最近,，國內(nèi)各上市商業(yè)銀行大報喜訊,，其業(yè)績增長保持在30％以上的水平,，工商銀行更是成了最為賺錢的上市公司,。不過，奇怪的是,，上市公司如此好的業(yè)績,，股市卻連連下跌。不少上市銀行的股價紛紛跌破了一年來的最低價,。何也,？市場擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行這種業(yè)績不可持續(xù)，擔(dān)心國內(nèi)商業(yè)銀行未來將面臨著巨大的風(fēng)險,。那么國內(nèi)商業(yè)銀行的巨大風(fēng)險在哪里,？為何這種業(yè)績不可持續(xù)？估計最大的問題是房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險,。
國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高,？根據(jù)銀監(jiān)會的壓力測試,，房價下跌50％對國內(nèi)商業(yè)銀行的影響不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50％的情況下仍可以承擔(dān)其風(fēng)險,。也有人認為，這是過高地估計了國內(nèi)商業(yè)銀行抗房地產(chǎn)風(fēng)險的能力,。因為,，這種壓力測試僅是用靜態(tài)的歷史數(shù)據(jù)來看未來可能發(fā)生的變化，而沒有考慮在動態(tài)的市場震蕩中,，國內(nèi)銀行的風(fēng)險到底有多大,。而且，最近也有報道指出,，盡管上市銀行半年報透露出來的房貸不良率大多在下降,，行業(yè)信貸風(fēng)險還沒有顯露出來,，但深圳個人房貸大增17％以上也說明了住房信貸風(fēng)險正在暴露出來。國內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高仍然是相當不容易計算出來的,。
對于國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高,，我們要看房價快速飆升是從什么時候開始的，這個時候房價開始飆升的幅度有多大以及這種快速飆升的房價是由什么東西推動的,�,？梢哉f，國內(nèi)房價上漲可以分為兩個階段：2003年—2007年和2009年—2010年,。但從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,，這兩個階段房價上漲的幅度都不大，而且按照這些數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本上就不需要,。因為全國每年的房價漲幅都不會超過10％，甚至更低,。但實際上,，從全國一手房均價
（即全國住宅銷售總金額除以全國住宅銷售總面積）的變化來看，其上漲幅度則不小,。2003年—2007年,，這個時期全國住房的均價從2092元上漲到3636元，上漲幅度達73．8％,。這個時期不僅房價基數(shù)小,，而且住房銷售最大部分在沿海東部（占全國三分之二以上），房價上漲主要表現(xiàn)在一二線城市,，而不是全國各城市房價普遍上漲,。因此，盡管當時一線城市的房價上漲過快,，其泡沫已經(jīng)不小,，但它還不具有全國的普遍性。不過,，對于這些上漲過快的一線城市來說,，其房地產(chǎn)信貸風(fēng)險同樣是高的。
另一時期是2009年至2011年6月底,。2007年年底全國住房均價為3636元／平方米,，2008年年底為3576元／平方米，2008年比2007年住房均價下跌了1．7％,。2009年年底全國住房均價為4459元／平方米,，比2008年年底上漲了24．7％。2010年全國住房均價為4724元／平方米,，比2009年同比上漲了5．61％,。即使到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一年多的2011年6月底全國住房均價為5188元／平方米,，也比2010年年底上漲了9．82％。從上述數(shù)據(jù)可以看到,，2008年年底到2011年6月底,全國住房均價上漲了45．1％,。也就是說，這個時期房價上漲不僅在高基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然快速上漲,，而且具有全國的普遍性,，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)全面地向三四線城市蔓延。如果只關(guān)注一線城市,，在這個時期這些城市的房價可能上漲了一倍以上,。
而這兩個時期的房價快速飆升都是與銀行信貸快速增長有關(guān)。前一個時期,，銀行信貸增加14萬多億元,，后一個時期銀行信貸增加23萬億元左右（僅是指銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)不包括銀行表外業(yè)務(wù)）。在前一個時期末,，2007年年底全國金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5萬億元左右,，其中個人住房按揭貸款余額不到3萬億元。而2011年6月末,，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10．26萬億元,，其中個人住房貸款余額達到6．26萬億元。
