今年下半年,，我國住宅地產(chǎn)將不得不大面積降價求售。
社會資金持續(xù)撤出房地產(chǎn)二級市場，轉(zhuǎn)而進入一級市場,，成為金融食利者,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部統(tǒng)計，從2010年樓市調(diào)控開始后,，累計有41400億元資金抽離市場,。歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式,，對銀行貸款的依賴度降低,。今年1-5月，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的17.9％,，同比下降2.4％,。
開發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境，經(jīng)營性現(xiàn)金流入不敷出,。據(jù)同花順數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，目前上市的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流為-238.04億元，去年同期的現(xiàn)金流為27.84億元,，增長率同比為-955.1%,。
據(jù)國家統(tǒng)計局6月14日公布數(shù)據(jù)顯示，1-5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340億元,，同比增長18.5%。其中,，國內(nèi)貸款5803億元,，增長4.6%；利用外資266億元,，增長57.3%,；自籌資金12486億元，增長30.9%,；其他資金13785億元,，增長14.6%。在其他資金中,，定金及預(yù)收款8259億元,，增長23.3%；個人按揭貸款3443億元,，下降8%,。
開發(fā)商主要依賴自有資金，在自有資金中,，主要靠房地產(chǎn)信托融資,。據(jù)《2011年1-4月房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》顯示,，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達722.11億元,；與去年同期相比,，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅達115.26%,。目前房地產(chǎn)公司的信托成本高達20%以上,，越來越多的信托項目如飲鴆止渴，開發(fā)商不得不推盤加快現(xiàn)金回籠,。筆者接觸的開發(fā)商幾乎有半數(shù)表示要穩(wěn)健經(jīng)營,，加快周轉(zhuǎn)率。
近日有媒體表示,，外資對中國房地產(chǎn)唱空做多,，這不是事實。
6月15日,，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的預(yù)測,，未來12個月內(nèi)房價將下調(diào)10%，將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由之前的 “穩(wěn)定”下調(diào)至
“負(fù)面”,；無獨有偶,，知名國際評級機構(gòu)穆迪也將中國房地產(chǎn)業(yè)的整體評級由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，其原因為
“中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境”,。
但外資卻深度介入中國房地產(chǎn),。前不久，龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利,、渣打,、匯豐及花旗就發(fā)行2016年到期的7.5億美元有限票據(jù)訂立購買協(xié)議。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供給記者的一份統(tǒng)計顯示,，截至目前,，內(nèi)地房企在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右,。
這并非預(yù)示外資看好中國房地產(chǎn),，恰好相反，這是房地產(chǎn)資金鏈條惡化的標(biāo)志,。由于房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈條愿意付出高息,，外資乘虛而入，坐享高息,。事實上,，在俄羅斯等國的國債危機爆發(fā)之前，國際金融巨頭都這么干過,，這種金融食利行為是火中取栗的標(biāo)志,，絕不意味著看好某個行業(yè),。
公眾對房地產(chǎn)二級市場投資意愿下降。
從6月20日起,，央行再次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，鎖定3000億元人民幣以上的資金,。至此,，央行將商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率提升到21.5%的歷史高位。雖然貨幣緊縮與房地產(chǎn)無關(guān),，無論緊縮與否開發(fā)商都不可能貸到款,，但持續(xù)緊縮促使投資者看淡房地產(chǎn)預(yù)期，對于市場的影響是致命的,。
由于內(nèi)地民間資金數(shù)量被低估,，僅靠限貸無法解決房地產(chǎn)價格上升，但目前房地產(chǎn)預(yù)期下降導(dǎo)致投資者手握現(xiàn)金,，不愿意進入二級市場,。因此住宅市場成交量下降。今年1到5月,，17個城市住宅成交面積同比降9%,，一線城市同比降12%，二線城市同比降8%,。這對于依然處于高位的住宅庫存消化十分不利,。預(yù)計今年下半年，房地產(chǎn)市場價格會處于下降趨勢,。6月16日,，國際信用評級機構(gòu)標(biāo)普將中國房地產(chǎn)市場前景預(yù)期從
“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并預(yù)計未來6-12個月中國房地產(chǎn)價格可能會有10%左右的降幅,。
但是,，房地產(chǎn)市場不至于硬著陸，主要原因是保障房建設(shè)規(guī)模會超過商品房,。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元,，同比增長34.6%,。其中，住宅投資13290億元,，增長37.8%,。該兩項數(shù)據(jù)均遠遠超過固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，可見,，房地產(chǎn)投資在保障房的庇護下并未降溫,，但估值中樞會因為保障房的上市而下降,。
未來的房地產(chǎn)有風(fēng)險，將以保障房融資的壞賬方式表現(xiàn),，而不會以房地產(chǎn)硬著陸的方式顯現(xiàn),，這是中國房地產(chǎn)市場的特殊之處。