為均衡城市化發(fā)展水準和應(yīng)對房價漲幅過快的勢頭,，我國各大中城市近年來普遍加大了保障房建設(shè)力度,。其落實方式主要有兩種：一種是集中建設(shè)，即在一個項目中全部建成保障房,；另一種是分散建設(shè),，即在部分商品住宅項目中配建一些保障房。集中建設(shè)主要靠政府公共財力進行主導(dǎo)，分散建設(shè)則主要靠開發(fā)商安排資金落實,。這兩種模式運營過程中各有優(yōu)劣,，都會出現(xiàn)新問題和新挑戰(zhàn)。
上海目前已經(jīng)初步確立了廉租房,、公共租賃房,、經(jīng)濟適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）、動遷安置房為架構(gòu)的“四位一體”保障體系,。相關(guān)的規(guī)劃目標一旦實現(xiàn),，對于城市社會生活水平的均衡化和上海未來人才儲備能力的涵養(yǎng)，無疑是個很關(guān)鍵的支撐要素,。但新挑戰(zhàn)也會隨之而來,。以大型居住社區(qū)建設(shè)為例，所謂“大型居住社區(qū)”,，規(guī)劃本意是指用地規(guī)模約5平方公里,，集聚人口密度理想值為每平方公里1.5萬，以居住為主要功能,、追求生活與就業(yè)適度平衡的城市新社區(qū),。
作為伴隨著加快推進保障房建設(shè)而出現(xiàn)的一個新式社會概念，大型居住社區(qū)對傳統(tǒng)與自然意義上的行政和社會管理則構(gòu)成了新的挑戰(zhàn),。新挑戰(zhàn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：
首先,，如何加快社區(qū)生活設(shè)施配套步伐？很多人為什么不愿意離開中心城區(qū)或傳統(tǒng)社區(qū),？從生活和社會交往的便利性而言,，無非是公交、菜場,、醫(yī)院,、超市、銀行,、郵政,、幼教等“社區(qū)七要素”的基本配套。調(diào)研卻發(fā)現(xiàn),，某居住區(qū)2009年4月開始居民入住,，但“社區(qū)七要素”的基本配套設(shè)施至今仍沒跟上；附近的軌道交通車站也遲遲未能投入運行,，從居住區(qū)到最近的公交站點步行需30分鐘,，大大超出了15分鐘的“心理社區(qū)距離”,。
其次,，如何避免保障性居住資源的閑置？由于交通、就醫(yī),、購物等生活不便的原因,，住房空置或出租給外來人員現(xiàn)象就變得較為普遍。如某新建居住區(qū),，辦理入戶手續(xù)的市民有15982戶,，但實際入住只有9485戶；另一新建居住區(qū)的出租率則超過了60%,。居住社區(qū)“異化”為“出租飛地”的結(jié)果是形成了“惡性循環(huán)”的苗子——因為新建居住區(qū)入住率不高,，致使公交線路無法盡快開通，銀行,、郵政等公共服務(wù)網(wǎng)點和一般商業(yè)網(wǎng)點不愿進駐,，而部分已經(jīng)入住居民因倍感生活不便而退出居住點。
第三,，如何改變居住人口收入結(jié)構(gòu)的單一性特點,？社區(qū)尤其是大型社區(qū)，不僅僅是一個接受配套“輸血”的社會生活圈,，更是應(yīng)該具有自我造血能力的社會經(jīng)濟圈,。如果沒有經(jīng)濟活力的有效支撐，大型社區(qū)不會出現(xiàn)理想中的繁榮狀態(tài),。而目前,，大型社區(qū)的導(dǎo)入人口以低收入者和老年居民為主，其經(jīng)濟活力受到明顯抑制,，甚至已經(jīng)影響到了物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn),。如部分新建居住區(qū)因物業(yè)管理費繳納率不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài),，其服務(wù)質(zhì)量自然難以提高,。這也造成了優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手大型居住社區(qū)的現(xiàn)象。
從已有的開發(fā)實踐來看,，大型居住社區(qū)的出現(xiàn)還客觀上起著社會人口由中心城區(qū)向郊區(qū)快速導(dǎo)入的作用,。然而，人口導(dǎo)入并不等于社區(qū)的自然發(fā)育,，“大型居住區(qū)”能否在均衡中心城區(qū)人口密度的同時,，健康地成長為“大型居住社區(qū)”，特別是公共家園意識的合理形成,，也還是一個需要付出艱辛探索的社會課題,。而有的新建居住區(qū)居民由于尚未形成公共家園意識，加上包括物業(yè)管理在內(nèi)的社會管理機制的缺位,，已經(jīng)出現(xiàn)了違規(guī)搭建,、居改非,、群租等不良情況，一旦形成規(guī)模又將成為頑癥,。
對此,，筆者建議采取以下措施加以防范：一、將以信息化為主體的“智慧城市”概念,，運用于大型居住社區(qū)的管理機制再造,，并從法律規(guī)范上嚴格經(jīng)濟適用房和公共租賃房等入住居民的基本義務(wù)，從源頭上遏制轉(zhuǎn)租,、群租等不良情況的蔓延,。二、以區(qū),、鎮(zhèn)或街道等大型居住社區(qū)所在地政府采購的形式,，購買一定期限的物業(yè)管理服務(wù)對社區(qū)進行配置。這樣一方面能夠有效監(jiān)控和防范社區(qū)發(fā)育過程中滋生的某些弊端,，另一方面也對居民群體的物業(yè)服務(wù)支付能力進行一定程度的涵養(yǎng),。三、在實有居住人口信息精確化的前提下,，就公共服務(wù)配套方面盡快推出和完善市,、區(qū)兩級的專項規(guī)劃。如學(xué)前教育涉及到的幼兒園配置,；醫(yī)療網(wǎng)點的延伸以及社區(qū)衛(wèi)生中心服務(wù)功能的擴展,；公交線路的調(diào)整、補充,、接駁等借助公共財政展開的領(lǐng)域,，當物盡其力、明確職責,、適當先行,、合理補貼。四,、在可以放寬經(jīng)營標準的領(lǐng)域,，如小型菜場、便利超市,、文化設(shè)施,、體育場所等，以微利和便民為原則吸引社會力量和資本介入,。這樣既可以培育大型居住社區(qū)的經(jīng)濟活力,，也有助于為居民提供相應(yīng)的就業(yè)崗位。