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眼下,，不少人斷言或預(yù)言房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已來(lái)臨或已近臨界點(diǎn)。理由是，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng),。但是,，開(kāi)發(fā)商們卻不以為然，典型表現(xiàn)是前不久的博鰲房地產(chǎn)同盟會(huì)上,，他們表示“從短期來(lái)看,，房?jī)r(jià)也許會(huì)有一定的波動(dòng)，但是國(guó)內(nèi)的供需關(guān)系決定了未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)依然會(huì)是繼續(xù)上行”,。有的開(kāi)發(fā)商甚至放言：“明年房?jī)r(jià)降了,，我賠你！”
從理論上來(lái)說(shuō),，拐點(diǎn)體現(xiàn)的是一種非個(gè)別,、局部的質(zhì)的變化，而且有個(gè)相對(duì)的穩(wěn)定期,。那當(dāng)前房?jī)r(jià)是否正呈現(xiàn)或即將呈現(xiàn)全國(guó)性的而不是局部的“拐下”這種質(zhì)的變化呢,？開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)下跌為什么底氣十足又敢說(shuō)“不”呢？透過(guò)不同看法,，我們應(yīng)有更理性的分析,。事實(shí)上，房?jī)r(jià)高企是因市場(chǎng)失靈而由政府干預(yù)的這輪調(diào)控的核心內(nèi)容之一,，我們判斷房?jī)r(jià)走勢(shì),，應(yīng)當(dāng)主要從政府干預(yù)市場(chǎng)來(lái)分析把握。
通而觀之,，自2010年4月17日國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”出臺(tái),，到最近住建部頒布的二、三線城市限購(gòu)參考標(biāo)準(zhǔn),，調(diào)控不斷跟進(jìn),，政策密集、嚴(yán)厲,。經(jīng)十多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率和五次連續(xù)加息,，樓市信貸和差別化政策也不斷緊縮�,？傮w來(lái)看,，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有所抑制，但房?jī)r(jià)基本上仍在小幅上漲或有上漲趨勢(shì),。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù),，8月十大城市住宅均價(jià)環(huán)比首次小幅下降，但仍有56個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的僅16個(gè),，45個(gè)城市同比漲幅在5%以?xún)?nèi)，部分縣城房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲,。
從這里我們看到,，從去年到眼下，調(diào)控政策實(shí)際上一路追著房?jī)r(jià)在打,，從二套房限貸到“四限”（限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限外）,，從一線城市限購(gòu)到二、三線城市限購(gòu),，很清晰的一條線,，而且完全是不達(dá)目的不罷休的態(tài)勢(shì)。到現(xiàn)在,，房?jī)r(jià)止?jié)q城市逐漸增多,，小幅下降城市也緩慢遞增，政策效果開(kāi)始顯現(xiàn),。但完了沒(méi)有呢,？還沒(méi)有,。因?yàn)榻档纳�,，多�?shù)城市仍有按捺不住的上漲趨勢(shì)，所以調(diào)控很難就此止步,，還會(huì)繼續(xù)下去,，房?jī)r(jià)肯定還要回調(diào)，至少多數(shù)城市要止?jié)q,，有個(gè)合理回調(diào)才行,。為什么？這主要是緣于宏觀經(jīng)濟(jì)抵御通脹這個(gè)主要矛盾的大局所在,，是保民生的政治大局所在,，而這也是樓市這輪調(diào)控所要達(dá)到的目標(biāo)之一。房?jī)r(jià)應(yīng)回落是政府干預(yù)明擺著的事情,，開(kāi)發(fā)商們卻辯解說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，這只是自己給自己打氣而已。
當(dāng)前,，開(kāi)發(fā)商資金緊張,，庫(kù)存壓力很大，降價(jià)換量已成大勢(shì)所趨,。但就市場(chǎng)整體而言,，房?jī)r(jià)是否就此就要全面拐入降價(jià)通道,，甚至大幅降價(jià)呢？這也不太可能,。原因有四：一是宏觀面要“保增長(zhǎng)”,，現(xiàn)實(shí)還離不開(kāi)房地產(chǎn)；二是金融要求穩(wěn),，且也不排除因美債,、歐債危機(jī)轉(zhuǎn)而再適度寬松一點(diǎn)；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控缺乏內(nèi)在動(dòng)力,；四是保障房供給缺口大,，建設(shè)任重道遠(yuǎn)。尤其一,、二條,，歐債、美債危機(jī)似愈演愈烈,，大有將全球經(jīng)濟(jì)再次拖入危險(xiǎn)區(qū)之勢(shì),，中國(guó)受此影響，宏調(diào)的權(quán)重因素或會(huì)有所調(diào)整,，如此一來(lái)要使房?jī)r(jià)大幅降價(jià),，是不太可能的。
綜上,，當(dāng)前樓市房?jī)r(jià)受制于宏觀調(diào)控,。而宏觀干預(yù)主要著眼的是兩點(diǎn)：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要有一定的發(fā)展速度，不能使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的起落,；二是有比較低的通貨膨脹率,，通貨膨脹要在人民可承受的范圍。這第二點(diǎn)在當(dāng)前顯得尤為必要,。但第一點(diǎn)又要保,，上述四個(gè)原因都在，尤其歐債,、美債危機(jī)繼而全球經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的變數(shù)較大,，因此房地產(chǎn)從而全國(guó)房?jī)r(jià)要很快拐入具有質(zhì)變性質(zhì)的下行通道也是不現(xiàn)實(shí)的。受此兩方面干預(yù)的影響,，市場(chǎng)此消彼長(zhǎng),，房?jī)r(jià)將呈“拉鋸戰(zhàn)”。
“四限”再持久,、深入點(diǎn),，房?jī)r(jià)降。內(nèi)外經(jīng)濟(jì)宏觀面稍有變化,，房?jī)r(jià)反彈,。為什么,？因?yàn)榉康禺a(chǎn)制度無(wú)變革，反彈有深厚基礎(chǔ),，而這也正是讓開(kāi)發(fā)商們不愿低頭的底氣所在,。由此我們也就看到，要防止房?jī)r(jià)“拉鋸戰(zhàn)”,，要根本改變這種狀況,，要使房?jī)r(jià)能真正合理、正�,；饋�(lái),，惟有抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革和保障房建設(shè)才行。目前,，保障房建設(shè)開(kāi)工尚可,，全面完成困難和阻力還不小。而房地產(chǎn)制度改革卻尚未提上議事日程,，還需要積極,、著力推動(dòng)才行。
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