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眼下,，不少人斷言或預(yù)言房價拐點(diǎn)已來臨或已近臨界點(diǎn)。理由是,，一線城市和部分二線城市房價已出現(xiàn)松動。但是,，開發(fā)商們卻不以為然,，典型表現(xiàn)是前不久的博鰲房地產(chǎn)同盟會上，他們表示“從短期來看,，房價也許會有一定的波動,，但是國內(nèi)的供需關(guān)系決定了未來房價的走勢依然會是繼續(xù)上行”。有的開發(fā)商甚至放言：“明年房價降了,，我賠你,！”
從理論上來說，拐點(diǎn)體現(xiàn)的是一種非個別,、局部的質(zhì)的變化,，而且有個相對的穩(wěn)定期。那當(dāng)前房價是否正呈現(xiàn)或即將呈現(xiàn)全國性的而不是局部的“拐下”這種質(zhì)的變化呢,？開發(fā)商對房價下跌為什么底氣十足又敢說“不”呢,？透過不同看法，我們應(yīng)有更理性的分析,。事實(shí)上,，房價高企是因市場失靈而由政府干預(yù)的這輪調(diào)控的核心內(nèi)容之一，我們判斷房價走勢,，應(yīng)當(dāng)主要從政府干預(yù)市場來分析把握,。
通而觀之，自2010年4月17日國務(wù)院“新國十條”出臺，到最近住建部頒布的二,、三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn),，調(diào)控不斷跟進(jìn)，政策密集,、嚴(yán)厲,。經(jīng)十多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率和五次連續(xù)加息，樓市信貸和差別化政策也不斷緊縮,�,？傮w來看，房價過快上漲有所抑制,，但房價基本上仍在小幅上漲或有上漲趨勢,。據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月十大城市住宅均價環(huán)比首次小幅下降,，但仍有56個城市房價環(huán)比上漲,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的僅16個,，45個城市同比漲幅在5%以內(nèi),，部分縣城房價也出現(xiàn)快速上漲。
從這里我們看到,，從去年到眼下,，調(diào)控政策實(shí)際上一路追著房價在打，從二套房限貸到“四限”（限購,、限貸,、限價、限外）,，從一線城市限購到二、三線城市限購,，很清晰的一條線,，而且完全是不達(dá)目的不罷休的態(tài)勢。到現(xiàn)在,，房價止?jié)q城市逐漸增多,，小幅下降城市也緩慢遞增，政策效果開始顯現(xiàn),。但完了沒有呢,？還沒有。因?yàn)榻档纳�,，多�?shù)城市仍有按捺不住的上漲趨勢,，所以調(diào)控很難就此止步，還會繼續(xù)下去，房價肯定還要回調(diào),，至少多數(shù)城市要止?jié)q,，有個合理回調(diào)才行。為什么,？這主要是緣于宏觀經(jīng)濟(jì)抵御通脹這個主要矛盾的大局所在,，是保民生的政治大局所在，而這也是樓市這輪調(diào)控所要達(dá)到的目標(biāo)之一,。房價應(yīng)回落是政府干預(yù)明擺著的事情,，開發(fā)商們卻辯解說房價不會下跌，這只是自己給自己打氣而已,。
當(dāng)前,，開發(fā)商資金緊張，庫存壓力很大,，降價換量已成大勢所趨,。但就市場整體而言，房價是否就此就要全面拐入降價通道,，甚至大幅降價呢,？這也不太可能。原因有四：一是宏觀面要“保增長”,，現(xiàn)實(shí)還離不開房地產(chǎn),；二是金融要求穩(wěn)，且也不排除因美債,、歐債危機(jī)轉(zhuǎn)而再適度寬松一點(diǎn),；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下地方政府對房價調(diào)控缺乏內(nèi)在動力；四是保障房供給缺口大,，建設(shè)任重道遠(yuǎn),。尤其一、二條,，歐債,、美債危機(jī)似愈演愈烈，大有將全球經(jīng)濟(jì)再次拖入危險區(qū)之勢,，中國受此影響,，宏調(diào)的權(quán)重因素或會有所調(diào)整，如此一來要使房價大幅降價,，是不太可能的,。
綜上，當(dāng)前樓市房價受制于宏觀調(diào)控,。而宏觀干預(yù)主要著眼的是兩點(diǎn)：一是我國經(jīng)濟(jì)增長要有一定的發(fā)展速度,，不能使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的起落；二是有比較低的通貨膨脹率，通貨膨脹要在人民可承受的范圍,。這第二點(diǎn)在當(dāng)前顯得尤為必要,。但第一點(diǎn)又要保，上述四個原因都在,，尤其歐債,、美債危機(jī)繼而全球經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)影響的變數(shù)較大，因此房地產(chǎn)從而全國房價要很快拐入具有質(zhì)變性質(zhì)的下行通道也是不現(xiàn)實(shí)的,。受此兩方面干預(yù)的影響,，市場此消彼長，房價將呈“拉鋸戰(zhàn)”,。
“四限”再持久,、深入點(diǎn)，房價降,。內(nèi)外經(jīng)濟(jì)宏觀面稍有變化,，房價反彈。為什么,？因?yàn)榉康禺a(chǎn)制度無變革,，反彈有深厚基礎(chǔ)，而這也正是讓開發(fā)商們不愿低頭的底氣所在,。由此我們也就看到,，要防止房價“拉鋸戰(zhàn)”，要根本改變這種狀況,，要使房價能真正合理,、正常化起來,，惟有抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革和保障房建設(shè)才行,。目前，保障房建設(shè)開工尚可,，全面完成困難和阻力還不小,。而房地產(chǎn)制度改革卻尚未提上議事日程，還需要積極,、著力推動才行。
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