房地產(chǎn)市場下行空間和時間，更多地要看房企和消費者博弈的結果,。
但是,，在土地財政制度、地方融資問題等未有效解決前,，房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)暴風驟雨式的調整,，各地政府不會容忍房地產(chǎn)市場長期深度下跌。更可能出現(xiàn)的情況是,，房地產(chǎn)市場將演繹“溫水煮青蛙”式的漸跌緩調的行情,。由于有保障房后續(xù)拉動和龐大的在建施工面積的支持，以及前期投資活動慣性因素,，房地產(chǎn)投資活動放緩將會漸進式拉開,。
目前市場關注的是明顯的、普遍的大規(guī)模降價何時開始出現(xiàn),。不難發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)商采取 “以量補價”措施換取業(yè)績持續(xù)增長。在市場下行周期中，房價大幅下降的出現(xiàn)受多方面因素影響,，今年四季度末至明年一季度可能是一個很重要的觀察窗口。一方面,，存在著保障房開工斷層,，商品房投資活動將更為低迷；另一方面,，隨著季節(jié)因素淡化,，緊信貸和緊貨幣“雙殺”，使房地產(chǎn)企業(yè)財務壓力進一步加大,，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調整可能愈加明顯,。
歷史告訴我們，在下行周期中,，價格下跌只能使市場預期更差,，消費者不買跌的心理，可能在短期內(nèi)難以帶動成交,。二三線城市成交量,，可能在一線城市價格下跌影響下轉為低迷，單單價格下跌不能有效拉動房地產(chǎn)投資增長,。如何改變供需結構性矛盾,，改變土地財政現(xiàn)狀將對平抑房地產(chǎn)周期影響起到根本性作用。
對此,，應進一步加大保障房供應力度,。雖然完成開工率目標不成問題，但如何有效保證基本住房需求最需滿足的那部分群體能買到相應的住房,，還需多部門共同協(xié)調,。對商品房，在滿足不同消費群體需求的同時,，如何保證價格合理,，是避免房地產(chǎn)企業(yè)行為短期化，實現(xiàn)其長久持續(xù)發(fā)展重要因素,。
此外,，要改變對土地財政過度依賴。一方面,，需深化財政體制改革,，另一方面，要加大金融創(chuàng)新,，拓寬不同機構融資渠道,。在財政體制安排上應進一步合理化，要積極扶持新的產(chǎn)業(yè)增長點,，加大其他產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻力度,。
最后,，要進一步加強房地產(chǎn)流轉市場管理，增加持有者投機成本,。適時推廣房產(chǎn)稅,，打擊過度投機和短視行為。只有在機制上進一步理順,，才能使房地產(chǎn)市場擺脫“一調就死,，一放就松”的怪圈，步入良性發(fā)展軌道,。
|
