自美國次貸危機以來,，美國房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%,，這不僅僅是市場泡沫破裂負面效應短期內(nèi)的體現(xiàn)，更是意味著美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露,。
美國住房市場的供求關(guān)系是通過住房空置率來體現(xiàn),。今年3月份以來,，美國居民實際購買能力下降。美國住房空置率持續(xù)上升,，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下降反映了房地產(chǎn)市場供求失衡壓力依然較大,。美國自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為2.7%，不僅遠遠高于過去房地產(chǎn)市場深度下跌后反彈過程中的自住房空置率的平均水平1.4%,，也高于最近十年的平均水平2.2%,。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為9.4%,，但今年一季度又回升至9.7%,。房地產(chǎn)市場的供求失衡導致房價的進一步下跌，標準普爾的Case-Shiller20個大城市住宅價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個月下跌,，美國第一季度住房價格下滑4.2%,，創(chuàng)下新的衰退低點。
美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌是因為住房市場的“需求飽和”,，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化,，人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。美國房地產(chǎn)周期大約為20年左右,，而這背后與美國的人口統(tǒng)計規(guī)律的變化息息相關(guān),。一方面是人口總量變化（包括自然增長率與移民增長率）對住房需求的影響。美國生育率從1990年代初開始進入持續(xù)的下降通道,。人口普查局公布美國人口最新數(shù)字為3.08億人,。過去十年來美國人口增長9.7%,，為1940年以來的最低增幅,。
當前美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%,。外來移民是美國人口增長的重要因素之一,，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟衰退使得美國人對移民態(tài)度轉(zhuǎn)變進一步降低了海外移民的速度。美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟研究中心曾經(jīng)的一項研究表明,，本世紀初,，海外移民的到來，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升13.8%,；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州,，在外來移民數(shù)量增加113%的同時，房地產(chǎn)價格上揚了37.5%,；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū),，房地產(chǎn)價格則出現(xiàn)了下滑。該研究報告顯示,，在外來移民數(shù)量下降最多的10個居民區(qū),，外來移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價格則平均下降了7.6%,。
而另一方面,，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房屋單價與家庭年收入的平均百分比不超過2,，是美國能夠承受房價的真正能力,。20世紀70年代初百分比為1.7~1.8,，但到次貸危機之前，房價與家庭收入之比高達6%,，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍,，并由此持續(xù)推高了房價。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國人,，他們是美國歷史上人數(shù)最多的一代,，大約有7700萬人，占美國成年人的35%,。近幾十年來,，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的25~30歲時期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%~30%,。
美國人口統(tǒng)計局預測,，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年,，美國嬰兒潮一代都將超過65歲,，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年,，這一年齡組的人數(shù)還會翻一番,，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降,。
回顧美國半個多世紀的發(fā)展,，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴大化的過程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小,、生活成本低的郊區(qū)居住,，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程也很可能放緩,，因此大戶型,、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力并進而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向。
房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”,，“人口紅利”更不是永久性的增長因素,，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”，對于中國亦是如此,。按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測,，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu),。預計中國人口增速將在2015年后進入下降通道,，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的重要時間窗口。