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在網(wǎng)上看到一條新聞，說北京8月出租房屋的平均租金3250元,，較去年同期上漲11%。下面的網(wǎng)友評(píng)論自然是各種調(diào)侃,，各種咒罵，各種傷不起,。確實(shí)傷不起，在北京租房住的大多都是畢業(yè)沒幾年的小青年,。這幫人的工資,，四五千元一月者為多,，怎么租得起3000多元的房,？既然要租房的人租不起，而房租又不像房?jī)r(jià),，還帶游資炒作的，那么,，是誰在支撐北京的高房租,？
幾個(gè)月來,，北京的高房租成了一個(gè)困擾我的經(jīng)濟(jì)學(xué)之謎,，因?yàn)槟壳八嘘P(guān)于供需關(guān)系的解釋,，似乎都立不住腳,。首先，所謂調(diào)控以后買房的人不買了,，由買轉(zhuǎn)租推高房租的說法，是應(yīng)該存疑的,。因?yàn)榕c此同時(shí)，賣房的人也賣不出去了,，許多房源由賣轉(zhuǎn)租，供給也在增加,。哪方面增加的多，數(shù)據(jù)說了算：8月“北京租房市場(chǎng)房源增速超過客源增速15%”,。換句話說，供給比需求增加快,，租房?jī)r(jià)格應(yīng)該下跌,。
其次，說地產(chǎn)中介炒高房租,，其作用也有限,。一些地產(chǎn)中介所謂“代理房源”,，從房東手里租房，再轉(zhuǎn)租給租戶,，確實(shí)增加了交易成本�,？墒沁@筆生意要做成，也是要以租戶租得起為前提的,。租戶付不出這么高的租金，除非中介墊資,，房租斷然不會(huì)如此快速上漲,。因此,，不管中介如何揩油，既然房租漲上來了,，必然是有人租得起（即便是合租）。
我一直沒想明白這個(gè)問題,。直到最近我租房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)了一個(gè)不同尋常的現(xiàn)象,，突然若有所悟,。
8月底，我想在北三環(huán)附近租一套兩居室,，租價(jià)之高,，讓我不得不反復(fù)思量和比對(duì),，可當(dāng)我惆悵抱怨時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)那些房子居然嘩嘩地就租出去了,。誰這么爽快？
第一種是合租的年輕人,。但這是租不起的自然選擇，其結(jié)果應(yīng)該是壓縮需求,，最終拉低房租。
關(guān)鍵在于第二種人,。為了孩子讀書或者自己上班方便的租客,。他們不是因?yàn)闆]房住而租房,，而是因?yàn)楸本┨螅蛘咛�,，或者教育資源分布太不平衡,，而決定把原有住房出租,，到工作單位,、學(xué)校附近就近租房住。我沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，但據(jù)目測(cè)觀察，這種租客起碼占到租賃成交總量的30%以上,。
于是，一個(gè)神奇的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象誕生了,。這些“換房住”的租客，本身并不改變供需關(guān)系,，因?yàn)樗麄冏赓U一套住房的同時(shí)（增加一份需求），會(huì)出租一套住房（增加一份供給）,。但是他們有個(gè)特點(diǎn)，就是不太在乎價(jià)格,。租金上漲，出租的那套房租也會(huì)上漲,，只要收入能把支出補(bǔ)回來，也就無所謂了,。
看到其在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的奇異之處了嗎,？一般來說,，房租價(jià)格不同于房屋價(jià)格,，是很難投機(jī),、操縱和資本市場(chǎng)化的。但是在北京,，家住東邊的一個(gè)A先生把房出租,，到西邊租套房陪孩子上學(xué)；西邊的B先生把房租給A先生,，然后到東邊租了A先生的房，方便上班,。于是,，這兩套房的租金,，就出現(xiàn)了股價(jià)操縱中常見的“對(duì)倒”現(xiàn)象,！可以從2000元漲到4000元，再漲到8000元,，對(duì)兩邊來說都沒有關(guān)系,！
于是,，在北京,，再貴的房子都有人租,，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)居然產(chǎn)生了資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不過,，跟資本市場(chǎng)的區(qū)別在于，上面兩位先生都不是“莊家”,，他們?cè)谧饨鹕蠞q中也沒有得到任何好處。從某種程度上說,，他們也是“城市病”的受害者,。更慘的，是那些被高房租步步逼進(jìn)衛(wèi)生間的“蝸居者”,。當(dāng)然,，也有獲利者。他們出于利益需求,，繼續(xù)在制造輿論,、推高房租,，他們才是真正的“莊家”,。
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