為均衡城市化發(fā)展水準(zhǔn)和應(yīng)對房價漲幅過快的勢頭，我國各大中城市近年來普遍加大了保障房建設(shè)力度。其落實方式主要有兩種：一種是集中建設(shè),，即在一個項目中全部建成保障房；另一種是分散建設(shè),，即在部分商品住宅項目中配建一些保障房。集中建設(shè)主要靠政府公共財力進行主導(dǎo),，分散建設(shè)則主要靠開發(fā)商安排資金落實,。這兩種模式運營過程中各有優(yōu)劣，都會出現(xiàn)新問題和新挑戰(zhàn),。
上海目前已經(jīng)初步確立了廉租房,、公共租賃房、經(jīng)濟適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）,、動遷安置房為架構(gòu)的“四位一體”保障體系,。相關(guān)的規(guī)劃目標(biāo)一旦實現(xiàn)，對于城市社會生活水平的均衡化和上海未來人才儲備能力的涵養(yǎng),，無疑是個很關(guān)鍵的支撐要素,。但新挑戰(zhàn)也會隨之而來。以大型居住社區(qū)建設(shè)為例,，所謂“大型居住社區(qū)”，規(guī)劃本意是指用地規(guī)模約5平方公里,，集聚人口密度理想值為每平方公里1.5萬,，以居住為主要功能、追求生活與就業(yè)適度平衡的城市新社區(qū),。
作為伴隨著加快推進保障房建設(shè)而出現(xiàn)的一個新式社會概念,，大型居住社區(qū)對傳統(tǒng)與自然意義上的行政和社會管理則構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)。新挑戰(zhàn)主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：
首先,，如何加快社區(qū)生活設(shè)施配套步伐,？很多人為什么不愿意離開中心城區(qū)或傳統(tǒng)社區(qū)？從生活和社會交往的便利性而言,，無非是公交,、菜場、醫(yī)院,、超市,、銀行,、郵政、幼教等“社區(qū)七要素”的基本配套,。調(diào)研卻發(fā)現(xiàn),，某居住區(qū)2009年4月開始居民入住，但“社區(qū)七要素”的基本配套設(shè)施至今仍沒跟上,；附近的軌道交通車站也遲遲未能投入運行,，從居住區(qū)到最近的公交站點步行需30分鐘，大大超出了15分鐘的“心理社區(qū)距離”,。
其次,，如何避免保障性居住資源的閑置？由于交通,、就醫(yī),、購物等生活不便的原因，住房空置或出租給外來人員現(xiàn)象就變得較為普遍,。如某新建居住區(qū),，辦理入戶手續(xù)的市民有15982戶，但實際入住只有9485戶,；另一新建居住區(qū)的出租率則超過了60%,。居住社區(qū)“異化”為“出租飛地”的結(jié)果是形成了“惡性循環(huán)”的苗子——因為新建居住區(qū)入住率不高，致使公交線路無法盡快開通,，銀行,、郵政等公共服務(wù)網(wǎng)點和一般商業(yè)網(wǎng)點不愿進駐，而部分已經(jīng)入住居民因倍感生活不便而退出居住點,。
第三,，如何改變居住人口收入結(jié)構(gòu)的單一性特點？社區(qū)尤其是大型社區(qū),，不僅僅是一個接受配套“輸血”的社會生活圈,，更是應(yīng)該具有自我造血能力的社會經(jīng)濟圈。如果沒有經(jīng)濟活力的有效支撐,，大型社區(qū)不會出現(xiàn)理想中的繁榮狀態(tài),。而目前，大型社區(qū)的導(dǎo)入人口以低收入者和老年居民為主,，其經(jīng)濟活力受到明顯抑制,，甚至已經(jīng)影響到了物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。如部分新建居住區(qū)因物業(yè)管理費繳納率不高,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài),，其服務(wù)質(zhì)量自然難以提高。這也造成了優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手大型居住社區(qū)的現(xiàn)象,。
從已有的開發(fā)實踐來看,，大型居住社區(qū)的出現(xiàn)還客觀上起著社會人口由中心城區(qū)向郊區(qū)快速導(dǎo)入的作用,。然而，人口導(dǎo)入并不等于社區(qū)的自然發(fā)育,，“大型居住區(qū)”能否在均衡中心城區(qū)人口密度的同時,，健康地成長為“大型居住社區(qū)”，特別是公共家園意識的合理形成,，也還是一個需要付出艱辛探索的社會課題,。而有的新建居住區(qū)居民由于尚未形成公共家園意識，加上包括物業(yè)管理在內(nèi)的社會管理機制的缺位,，已經(jīng)出現(xiàn)了違規(guī)搭建,、居改非、群租等不良情況,，一旦形成規(guī)模又將成為頑癥,。
對此，筆者建議采取以下措施加以防范：一,、將以信息化為主體的“智慧城市”概念,，運用于大型居住社區(qū)的管理機制再造，并從法律規(guī)范上嚴(yán)格經(jīng)濟適用房和公共租賃房等入住居民的基本義務(wù),，從源頭上遏制轉(zhuǎn)租,、群租等不良情況的蔓延。二,、以區(qū),、鎮(zhèn)或街道等大型居住社區(qū)所在地政府采購的形式，購買一定期限的物業(yè)管理服務(wù)對社區(qū)進行配置,。這樣一方面能夠有效監(jiān)控和防范社區(qū)發(fā)育過程中滋生的某些弊端,，另一方面也對居民群體的物業(yè)服務(wù)支付能力進行一定程度的涵養(yǎng)。三,、在實有居住人口信息精確化的前提下,，就公共服務(wù)配套方面盡快推出和完善市、區(qū)兩級的專項規(guī)劃,。如學(xué)前教育涉及到的幼兒園配置,；醫(yī)療網(wǎng)點的延伸以及社區(qū)衛(wèi)生中心服務(wù)功能的擴展,；公交線路的調(diào)整,、補充、接駁等借助公共財政展開的領(lǐng)域,，當(dāng)物盡其力,、明確職責(zé)、適當(dāng)先行,、合理補貼,。四,、在可以放寬經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)域，如小型菜場,、便利超市,、文化設(shè)施、體育場所等,，以微利和便民為原則吸引社會力量和資本介入,。這樣既可以培育大型居住社區(qū)的經(jīng)濟活力，也有助于為居民提供相應(yīng)的就業(yè)崗位,。