雖然美國是擔(dān)憂二次衰退,，中國是力求軟著陸,，但讓他們同樣糾結(jié)的,，都是房地產(chǎn)市場的調(diào)整壓力,。最新數(shù)據(jù)顯示,，美國抵押貸款和再融資貸款申請指數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，在8月26日的當(dāng)周大幅下降了9.6個百分點(diǎn),。住房投資的持續(xù)低迷,，成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的主要原因。而中國房市則受到政策的持續(xù)打壓,，往年“金九銀十”的場景難再重現(xiàn),。
不過，觀察中美兩國房地產(chǎn)市場,，調(diào)整主體具有明顯差異,，這決定了兩國的政策將各有側(cè)重點(diǎn)。就此,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》“金融大家談”欄目專訪了剛從美國考察歸來的國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松,。
“就中國而言,，房地產(chǎn)調(diào)控始終在調(diào)控與增長之間面臨艱難取舍,。”巴曙松說,。一方面,，房地產(chǎn)市場尚處于總量不足、房價(jià)過快上漲的不平衡發(fā)展階段,，因此房地產(chǎn)面臨持續(xù)的調(diào)控與調(diào)整壓力,；另一方面，房地產(chǎn)既是經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力,，又具有地方財(cái)政和土地杠桿引致地方投資的重要功能,。
但美國的情況則大不相同。巴曙松告訴“金融大家談”欄目,，美國邁過了成熟市場的發(fā)展階段,，房地產(chǎn)的功能不在于開發(fā)投資，而在于作為家庭資產(chǎn)負(fù)債表的核心配置資產(chǎn),，因此市場的繁榮與房價(jià)的景氣周期直接涉及家庭的財(cái)富規(guī)模,，從而直接沖擊家庭的消費(fèi)能力，并對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響,。
巴曙松認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，“在于開發(fā)商預(yù)售杠桿和地方政府土地杠桿的去杠桿化”,。而中國家庭的房地產(chǎn)杠桿率仍處于安全邊際,，目前中國家庭的抵押貸款存量僅僅為家庭儲蓄水平的20%左右。
“如果疊加于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸緊縮政策及地方政府的融資平臺清理,，開發(fā)商和地方政府的雙重去杠桿,，有可能引發(fā)房地產(chǎn)投資和地方投資下行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�,！卑褪锼烧f,。
巴曙松進(jìn)一步分析指出，開發(fā)商的杠桿率表現(xiàn)在：一是銀行信貸杠桿,；二是預(yù)售杠桿,；三是影子銀行體系的再杠桿風(fēng)險(xiǎn)的去杠桿化�,？紤]到下半年進(jìn)一步的限購政策,、對開發(fā)商信貸的嚴(yán)格控制及對影子銀行體系的監(jiān)管，以上三類去杠桿化有可能在今年底和明年使房地產(chǎn)投資下行幅度超出合理水平,，同時(shí)引發(fā)政策超調(diào),、銀行不良率上行及影子銀行風(fēng)險(xiǎn)。而地方政府的房地產(chǎn)杠桿本質(zhì)上是土地杠桿,。土地是地方政府,，特別是融資平臺獲取銀行貸款的核心資產(chǎn)。如果今年的房地產(chǎn)調(diào)整出現(xiàn)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn),，不僅部分以土地出讓金作為融資平臺還款來源的信貸出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),，而且土地杠桿的弱化也將影響存量信貸的安全，并對地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資產(chǎn)生負(fù)面沖擊,。
反觀美國,，其房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則在于家庭的去杠桿，這將通過影響家庭的財(cái)富效應(yīng),，對美國消費(fèi)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生持久的影響,。
巴曙松向“金融大家談”欄目介紹說，自2006年以來,，美國房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了四年多,。和以往相比，本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇明顯滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，從而在很大程度上制約了美國經(jīng)濟(jì)反彈的強(qiáng)度和力度。目前房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)全面好轉(zhuǎn),，家庭持有的房地產(chǎn)財(cái)富仍然在低位徘徊,，住宅投資持續(xù)下降，財(cái)富效應(yīng)和投資效應(yīng)受到抑制,，房地產(chǎn)市場疲弱成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最大障礙,。從多項(xiàng)指標(biāo)來看，美國房地產(chǎn)市場仍然沒有觸底回升，其復(fù)蘇前景依然堪憂,，很可能滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,。而美國房地產(chǎn)市場的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在泡沫破裂并伴隨金融危機(jī)的過程所引發(fā)的家庭去杠桿過程往往會持續(xù)一段較長的時(shí)間,，從而使得美國房地產(chǎn)市場將會經(jīng)歷更長時(shí)間的調(diào)整才能走出低谷,。
房地產(chǎn)泡沫已破滅的美國，對中國房地產(chǎn)市場有哪些借鑒意義,？
巴曙松指出,，美國房地產(chǎn)周期的歷史經(jīng)驗(yàn)及本次危機(jī)所揭示的關(guān)鍵含義在于三點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)周期無法逃避,，旨在實(shí)現(xiàn)金融和宏觀穩(wěn)定的政策必須管理好房地產(chǎn)的周期波動,；其次，貨幣政策可以一時(shí)有效,，但不會永遠(yuǎn)有效,。因此，合適的信貸和利率政策應(yīng)當(dāng)是平衡今天和未來的房地產(chǎn)需求,；再次,，逆周期的宏觀審慎政策需要在房地產(chǎn)熱潮啟動的初期實(shí)施，而不是在熱潮行將結(jié)束的末期實(shí)施,，即“波紋變成波浪之間的這段時(shí)間”是宏觀審慎政策實(shí)施的最佳時(shí)間窗口,。
而中國與美國一個關(guān)鍵的不同之處在于，中國的宏觀政策往往是逆周期的,，即在房地產(chǎn)熱潮啟動時(shí)緊縮,，在房地產(chǎn)衰退時(shí)放松，這與美國2001年房地產(chǎn)熱潮啟動時(shí)的政策刺激明顯不同,。中國房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀審慎管理目標(biāo)應(yīng)定位于,，平滑當(dāng)前和未來之間的房地產(chǎn)需求，當(dāng)前的需求部分來自于2008年至2009年房地產(chǎn)低迷期被壓抑需求的釋放,，
也來自于家庭未來資產(chǎn)配置需求對當(dāng)前的貼現(xiàn),。
“因此，中國房地產(chǎn)政策調(diào)控工具的選擇,，應(yīng)有針對性地通過擴(kuò)大供給和抑制未來需求的過度釋放,，來補(bǔ)充住房供求缺口�,！卑褪锼上颉敖鹑诖蠹艺劇睓谀繌�(qiáng)調(diào)說,。
