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近期,，諸多國際評級機構(gòu)和投行集體唱空中國樓市，影響范圍很大,。有人深信不疑,，有人將信將疑,。我的看法是，可以聽聽,，但不足為信,。
日前，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”,，并預(yù)測未來6-12個月房價將有10%左右的下降空間,。與此同時，另一大評級機構(gòu)穆迪也將中國房地產(chǎn)開發(fā)商信用評級展望至“負面”,。大摩也預(yù)計,，三季度中國主要城市的銷售均價將進一步下降。
近些年來,，市面上不乏類似聲音,，尤其以前大摩經(jīng)濟學(xué)家謝國忠為代表，中國樓市過去的“黃金十年”,，也是他唱空中國樓市的十年,，近期又提出至2012年中國房價將下跌五成。然而,，眾所周知,，其以往的悲觀預(yù)期并未成為現(xiàn)實,。
標(biāo)普、穆迪這些國際大牌評級機構(gòu),，具有全球性的廣泛影響力,，他們素喜對世界經(jīng)濟領(lǐng)域的很多事情做“權(quán)威”定性，小到某個公司前景,，大到國家信用,。這次拿中國房地產(chǎn)市場 “開刀”，卻有些夸大其詞了,，中國的特殊國情和房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵,，國內(nèi)機構(gòu)尚且難參透,，“外人”豈能看清楚,？
不妨進行針對性分析。標(biāo)普看空中國樓市的論據(jù)主要有二：一是調(diào)控政策非常嚴(yán)厲,，可能會進一步升級,；二是商品房銷售大幅下滑，開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊縮,，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂,。
這兩點貌似正確，但卻有夸大之嫌,。關(guān)于政策,，當(dāng)前確實依然嚴(yán)厲，但卻已步入平穩(wěn)期,，不會放松,，暫時也難加碼。比如,，限購城市并沒有大幅“擴容”,。實際上，決策層正在密切觀察當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場變化,，從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策,，效果釋放需要一個過程。
關(guān)于資金鏈,。今年以來,，很多房企的資金情況確實不容樂觀，但總體形勢好于2008年,。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字,，今年1-5月全國開發(fā)企業(yè)資金來源增幅約為18%，且已呈筑底之勢,；而2008年這一增幅回落至5%,。試想,，2008年情況更糟糕的時候，都未出現(xiàn)大量房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象,，能奢望今年下半年會涌現(xiàn)出來嗎,？實際上以國企主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系，不會讓房企大批倒臺,，否則形成的壞賬將難以估量,。以類別而論，央企,、地方國企肯定沒事,，上市公司倒掉的可能性極小，惟一可能的是少數(shù)民營中小企業(yè),，即便如此,，其也不是破產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓項目或企業(yè)股權(quán)而已,。事實上,，萬科、保利等部分大企業(yè),，今年上半年的銷售業(yè)績,，遠好于去年同期。
國際評級機構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌,。這些機構(gòu)的背后,，常常隱有國際資本的特殊利益訴求。一方面他們在唱空中國樓市,，另一方面外資又在快速流入中國樓市,。證據(jù)有三：一是從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資占外資總量的10%以上,，2006年以后占比逐步提高,，2010年達到23%。二是今年1-5月,，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%,，其中利用外資量卻大增57%。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債,，證明愿意借錢給中國房企的國際機構(gòu)有很多,。
去年二次匯改以來，至今正好一周年,，人民幣對美元升值5.4%,。在人民幣持續(xù)升值、國內(nèi)存款利息遠高于美國,、中國經(jīng)濟走勢還算平穩(wěn),、樓市調(diào)整空間有限的情況下,，國際機構(gòu)憑什么大肆看空中國房地產(chǎn)市場？樓市調(diào)整是必須的,，但實在沒必要盲目看空,。切莫被誤導(dǎo)。
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