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房?jī)r(jià)波動(dòng)是導(dǎo)致房訟頻發(fā)的外部原因,，但缺少守約、缺少誠(chéng)信的內(nèi)心價(jià)值觀(guān)則是房訟頻發(fā)的內(nèi)在原因,。資料照片 |
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近期,，受宏觀(guān)政策調(diào)控的影響,，存量房?jī)r(jià)格波動(dòng)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚,，賣(mài)房人不愿履行存量房買(mǎi)賣(mài)合同的現(xiàn)象開(kāi)始減少,，而買(mǎi)房人違約比例呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。目前,，北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛呈現(xiàn)出一種高發(fā),、頻發(fā)、復(fù)雜多元,、矛盾解決難度大的態(tài)勢(shì),。
9月22日，“存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”法律研討會(huì)在北京市朝陽(yáng)法院召開(kāi),，與會(huì)專(zhuān)家就存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題展開(kāi)討論,。
都是房?jī)r(jià)波動(dòng)惹的禍
朝陽(yáng)法院法官蘭楠表示，2008年9月至2011年8月的三年間,，北京市存量房?jī)r(jià)格大致經(jīng)歷了延續(xù)下降,、快速上升、反轉(zhuǎn)下降,、小幅振蕩的四個(gè)階段,，主要的存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有三種類(lèi)型：
第一是與房?jī)r(jià)波動(dòng)因素相關(guān)的案件。
據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì),，朝陽(yáng)法院三年來(lái)受理的近半數(shù)存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛均與房?jī)r(jià)波動(dòng)密切相關(guān),。房屋價(jià)格上升階段，賣(mài)房人傾向于將房屋以更高的價(jià)格出售,；房?jī)r(jià)下跌時(shí),，買(mǎi)房人為了降低購(gòu)房成本，往往怠于履行合同,，從而引發(fā)糾紛,�,！�
第二是與宏觀(guān)調(diào)控因素相關(guān)的案件。
為抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲,，政府出臺(tái)一系列政策進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控,，如差別性房貸政策、執(zhí)行限購(gòu)措施,、運(yùn)用稅收手段,，這些調(diào)控措施也會(huì)導(dǎo)致一些購(gòu)房人失去購(gòu)房資格或者難以辦理購(gòu)房貸款，從而引發(fā)糾紛,。
第三是與中介服務(wù)不規(guī)范相關(guān)的案件,。
部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)不精或者為了促成房屋買(mǎi)賣(mài)，賺取中介費(fèi),，沒(méi)有合理履行居間服務(wù)義務(wù),，疏于核查關(guān)鍵信息真實(shí)性和完整性，為雙方存量房屋買(mǎi)賣(mài)的履行留下隱患,，從而引發(fā)大量房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之訴,。
蘭楠指出,，這三種存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件有以下特點(diǎn)：
第一是房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度直接影響糾紛數(shù)量,，且影響具有滯后性。在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)階段,，存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件數(shù)量相對(duì)較少,；在房?jī)r(jià)迅速上升和下降的階段，該類(lèi)案件數(shù)量相對(duì)較多,。
第二是買(mǎi)賣(mài)雙方訴訟地位隨房?jī)r(jià)漲跌呈現(xiàn)規(guī)律性轉(zhuǎn)化,。房?jī)r(jià)上升階段，賣(mài)方人存在違約的心理動(dòng)因,，違約比例大幅升高,，買(mǎi)房人作為原告起訴要求繼續(xù)履行合同或賠償損失的居多，賣(mài)房人尋找客觀(guān)原因主動(dòng)起訴要求確認(rèn)合同效力的占少數(shù),；房屋價(jià)格大幅下降階段,，則買(mǎi)房人尋找各種理由違約，賣(mài)房人作為原告起訴的比例較高,。
存量房糾紛的成因
