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最近一段時間,，隨著土地市場流拍率上升,，商品房市場成交量低迷,，開發(fā)商融資利率一路飆升,，房地產市場又到了一個敏感時期。近期,，國務院有關部門又重拳出擊,，醞釀或推出了“土地市場并軌”,、“二三線城市限購”和“為保障房建設融資提供便利”等一系列政策。筆者認為,，應該用金融創(chuàng)新的方法擴大公租房建設,，可一舉多得,。
除了商品房之外，我國存在著各種產權形式的住房,，這些都是1998年改革以后,，在歷次政府的房地產相關改革方案中逐步形成的。
筆者希望用于保障房建設的資金盡快得到落實,，責任部門能夠盡快解決那些需要幫助的低收入人群的切實困難,，但與此同時，又感覺這并非是一個有利于中國房地產市場健康發(fā)展的長久之計,。許多人都會關心這樣一個問題,，保障房是否能夠公平地分配給最需要的低收入者？或者說如何防范那些隱瞞收入者申請保障房,？這些問題從保障房開始建設時就一直占據著媒體討論版面的主要位置,。
筆者在想一個更長遠的問題,，那就是我們不能讓保障房建設變成一種對社會的負面激勵。伴隨著尼克松時期滯脹的經濟,，美國政府推出了許多優(yōu)惠低收入者的政策,，其中最具爭議的一條就是所謂的負稅收。如果我的收入低于一定的標準,，那么我不僅不交稅了,，反而能夠從政府拿到一些補貼,。這就在無形之中鼓勵了那些低收入者不通過學習新的勞動技能，或者更努力的工作來獲得更高的收入,，而是繼續(xù)維持自己的低收入狀態(tài)，以便獲得更好的社會保障,。不僅如此,，這樣針對窮人的社會保障措施還會給積極工作并納稅的中產階級提供了負面的激勵——如果我不再努力工作,，我反而會獲得更多的政府補貼,。
一個社會一旦形成了負面激勵,，就容易導致勞動生產率下降,，由此推高通貨膨脹,。而更高的通貨膨脹又將擴大貧富差距，然后政府需要進一步補貼窮人,，這就形成了惡性循環(huán),。筆者希望在美國發(fā)生過的事情,，不要在中國重演一遍,，尤其當我們都在熱烈討論所謂“滯脹”可能的時候。我特別需要指出的是,，從我國的納稅結構來看,，中產階級,，工薪階層其實是納稅的主體,，如果我們用財政撥款的辦法來建設保障房，我們其實是在加重工薪階層的負擔,，使得他們不僅要忍受通貨膨脹,，要負擔自己的按揭貸款，還要交稅為更窮的人負擔保障房,。
保障房是止疼片，而不是消炎藥,。真正解決高房價問題的特效藥是人民幣匯率，我們要改變人民幣購買力隨美元一起縮水的預期,，央行就必須要出手打破市場對于中國未來通貨膨脹的擔心,，使投資人不再需要買入房地產以對沖通貨膨脹風險。
綜合來看,，通貨膨脹的根源是勞動生產率下降,，而提供錯誤的激勵機制會導致更嚴重的效率下降，由此又進一步推高通貨膨脹預期,，然后再推高房價,，而如果不能通過人民幣匯率改革來打破這個循環(huán)，那么有什么辦法可以解決上述問題呢,？我想擴大公租房的范圍是一個比較好的選擇,。
從金融學的角度來看，暫時可以用這樣的方法近似地模擬一套商品房投資收益：如果我有70個連續(xù)到期的1年期固定收益品種,，且該品種的收益率與當期通貨膨脹率掛鉤,。唯一不確定的事情是70年以后，商品房的業(yè)主是否仍然具有合法的土地使用權,，是否可以出售房產,。我們暫時接受這個固定收益品種的復制方法，進一步想象一下,，對于普通需要幫助的低收入人群來說,，如果他們能夠穩(wěn)定地居住在某一處物業(yè)，并且在支付了租金,、繳納了物業(yè)管理費之后,，不會被房東趕走的話，這套租賃來的房子,，其實也是一個穩(wěn)定的家,。所以，市場上有兩種需求,，一是固定收益類的投資標的物的需求,，二是具體房產的租賃需求,。我們應該用金融創(chuàng)新的方法來把公租房建設擴大，這樣就能夠一舉解決多種問題,。
甚至不需要由政府劃撥土地用以建設公租房,，也不僅僅是由單位建設職工宿舍，而是可以在平臺公司來運作投融資,。政府的平臺公司通過招拍掛的程序獲得土地,，該土地用途指定用于建設租賃房，不允許出售,，由于有了土地證,，平臺公司就比較容易獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸款，但是又由于該土地指定用途,，其他開發(fā)商一般不敢來拿地,，政府的平臺公司就有可能比較低的價格獲得合法的土地使用權。對于承租人來說,，我們給予其簽訂長期合約的選擇,，允許其長期居住在公租房，每年租金根據上年通貨膨脹率調整一次,，對于特別困難的低收入家庭,，另外執(zhí)行補貼。公租房的所有權和收益權均在平臺公司,，然后,，該平臺公司可以通過信托公司發(fā)行一個信托計劃，把未來若干年的租金收益權注入信托計劃,，在公開市場發(fā)售,，這樣就能夠獲得一筆收入，及時償還銀行貸款,，發(fā)行時的收益率可以參照當時通貨膨脹水平,。
如果我們有大量的公共租賃房上市，我們其實就為房地產市場提供了一種新的產品——長期租賃房,。這是我國當前市場所需要的,，因為許多年輕人不愿意租房子住，是因為他們沒有穩(wěn)定的租賃保證,，從而被迫籌錢買房，用公共租賃房的長期租房合同可以為他們提供安穩(wěn)的家,。此外,，他們可以在通貨膨脹預期較高的時候，從公開市場上買入若干份信托計劃,。像管理信托發(fā)行人,，其實也就是平臺公司申請免于支付信托剩余存續(xù)期內的房租（當然，事先要把某處房產和信托計劃的份數對應起來）。這樣就等于給了承租人一個回購注銷以免除自己支付租金的義務的機會,。
這樣做的好處在于,，沒有打破市場規(guī)則，沒有另起爐灶重建一套新東西來沖擊原有的房地產市場 ,。所有的程序都是公開的,，定價是市場化的，既能夠解決人們的住房需求,，又能夠為市場提供一款新的金融交易品種,。政府在這個過程中，并沒有動用納稅的中產階級的錢去幫助窮人,，而是穿針引線地解決問題,，并保留市場上原有的激勵機制。
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