如果用這些數(shù)據(jù)來測算,，當前銀行的信貸風(fēng)險主要關(guān)注點就是2009年房價變化及信貸增長變化,。也就是說，到2011年6月底,，在這一個階段,，房地產(chǎn)信貸增長大約在6萬億元左右，其中個人住房按揭貸款增長3萬億元左右,，其分別占當時銀行貸款比重的20％和12％,。也就是說，如果這些貸款出現(xiàn)問題,，或房價下跌50％,，那么國內(nèi)銀行所受到的損失也只有5萬億元左右，僅占整個貸款的10％,。以國內(nèi)商業(yè)銀行的基本條件,，這點風(fēng)險是可承擔(dān)的或銀行沒有多少問題。但實際事情不是這樣簡單,。
一是這兩個階段銀行進入房地產(chǎn)的信貸不僅在于統(tǒng)計口徑內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，而且應(yīng)該加上住房抵押貸款及地方政府融資平臺的土地抵押貸款,。比如說,，在2009年以來的銀行信貸超高速的增長不僅表現(xiàn)為,，2009年—2010年銀行信貸分別增加9．6萬億元和7．5萬億元
（此數(shù)據(jù)是1998年—2002年的6倍），而且還表現(xiàn)為近兩年居民貸款分別增加了2．46萬億元和2．90萬億元（此類數(shù)據(jù)分別是2008年4倍和5倍）,。其中的不少貸款在很大程度上都與房地產(chǎn)信貸有關(guān),，只不過，由于統(tǒng)計口徑不同,，而沒有進入商業(yè)性房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計項下,。
還有，從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看,，地方政府融資平臺貸款達到近11萬億元（也有估算為近15萬億元）,。而這些貸款在很大程度上都與土地抵押有關(guān)。而土地的價格取決于房價,，如果房價持續(xù)上漲,，地方政府融資平臺的風(fēng)險當然是可控制的。因為,，房價上漲只會把土地的價格進一步推高,。在這種情況下，土地抵押品的價值自然也會提高,，地方政府融資平臺的風(fēng)險也就不大了,。如果房價下跌，土地價格自然會下降,，土地抵押品的價值也就會降低,。如果地方政府建設(shè)項目僅是以土地抵押為主而沒有合理的現(xiàn)金流，那么當土地價格快速下跌時,，地方政府融資平臺的風(fēng)險就會全面暴露出來,。可以說,，該銀行信貸風(fēng)險一點都不可低估,。
另外，據(jù)估算,，現(xiàn)在的55萬億元左右的銀行信貸中,，其中60％的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款,，還是企業(yè)和個人住房及土地抵押貸款都是如此,。房價上漲時，這些貸款風(fēng)險自然會小,，但是如果房價下跌,，其風(fēng)險有多高是十分難以測算的。而且往往是，如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂,，導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā),，那么其金融風(fēng)險不僅會全部暴露出來，而且這種風(fēng)險也容易迅速放大與蔓延,。2008年雷曼兄弟的倒閉,，并非是個體金融機構(gòu)的風(fēng)險暴露，而在于這種風(fēng)險暴露使得某個金融環(huán)節(jié)流動性斷裂從而導(dǎo)致整個金融體系的崩塌,。而這些風(fēng)險多大是無法用靜態(tài)的方式來計算的,。
可見，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險有多高,，從靜態(tài)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，房價下跌50％可在國內(nèi)商業(yè)銀行可承受的風(fēng)險范圍內(nèi)，而且只要房價不下跌,，國內(nèi)商業(yè)銀行住房貸款越多,，其風(fēng)險就越低；但是面對巨大的房地產(chǎn)泡沫,，如果其泡沫破滅,，商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險有多大是相當不確定的。如果房地產(chǎn)泡沫破滅形成系統(tǒng)性風(fēng)險,，那么國內(nèi)商業(yè)銀行將面臨巨大的信貸風(fēng)險,。因為，就當前的房地產(chǎn)市場政策來看,，要減弱商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險,，最為重要的就是要通過信貸政策及稅收政策逐漸地擠出房地產(chǎn)泡沫，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場慢慢地過渡與轉(zhuǎn)變,。否則,，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破滅將會引發(fā)出多高的金融風(fēng)險是相當不確定的。最近,，國際評級機構(gòu)惠譽提出警告,，可能下調(diào)中國人民幣債務(wù)信用評級，因為在信貸高峰后,，債務(wù)違約風(fēng)險上升,，經(jīng)濟將面臨著調(diào)整。在這種情況下,，應(yīng)該對國內(nèi)銀行信貸風(fēng)險做足夠估計,，特別是對房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險更應(yīng)該做足夠的估計。