朝陽(yáng)法院法官分析認(rèn)為,，存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件的成因有三個(gè)方面：
第一，房屋價(jià)格的大幅波動(dòng)是糾紛產(chǎn)生的外部背景,。
房屋價(jià)格的大幅波動(dòng),，使得買(mǎi)賣(mài)一方可能通過(guò)違約行為從市場(chǎng)中獲得更大的收益，當(dāng)這種收益足以彌補(bǔ)法律對(duì)違約行為的規(guī)制成本時(shí)(包括但不限于雙倍返還定金和賠償違約金等成本),，該方當(dāng)事人往往選擇違約以獲取更大收益,�,！�
第二，誠(chéng)信缺失,、當(dāng)事人逐利心理是糾紛產(chǎn)生的內(nèi)部原因,。
在存量房屋市場(chǎng)劇烈波動(dòng)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供逐利空間的背景下，買(mǎi)賣(mài)雙方不守誠(chéng)信,，為了獲得利益,，不惜以一房二賣(mài)、偽造證件和法律文書(shū)等方式欺詐或違約,，致使該類(lèi)糾紛頻頻發(fā)生,，并導(dǎo)致守約方蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失�,！�
第三，中介機(jī)構(gòu)管理混亂助推逐利性違約,。
房屋中介機(jī)構(gòu)的故意或過(guò)失行為也助推了各種違約行為的發(fā)生,，反映出整個(gè)行業(yè)誠(chéng)信觀(guān)念的缺失。在朝陽(yáng)法院受理的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,，以房屋中介公司直接作為當(dāng)事人的糾紛占了8.8%,。
最大限度保護(hù)守約方的合法利益
在存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中如何最大限度保護(hù)守約方的合法利益，成為人們關(guān)心的話(huà)題,，也成為當(dāng)天研討的熱點(diǎn),。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，權(quán)屬登記部門(mén)遇有當(dāng)事人提出權(quán)屬變更時(shí),，應(yīng)該先向法院詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有相關(guān)訴訟,；還應(yīng)該對(duì)惡意侵害他人權(quán)益的行為加強(qiáng)懲處，特別是房產(chǎn)價(jià)格變化太大,；更重要是在立法層面做,，把司法審判的案例提供出來(lái)，在制度設(shè)計(jì)上做一些前瞻性的約束,。
朝陽(yáng)法院民一庭庭長(zhǎng)陳曉東指出,，為了妥善處理好房屋買(mǎi)賣(mài)案件，保護(hù)誠(chéng)信交易,，該院主要采取了四項(xiàng)措施加以規(guī)范：
一是對(duì)買(mǎi)受人要求出賣(mài)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件,，法官會(huì)向買(mǎi)受人提示可以采取訴訟保全措施，以防出賣(mài)人在訴訟中惡意處分房屋,。法院一旦采取保全措施,，房屋就有可能在判決后得以順利的執(zhí)行。
二是對(duì)于事實(shí)比較清楚,、法律關(guān)系較為明確的案件,，會(huì)適當(dāng)降低對(duì)買(mǎi)受人申請(qǐng)保全的擔(dān)保要求,。適當(dāng)降低保證，最低可以降低到被保全財(cái)產(chǎn)的20%,，提供現(xiàn)金擔(dān)保就可以了,，這也是為了保障判決順利執(zhí)行的一個(gè)舉措。
三是對(duì)于當(dāng)事人僅提出繼續(xù)履行合同,、而未明確履行內(nèi)容的案件,，法官會(huì)讓當(dāng)事人對(duì)履行內(nèi)容予以明確，以減少判決執(zhí)行障礙,，例如交付房屋,、辦理解除抵押手續(xù)、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等,。
四是在案件尚未審理,、執(zhí)行結(jié)束前，法官可以責(zé)令當(dāng)事人保管涉訴房屋,，不得實(shí)施轉(zhuǎn)移,、變賣(mài)等處分行為；并告知擅自處分行為要承擔(dān)的法律責(zé)任,。這條是根據(jù)民訴法第102條第一款第三項(xiàng)制定的,，該條款規(guī)定對(duì)當(dāng)事人有可能轉(zhuǎn)移變賣(mài)涉訴財(cái)產(chǎn)的，法院可以清點(diǎn)并責(zé)令當(dāng)事人保管,，這是一條準(zhǔn)保全措施,，把這條寫(xiě)進(jìn)去是發(fā)揮司法能動(dòng)性，對(duì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系特別明確不采取措施有可能涉訴財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，判決難以執(zhí)行,，而當(dāng)事人確實(shí)在法院降低擔(dān)保要求的情況下提不出擔(dān)保的情況。這種情況法院可以責(zé)令保管房屋當(dāng)事人保管房屋,，不得在判決,、執(zhí)行前處分這個(gè)房屋。
[相關(guān)鏈接]六類(lèi)不誠(chéng)信的存量房買(mǎi)賣(mài)行為