近二十年來，國際上金融危機的爆發(fā)，無不與房地產(chǎn)泡沫破滅導致的信貸風險有關(guān),。當前中國的情況應該比以往任何國家的房地產(chǎn)泡沫風險都要大,。不過,，國內(nèi)銀行體系面臨著更大的風險是一些金融機構(gòu),、房地產(chǎn)開發(fā)商等否認其巨大風險存在,。
比如說,，當前銀行根據(jù)不良貸款余額及不良貸款率都在下降,，認為銀行信貸風險是在可控制的范圍內(nèi),；而政府融資平臺貸款余額高，四大國有銀行所占的比重也高,，但到目前為止其不良率奇低,，因此，這些貸款不僅沒有問題而且還是質(zhì)量較好的資產(chǎn),。
又比如,，四大國有銀行的管理層都出來說，對于個人住房按揭貸款,，由于這些銀行已發(fā)放的住房按揭貸款首套貸款所占的比例在95%以上,，因此，個人住房貸款的質(zhì)量良好,，根本就不存在風險,。更為好玩的是，根據(jù)銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試,，房價下跌50%對國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等,。
但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件之上：
一是房價只漲不跌,。這種假定是不成立的,。即使政府繼續(xù)托市(比如現(xiàn)在這樣不提高住房貸款利率不增加住房投機炒作及住房持有成本)，房地產(chǎn)泡沫也可能繼續(xù)吹大,。當前這些沒有體驗過房地產(chǎn)價格出現(xiàn)周期性調(diào)整的人根本就無法想象到房地產(chǎn)泡沫破滅將會發(fā)生什么,。當然就認為當前銀行信貸沒有風險了。
二是假定政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或他們所看到的統(tǒng)計反映市場的實際情況,。比如當前住房按揭貸款自住率的比例,，如果真如四大國有銀行管理者所說，占95%以上,，在政府統(tǒng)計報表中每年的房價又上漲不多,，那么房地產(chǎn)調(diào)控真是多此一舉。實際上,，這個95%其實就是當前享受優(yōu)惠利率的貸款者的比例,。試想，作為一個住房投機炒作者,，如果簡單證明自己是購買第一套而可享受種種優(yōu)惠條件,，他為何要說自己購買第二套而增加其購買住房的成本呢？
可以說，近十年來國內(nèi)房價飆升,，房地產(chǎn)泡沫吹大,，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別是2009年至2010年更是明顯,。既然是銀行信貸推高的，那么房地產(chǎn)泡沫破滅豈能不帶來巨大的風險,。特別是到2011年6月末,，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，其中個人住房貸款余額6.26萬億元,。其兩個指標都比2008年底增長了一倍,。
更為嚴重的是，據(jù)估算,，現(xiàn)在的55萬億元左右的銀行信貸中,，其60%至70%的貸款都是與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的貸款,，還是企業(yè)及個人住房及土地抵押貸款都是如此,。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來,，但是如果房價下跌,，其風險有多高難以測算。如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂,，就會導致金融市場的系統(tǒng)性風險爆發(fā),。我們對房地產(chǎn)市場信貸風險應該做足夠的估計。
