日本韓國(guó)成功實(shí)現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過(guò)程中主要采用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)手段控制房?jī)r(jià)和戶型,，在短短30多年間解決了國(guó)家大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題�,，F(xiàn)在我國(guó)一線城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)已逼近或逼平日韓大都市，但人均國(guó)民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一,，貧富分化嚴(yán)重,，高昂的房?jī)r(jià)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙,。
在快速城市化的階段,，房?jī)r(jià)上漲不可避免，因?yàn)榇罅咳丝谶M(jìn)入,，土地資源是有限的,。日韓的基本出發(fā)點(diǎn)就是安居權(quán)，進(jìn)入城市得安居是國(guó)民的基本權(quán)利,，都寫(xiě)到憲法、政府的政策綱要里面去,。
日韓在樓市需求調(diào)控主要是采取了嚴(yán)密的稅收制度和金融信貸傾斜政策,。
首先是在住宅的流轉(zhuǎn)、保有,、繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制,，全面保護(hù)自住需要、擠壓投資投機(jī)需求,。在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),，日韓與中國(guó)做法不同，是輕交易稅,，重所得稅,。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房,，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，又能精準(zhǔn)地打擊投資投機(jī)購(gòu)房,。日本在1950年,，就實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款,，而當(dāng)年個(gè)人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%,。后來(lái)經(jīng)過(guò)兩次上調(diào)，至1969年,，個(gè)人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%,，而僅對(duì)家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外,，尚有地方征收的10%住民稅,，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎完全無(wú)利可得。
在保有環(huán)節(jié),，日本規(guī)定對(duì)“敷地面積”(近似我國(guó)除公攤面積外的建筑面積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優(yōu)惠固定資產(chǎn)稅率,，對(duì)超過(guò)120平米以上的部分及家庭擁有多套房實(shí)行2倍的即1.4%的保有稅率，各地方政府還可根據(jù)自身財(cái)政狀況上調(diào)稅率最高至2.1%,，2005年更是廢止了最高上限,。韓國(guó)從1974年就開(kāi)始長(zhǎng)期對(duì)住宅實(shí)行從0.2%低水平起征的累進(jìn)固定資產(chǎn)稅。
在繼承環(huán)節(jié),，日本的稅賦比韓國(guó)重些,。根據(jù)日本遺產(chǎn)稅稅法，規(guī)定在房屋遺產(chǎn)繼承時(shí),，可減免3000萬(wàn)日元(現(xiàn)約240萬(wàn)元人民幣),，超過(guò)部分與其它遺產(chǎn)合計(jì)后適用最高邊際稅率達(dá)70%的累進(jìn)遺產(chǎn)稅。
在這種稅收調(diào)節(jié)制度下,，住宅的投資投機(jī)需求自然受到沉重打擊,，同時(shí)超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓制，使住宅資源及其增值能較為均等地分布在廣大居民中間,。
日本將家庭收入與可貸款總量掛鉤,，使得絕大多數(shù)城市家庭無(wú)法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購(gòu)買(mǎi)多套房。據(jù)相關(guān)規(guī)定,，日本個(gè)人申請(qǐng)購(gòu)房長(zhǎng)期貸款的年還貸額度不得超過(guò)申請(qǐng)時(shí)上年度家庭收入的35%,。家庭如有其它長(zhǎng)期貸款須合并計(jì)算，貸款最長(zhǎng)期限為35年,。由于住宅貸款與家庭納稅收入掛鉤,，這樣就使絕大多數(shù)家庭不可能同時(shí)申請(qǐng)第二套房貸款。
同時(shí)，日本在設(shè)計(jì)金融制度時(shí),，禁止在沒(méi)有還清貸款前將房屋出租,，“以租養(yǎng)貸”在日本根本無(wú)門(mén)，這樣也直接限制了富裕階層的炒房行為,。
日韓以自住房作為使用稅收和金融杠桿調(diào)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)和基石,，因此完全符合公平正義的原則和城市化不斷吸納外來(lái)人口的方向。
（本文摘編自7月24日《南方都市報(bào)》對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生的訪談稿,，本文未經(jīng)作者審定,，標(biāo)題為編者所加）