|
針對二三線城市的限購令已箭在弦上,，一觸即發(fā),。
此前，一線城市的限購政策已取得成效,。從限購令執(zhí)行后的房地產(chǎn)市場特征看,，交易量萎縮較為明顯,。翻看一下主要地產(chǎn)上市公司的業(yè)績快報就能發(fā)現(xiàn),，部分房企二三線城市的銷售量占比達(dá)到90%以上，而一線城市的銷售量則陷入極度“深寒”,。
如果探究一下限購政策下的市場特征形成原因,，投資、投機(jī)類的購買力退出市場以及改善類的住房消費被限制,，或是新建商品住宅市場成交量萎縮的主要原因,。再有，一線城市房價仍維持高位,，對于普通民眾來說買房還是遙不可及,，即使有10%的實際降價也依然超出很多家庭所能承受的范圍。對于很多低收入人群來說,，商品住宅價格“穩(wěn)中有降”意義不大,，他們注定只能依靠政府的保障性住房來解決住房問題。刨除有能力支付高昂房價的投資類與改善類的購買力,，以及根本無力支付如此沉重房價負(fù)擔(dān)的廣大中低收入人群,，剩下既符合限購政策又有能力買房的家庭，是否能改變市場預(yù)期,，還需要進(jìn)一步觀察,。
客觀地說，政府政策干預(yù)是短期內(nèi)即產(chǎn)生效果的最有效手段,。但諸如限購,、限貸政策能否從根本上扭轉(zhuǎn)房價上漲的勢頭，或還要看其他諸多因素,。首先,，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠長期堅持執(zhí)行。政府對樓市進(jìn)行調(diào)控干預(yù)并非是中國獨創(chuàng)的做法,，有些高度市場經(jīng)濟(jì)的國家對住房問題也進(jìn)行必要干預(yù),。例如，韓國和日本就有“一戶一宅”的限購法律,。如果限購政策能夠長期得到堅定執(zhí)行,，可以想象的是，房地產(chǎn)市場供需平衡將會發(fā)生改變,。房價調(diào)控目標(biāo)是有可能實現(xiàn)的,。其次，若要大規(guī)模將房價降至與普通民眾家庭收入相匹配的程度,，或需有房產(chǎn)去投資化的政策予以配合,。
中國社科院相關(guān)機(jī)構(gòu)曾在上海做過一項專項調(diào)查，抽樣調(diào)查了部分新建住宅的“空關(guān)率”。所謂“空關(guān)率”是指已經(jīng)售出的住房無人居住與該樓盤總量之比,。這項調(diào)查是以住戶的水表,、電表、氣表是否轉(zhuǎn)動為依據(jù)的,。調(diào)查顯示,，不少新建樓盤的空關(guān)率達(dá)到30%，有的甚至達(dá)80%,。雖然,，目前尚未有權(quán)威部門對我國主要城市的空關(guān)率進(jìn)行過統(tǒng)計，但可以確信的是各大城市中投資性空置房屋應(yīng)不是一個小數(shù)目,。如果能將這部分房源釋放出來,，必會對市場產(chǎn)生較大影響。在北歐國家,，有地方政府規(guī)定,，如果發(fā)現(xiàn)有房屋空置長期無人居住，政府有權(quán)強(qiáng)制性按規(guī)定價格出租給需要住房的家庭,，并且租期長短由租戶的實際需要而定,。
德國的經(jīng)驗也值得借鑒。在德國,，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產(chǎn)稅,，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,，還要繳納15%的差價盈利稅,。并對投資者的房租收入征收25%的所得稅。稅收大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間,，同時也抑制了德國人投資買房的需求,。在這一政策下，從1977年至今,，德國房價年均上漲僅為2%,，大大低于其國民的收入增長。
下半年二三線城市實施限購政策,，有望使這些城市的房價穩(wěn)定下來,，但著眼于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，在政策制定上或需通盤考慮,、長遠(yuǎn)規(guī)劃。
|