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房價波動是導致房訟頻發(fā)的外部原因,，但缺少守約,、缺少誠信的內(nèi)心價值觀則是房訟頻發(fā)的內(nèi)在原因。資料照片 |
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近期,，受宏觀政策調(diào)控的影響，存量房價格波動趨于平穩(wěn),，市場觀望情緒濃厚,，賣房人不愿履行存量房買賣合同的現(xiàn)象開始減少，而買房人違約比例呈現(xiàn)上升態(tài)勢,。目前,，北京市存量房買賣合同糾紛呈現(xiàn)出一種高發(fā)、頻發(fā),、復雜多元,、矛盾解決難度大的態(tài)勢。
9月22日,，“存量房買賣合同糾紛”法律研討會在北京市朝陽法院召開,，與會專家就存量房買賣合同糾紛問題展開討論。
都是房價波動惹的禍
朝陽法院法官蘭楠表示,，2008年9月至2011年8月的三年間,，北京市存量房價格大致經(jīng)歷了延續(xù)下降、快速上升,、反轉(zhuǎn)下降,、小幅振蕩的四個階段，主要的存量房買賣合同糾紛有三種類型：
第一是與房價波動因素相關(guān)的案件,。
據(jù)抽樣統(tǒng)計,，朝陽法院三年來受理的近半數(shù)存量房買賣合同糾紛均與房價波動密切相關(guān)。房屋價格上升階段,，賣房人傾向于將房屋以更高的價格出售,；房價下跌時，買房人為了降低購房成本，往往怠于履行合同,，從而引發(fā)糾紛,。
第二是與宏觀調(diào)控因素相關(guān)的案件,。
為抑制房屋價格過快上漲,，政府出臺一系列政策進行宏觀調(diào)控，如差別性房貸政策,、執(zhí)行限購措施,、運用稅收手段，這些調(diào)控措施也會導致一些購房人失去購房資格或者難以辦理購房貸款,，從而引發(fā)糾紛,。
第三是與中介服務(wù)不規(guī)范相關(guān)的案件。
部分房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)不精或者為了促成房屋買賣,，賺取中介費,，沒有合理履行居間服務(wù)義務(wù)，疏于核查關(guān)鍵信息真實性和完整性,，為雙方存量房屋買賣的履行留下隱患，從而引發(fā)大量房屋買賣合同糾紛之訴,�,！�
蘭楠指出，這三種存量房買賣合同案件有以下特點：
第一是房價波動幅度直接影響糾紛數(shù)量,，且影響具有滯后性,。在房價相對平穩(wěn)階段，存量房買賣合同案件數(shù)量相對較少,；在房價迅速上升和下降的階段,，該類案件數(shù)量相對較多。
第二是買賣雙方訴訟地位隨房價漲跌呈現(xiàn)規(guī)律性轉(zhuǎn)化,。房價上升階段,，賣方人存在違約的心理動因，違約比例大幅升高,，買房人作為原告起訴要求繼續(xù)履行合同或賠償損失的居多,，賣房人尋找客觀原因主動起訴要求確認合同效力的占少數(shù)；房屋價格大幅下降階段,，則買房人尋找各種理由違約,，賣房人作為原告起訴的比例較高。
存量房糾紛的成因
朝陽法院法官分析認為,，存量房買賣合同案件的成因有三個方面：
第一,，房屋價格的大幅波動是糾紛產(chǎn)生的外部背景。
房屋價格的大幅波動，使得買賣一方可能通過違約行為從市場中獲得更大的收益,，當這種收益足以彌補法律對違約行為的規(guī)制成本時(包括但不限于雙倍返還定金和賠償違約金等成本),，該方當事人往往選擇違約以獲取更大收益�,！�
第二,，誠信缺失、當事人逐利心理是糾紛產(chǎn)生的內(nèi)部原因,。
在存量房屋市場劇烈波動為買賣雙方提供逐利空間的背景下,，買賣雙方不守誠信，為了獲得利益,，不惜以一房二賣,、偽造證件和法律文書等方式欺詐或違約，致使該類糾紛頻頻發(fā)生,，并導致守約方蒙受很大的經(jīng)濟損失,。
第三,，中介機構(gòu)管理混亂助推逐利性違約,。
房屋中介機構(gòu)的故意或過失行為也助推了各種違約行為的發(fā)生，反映出整個行業(yè)誠信觀念的缺失,。在朝陽法院受理的存量房屋買賣合同糾紛中,，以房屋中介公司直接作為當事人的糾紛占了8.8%。
最大限度保護守約方的合法利益
在存量房買賣合同糾紛中如何最大限度保護守約方的合法利益,，成為人們關(guān)心的話題,，也成為當天研討的熱點。
北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志表示,，權(quán)屬登記部門遇有當事人提出權(quán)屬變更時,，應(yīng)該先向法院詢問有沒有相關(guān)訴訟；還應(yīng)該對惡意侵害他人權(quán)益的行為加強懲處,，特別是房產(chǎn)價格變化太大,；更重要是在立法層面做，把司法審判的案例提供出來,，在制度設(shè)計上做一些前瞻性的約束,。
朝陽法院民一庭庭長陳曉東指出，為了妥善處理好房屋買賣案件,，保護誠信交易,，該院主要采取了四項措施加以規(guī)范：
一是對買受人要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件，法官會向買受人提示可以采取訴訟保全措施,，以防出賣人在訴訟中惡意處分房屋,。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判決后得以順利的執(zhí)行。
二是對于事實比較清楚,、法律關(guān)系較為明確的案件,，會適當降低對買受人申請保全的擔保要求。適當降低保證,，最低可以降低到被保全財產(chǎn)的20%,，提供現(xiàn)金擔保就可以了，這也是為了保障判決順利執(zhí)行的一個舉措,。
三是對于當事人僅提出繼續(xù)履行合同,、而未明確履行內(nèi)容的案件，法官會讓當事人對履行內(nèi)容予以明確,，以減少判決執(zhí)行障礙,，例如交付房屋、辦理解除抵押手續(xù),、辦理過戶手續(xù)等,。
四是在案件尚未審理、執(zhí)行結(jié)束前,，法官可以責令當事人保管涉訴房屋,，不得實施轉(zhuǎn)移、變賣等處分行為,；并告知擅自處分行為要承擔的法律責任,。這條是根據(jù)民訴法第102條第一款第三項制定的，該條款規(guī)定對當事人有可能轉(zhuǎn)移變賣涉訴財產(chǎn)的,，法院可以清點并責令當事人保管，這是一條準保全措施,，把這條寫進去是發(fā)揮司法能動性,，對權(quán)利義務(wù)關(guān)系特別明確不采取措施有可能涉訴財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，判決難以執(zhí)行,，而當事人確實在法院降低擔保要求的情況下提不出擔保的情況,。這種情況法院可以責令保管房屋當事人保管房屋，不得在判決,、執(zhí)行前處分這個房屋,。
[相關(guān)鏈接]六類不誠信的存量房買賣行為